中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入“重慶時(shí)間”

　　前言：
　　作為一個(gè)家住廣州，但在廣州、深圳、天津、成都、重慶工作多年的地產(chǎn)人，筆者對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的“重慶現(xiàn)象”、對(duì)重慶地產(chǎn)江湖“險(xiǎn)與惡”、一直在用心、在試圖解讀清楚。這種對(duì)城市地產(chǎn)現(xiàn)象的解讀，在今后還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，希望能把“人人心中皆有”而“筆下皆無(wú)”的現(xiàn)象，通過(guò)文字的“拼與拆”來(lái)進(jìn)行歸納和提煉。
　　從2009伊始，中國(guó)地產(chǎn)已漸漸進(jìn)入“重慶時(shí)間”。能否讀懂大趨勢(shì)，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非常重要的一種“企業(yè)能力”。筆者就重慶地產(chǎn)現(xiàn)象，總結(jié)并提煉出六大觀點(diǎn)，此文將進(jìn)行具體的闡述并解讀如下。
　　觀點(diǎn)一：中國(guó)房地產(chǎn)還有16年的好時(shí)光
　　“中國(guó)房地產(chǎn)還有16年的好時(shí)光”是按城市化率規(guī)律計(jì)算出來(lái)的：從納瑟姆曲線計(jì)算中國(guó)地產(chǎn)的好時(shí)光。歷史告訴我們，城市化過(guò)程中和房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程是相吻合的，納瑟姆曲線有這樣的規(guī)律：城市化率從零到30%往往到經(jīng)過(guò)一千年的時(shí)間； 一旦進(jìn)入到30%—70%往往只需要一百年時(shí)間；到了70%的就開(kāi)始緩慢發(fā)展，到了80%的時(shí)候就固化了，就是20%的農(nóng)村人口不再愿意變成城市人口了。我們分析中國(guó)2008年底的時(shí)候，中國(guó)城市化率是45.7%，距離平緩成熟階段的70%還有接近25%，按照每年平均增加1.5%計(jì)算，中國(guó)地產(chǎn)至少還有16年的好時(shí)光。
　　二個(gè)表現(xiàn)特征：
　　1、2007年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)整的特點(diǎn)是：
　　城市化率越高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大、深度越深，時(shí)間周期越長(zhǎng)；而城市化率不高的城市，比如重慶，調(diào)整的深度和時(shí)間往往比較短，也很容易率先見(jiàn)底，率先啟動(dòng)。
　　2、主導(dǎo)地產(chǎn)發(fā)展大趨勢(shì)的是其“周期性規(guī)律”，政策、外部經(jīng)濟(jì)只能影響“市場(chǎng)小波段”。
  　觀點(diǎn)二：1997年的上海，現(xiàn)在的重慶
　　為什么說(shuō)“97年的上�！笔恰艾F(xiàn)在的重慶”，指的就是重慶目前正處在上�！熬牌咂痫w”時(shí)的狀態(tài)。
　　我用城市GDP增長(zhǎng)的規(guī)律，來(lái)分析中國(guó)地產(chǎn)的“重慶時(shí)間”：
　　聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料顯示，住宅發(fā)展與人均GDP值的增長(zhǎng)密切相關(guān)：
  　人均GDP在800 － 1300美元，住房發(fā)展為“起步階段”；人均GDP在1300 － 8000美元，住房發(fā)展為“快速上升階段”（重慶2595美元）；人均GDP在8000 － 13000美元，住房發(fā)展為“平穩(wěn)上升階段”（2008年：廣州11696美元；上海10454美元）；人均GDP為13000美元以上，住房發(fā)展為“下降階段”。2008全國(guó)人均GDP3267美元；2008重慶人均GDP2595美元——處在上海的1996、1997年之間的水平；1996年上海人均GDP：2379美元 1997年上海人均GDP：2724美元。
　　中國(guó)地產(chǎn)的各城市起飛時(shí)間、“住宅的發(fā)展水平”是與人均GDP的增長(zhǎng)密切相關(guān)：人均GDP在800—1300美元，住房發(fā)展發(fā)展為“起步階段”，人均GDP在1300—8000美金的時(shí)候，住宅發(fā)展是較快發(fā)展�，F(xiàn)在來(lái)看重慶處在到2008年底，重慶是處在2595美金，如果按照對(duì)號(hào)入座，重慶正處在剛剛脫離起步期，進(jìn)入快速上升階段，是1300—8000美金，是快速上升階段。
　　另外一組數(shù)據(jù)，上海在1996年的時(shí)候，人均GDP為2379美金，1997年的時(shí)候上海人均GDP為2764美金，重慶目前的人均GDP，剛好處在上海的1996年和1997年之間，所以說(shuō)：“97年的上海，現(xiàn)在的重慶”。
　　觀點(diǎn)三：重慶，啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)第四個(gè)周期
　　1992年隨著鄧小平南巡，以廣州、深圳為代表的珠三角地區(qū)，啟動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)發(fā)展周期；然后到了1997年，隨著香港回歸，浦東大開(kāi)發(fā)以上海為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)啟動(dòng)了中國(guó)的第二個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展周期；五年之后北京，2002年隨著北京申辦奧運(yùn)會(huì)成功，以北京、天津?yàn)榇�表的環(huán)渤海地區(qū)啟動(dòng)了第三個(gè)地產(chǎn)發(fā)展周期。
　　現(xiàn)在廣州、上海、北京均處在高房?jī)r(jià)的階段，每個(gè)周期啟動(dòng)的城市有一個(gè)啟動(dòng)的前提，這個(gè)城市一定是一個(gè)價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)偏低，而潛在的“住房購(gòu)買力”非常強(qiáng)。
　　另外從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，如果中國(guó)地產(chǎn)的四個(gè)周期都在沿海，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是有缺陷的，是殘疾的經(jīng)濟(jì)。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的均衡性，中國(guó)房地產(chǎn)第四個(gè)啟動(dòng)周期啟動(dòng)，一定是以重慶為代表的西部地區(qū)。
　　依此證明，第四個(gè)房地產(chǎn)的啟動(dòng)城市，肯定是以重慶為代表的西部地區(qū)。
　　觀點(diǎn)四：“三老智慧”成就了重慶地產(chǎn)
　　重慶地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)“三個(gè)大智慧”特征。為什么這么說(shuō)？我們來(lái)看“三老”并進(jìn)行分析：“第一老”是老頭子—政府：用政策“護(hù)航”，力求房?jī)r(jià)始終與市民購(gòu)買力相吻合，讓重慶房產(chǎn)沒(méi)有泡沫，這是“政府的大智慧”�！暗诙�老”是老板--開(kāi)發(fā)商：利用“能力制勝”，一分一厘里出效益，低成本開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)樓盤，還要配套園林景觀有品味，并提供物業(yè)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不相符”的服務(wù)，這是重慶“開(kāi)發(fā)商的大智慧”，也是“渝派地產(chǎn)”的真功夫。所以業(yè)內(nèi)在流傳：在重慶地產(chǎn)江湖磨礪成功了，到其它城市做開(kāi)發(fā)一定很輕松�！暗谌�老”是老百姓—消費(fèi)者：很專業(yè)很“挑剔”。重慶樓盤長(zhǎng)期低價(jià)格高品質(zhì)，培育了重慶購(gòu)房者的挑剔和專業(yè)，他們緊盯項(xiàng)目規(guī)劃水平合理、產(chǎn)品品質(zhì)好壞、園林景觀的營(yíng)造、物管服務(wù)的品質(zhì)，還有是否具備升值潛力等，放在全國(guó)都算是挑剔型的業(yè)主，而且很專業(yè)。
　　當(dāng)然，這也是重慶“購(gòu)房者的大智慧”�！叭�老智慧”努力的結(jié)果：“競(jìng)爭(zhēng)比較充分”的健康市場(chǎng)。第一、控制供需平衡點(diǎn)。政府尋求房地產(chǎn)“供需平衡點(diǎn)”能力非常強(qiáng)。體現(xiàn)在重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)“競(jìng)爭(zhēng)比較充分”，市場(chǎng)土地和住宅供應(yīng)量與重慶的“住房購(gòu)買力”都很大。第二、樓市沒(méi)有炒作和泡沫。重慶的樓市是以剛性需求為支撐的、最健康的樓市，基本沒(méi)有炒作和泡沫。
　　觀點(diǎn)五：重慶房子，在中國(guó)最具投資價(jià)值
　　一座城市房子在“價(jià)格洼地”之后，肯定是未來(lái)的“價(jià)值高地”。從前“三個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的啟動(dòng)周期”，我們看到了在啟動(dòng)之前的城市都是當(dāng)時(shí)的“價(jià)格洼地”。從三個(gè)方面來(lái)解釋：
　　一是重慶的房子是“以人為本”的，這個(gè)“人”是消費(fèi)者，這里面的重慶開(kāi)發(fā)商“委屈求人”，是因?yàn)橹貞c購(gòu)房者的要求太高，所以重慶的開(kāi)發(fā)商不得不委屈求“人”；二是房?jī)r(jià)“平易近人”，體現(xiàn)在重慶的房?jī)r(jià)偏低，與重慶的城市地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相適應(yīng)；三是重慶的樓盤品質(zhì)“咄咄逼人”，有“咄咄逼人”的品質(zhì)。
　　以上三個(gè)方面體現(xiàn)了重慶的“房子好”而且價(jià)格低，也因?yàn)榇�，重慶的房子最具有投資價(jià)值，現(xiàn)在在中國(guó)的同類城市中，“重慶房子”是最具有投資價(jià)值。
　　是否最具投資價(jià)值，還要看是否未來(lái)有這座城市或區(qū)域的利好。因?yàn)槊恳粋�(gè)“地產(chǎn)啟動(dòng)周期”都伴隨著大量的利好；1992年以廣州、深圳為代表的珠三角地區(qū)地產(chǎn)啟動(dòng)是因?yàn)猷囆∑侥涎玻?997年以上海為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)地產(chǎn)啟動(dòng)是因?yàn)橄愀刍貧w后的浦東大開(kāi)發(fā)；2002年以北京為代表的環(huán)渤海地區(qū)地產(chǎn)

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