商業(yè)地產(chǎn)誰(shuí)來(lái)救贖？

　　作為經(jīng)濟(jì)冷暖晴雨表的商業(yè)地產(chǎn)，為何與住宅地產(chǎn)冰火兩重天?
　　商業(yè)地產(chǎn)至今都未能從“慘淡”中抽身�？罩寐试黾�、租金下降，即使是北京CBD地區(qū)也遭遇窘境。
　　北京高力國(guó)際咨詢與研究部數(shù)據(jù)顯示：2009年二季度北京CBD平均租金價(jià)格近140元/平方米/月，較去年同期下降39%。而在中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比下降4.3%的同時(shí)，空置率小幅上漲了0.46%。
　　相比之下，住宅市場(chǎng)卻異�；鸨�。2009年北京住宅市場(chǎng)的平均交易價(jià)格6月比1月上漲了27%，但是銷售面積同比上升147.23%。
　　其實(shí)，就在2009年初，住宅地產(chǎn)還在緊鑼密鼓地對(duì)抗寒冬——當(dāng)時(shí)，諸多開(kāi)發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)。僅半年時(shí)間過(guò)去，兩大市場(chǎng)大有乾坤扭轉(zhuǎn)之勢(shì)。
　　作為經(jīng)濟(jì)冷暖晴雨表的商業(yè)地產(chǎn)，為何與住宅地產(chǎn)冰火兩重天?商業(yè)地產(chǎn)抄底的時(shí)機(jī)是否已經(jīng)到來(lái)?其命運(yùn)有何走向?而復(fù)蘇最終又需要誰(shuí)來(lái)救贖?
　　合理“慘淡”
　　商業(yè)地產(chǎn)在上半年的表現(xiàn)其實(shí)是在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。
　　“從一線城市到三線城市商業(yè)地產(chǎn)的失衡程度來(lái)看，一線城市相對(duì)要好、二線城市次之、三線城市更高。雖說(shuō)不能一概而論，但是的確有這種趨勢(shì)�！贝鞯铝盒�(D T Z)商業(yè)地產(chǎn)部董事張家鵬說(shuō)道。
　　但張家鵬堅(jiān)持認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的反差并不代表商業(yè)地產(chǎn)的整體消極。
　　首先，商業(yè)地產(chǎn)的租金并不是全面下滑，而是呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象。城市中心區(qū)域租金穩(wěn)定，有些物業(yè)租金還是上漲的。然而外圍商業(yè)地產(chǎn)租金相對(duì)要低，從整體上拉低了平均租金。
　　其次，目前市場(chǎng)現(xiàn)狀基本是新增樓盤(pán)引發(fā)的空置率上升。盡管這兩年很多知名消費(fèi)品品牌的連鎖、專賣店開(kāi)店的速度一直在增加，但是其增速仍不及商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，由于這些品牌選擇外圍區(qū)域的動(dòng)力不大，造成了外圍樓盤(pán)空置率的提升。而北京CBD區(qū)域的空置主要是受到幾個(gè)銷售產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的“拖累”。此外，在金融危機(jī)后，銷售難度加大，也拉低了平均水平。
　　其三，住宅市場(chǎng)是“政策市”，加上大眾的剛性需求，使得住宅市場(chǎng)容易過(guò)熱，而商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)理性的小眾市場(chǎng)，在政策上不會(huì)有什么猛藥�？陀^上形成的結(jié)果就是，住宅市場(chǎng)可以借助政策實(shí)現(xiàn)飛躍，而商業(yè)地產(chǎn)卻不會(huì)。
　　換言之，商業(yè)地產(chǎn)在上半年的表現(xiàn)其實(shí)是在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波非常認(rèn)同這一觀點(diǎn)，“倒掛只是暫時(shí)的情況�！�
　　在黃怒波看來(lái)，國(guó)家在2007年為了抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，在政策上對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行了限制，其中，對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的條款較之住宅要更加嚴(yán)格。其結(jié)果是商業(yè)地產(chǎn)增速慢了下來(lái)，只是，住宅市場(chǎng)一方面是有剛性需求作保障，另一方面是大眾投資的主渠道之一，所以住宅形勢(shì)要好于商業(yè)地產(chǎn)。
　　而始于2008年9月底的一系列樓市提振政策又將住宅市場(chǎng)從“嚴(yán)冬”拉到了“初夏”，但商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)速度遠(yuǎn)沒(méi)有住宅地產(chǎn)那樣快，而是需要時(shí)間來(lái)消化。
　　商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高
　　商業(yè)地產(chǎn)不是大眾投資的主要渠道，其恢復(fù)過(guò)程也相對(duì)要慢。
　　“商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相統(tǒng)一，因此，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是影響其恢復(fù)進(jìn)程的最基礎(chǔ)因素�！敝性�地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱說(shuō)道。
　　普遍的觀點(diǎn)是，寫(xiě)字樓租售狀況的好壞取決于企業(yè)的發(fā)展，商鋪則取決于商家的實(shí)力與消費(fèi)者的購(gòu)買力。當(dāng)下，全球經(jīng)濟(jì)有回暖態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)未振作，所以商業(yè)地產(chǎn)的存量消化還有待企業(yè)與個(gè)人需求的上升。
　　這就牽扯到影響商業(yè)地產(chǎn)恢復(fù)的第二大因素：供需關(guān)系。
　　從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)是需要“養(yǎng)”的——由于商業(yè)地產(chǎn)的投入大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的回報(bào)周期也相對(duì)漫長(zhǎng)。供給與需求總是一個(gè)在前一個(gè)在后，開(kāi)發(fā)商必然著手長(zhǎng)期的規(guī)劃。
　　中原地產(chǎn)曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，僅北京已經(jīng)有500萬(wàn)平方米左右的高端優(yōu)質(zhì)物業(yè)，每年新增供給還有50多萬(wàn)平方米。然而，現(xiàn)有的已經(jīng)出現(xiàn)20%—30%的空置率，租金較去年同期也下降了10%—15%。以上數(shù)字都顯示出供給速度已遠(yuǎn)超需求速度。尤其是始于2007年底的地產(chǎn)抑制政策改變方向之后，受到打壓的商業(yè)地產(chǎn)再次爆發(fā)。
　　對(duì)于這種爆發(fā)，張坤昱解釋，“住宅發(fā)展到一定階段后，人們勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生對(duì)周邊配套設(shè)施的需求。在某種意義上看，這也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，因此量的爆發(fā)很正常�！�
　　由于國(guó)內(nèi)的投資渠道較少，在社會(huì)福利條件不完備的情況下，人們會(huì)優(yōu)先選擇不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資，其中門檻最低的便是住宅。而商業(yè)地產(chǎn)投資額度大、投資需講求多項(xiàng)商業(yè)原則、經(jīng)營(yíng)上需要專業(yè)人員，因此，它的壁壘比住宅高很多，風(fēng)險(xiǎn)更大。
　　客觀上帶來(lái)的結(jié)果是，商業(yè)地產(chǎn)要獲得零散但數(shù)額眾多的個(gè)人或中小投資者的追捧，條件太苛刻，因此，不能成為大眾投資的主要渠道，其恢復(fù)過(guò)程也相對(duì)要慢。所以，張家鵬說(shuō)，“即使商業(yè)地產(chǎn)是很好的投資渠道，長(zhǎng)期來(lái)看也不會(huì)成為大眾化的投資對(duì)象�！�
　　外資活躍度是關(guān)鍵
　　一旦外資進(jìn)入，中國(guó)潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是他們的首選。
　　2009年6月、8月，作為中國(guó)國(guó)有大型投資公司，中投先后投資了澳大利亞與英國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，9月又有意進(jìn)入美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，外界認(rèn)為中投意在抄底海外商業(yè)地產(chǎn)。于是，對(duì)于中國(guó)久未脫離苦海的商業(yè)地產(chǎn)也多了幾分猜測(cè)：是不是抄底的時(shí)機(jī)到了?
　　“我并不認(rèn)為現(xiàn)在是抄底中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，因?yàn)槌�底非常難�！睆埣淫i指出，以北京為例，開(kāi)發(fā)商即使出手，也不會(huì)看好當(dāng)前空置率相對(duì)較高的外圍商業(yè)地產(chǎn);而市中心的項(xiàng)目賣少租多，想出手的項(xiàng)目也往往由于價(jià)錢談不攏而不能成交。加之現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)上有更多的盈利機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)花大力氣投資風(fēng)險(xiǎn)較大的商業(yè)地產(chǎn)。
　　黃怒波認(rèn)為，“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期在下一個(gè)十年就會(huì)到來(lái)�！边@與中國(guó)城市化速度有關(guān)。
　　而世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許榮茂也坦言，“現(xiàn)在是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)好機(jī)會(huì)，所以我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)比較積極�！�
　　安邦咨詢房地產(chǎn)分析師蘇晶認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)情況關(guān)鍵是看外資的活躍度�！�
　　實(shí)際上，從國(guó)外地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，盡管商業(yè)地產(chǎn)的保值增值性更強(qiáng)，但是經(jīng)濟(jì)危機(jī)后最先恢復(fù)的也是由于剛性需求而帶動(dòng)的住宅市場(chǎng)。這一點(diǎn)與國(guó)內(nèi)并無(wú)二致。
　　不同的是，英美的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)采取了比較成熟的發(fā)展模式，比如，開(kāi)發(fā)商建好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后多半是持有物業(yè)，靠后期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障收入，這樣的好處是隨時(shí)都有資金回流，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，從而有利于增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
　　但是中國(guó)很多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾向于出售，一方面是想迅速套現(xiàn)，另一方面也是缺乏專業(yè)的管理人員。其后果是商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃性不強(qiáng)，反倒不會(huì)給項(xiàng)目加分。
　　“要達(dá)到2007年那樣的高速增長(zhǎng)還要再過(guò)一兩年后。”這是張家鵬對(duì)目前市場(chǎng)的判斷。而蘇晶則建議中國(guó)政府最應(yīng)該做的是，“引導(dǎo)企業(yè)借鑒國(guó)外成熟的發(fā)展模式，而不是在細(xì)節(jié)上對(duì)市場(chǎng)干預(yù)。”

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