成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究鎖定三個方面

　　成都住宅地產(chǎn)有非常繁榮的發(fā)展，非住宅大概就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要由幾個板塊構(gòu)成，一方面是商住性寫字樓板塊，再一個是零售型的，從總量上來講，感覺到總量二八拍的水平，不管是開發(fā)還是交易量就是這個二八拍的水平，這就反映出成都還是一個二線城市里面非常強的生力軍的城市，就是在二線城市中間增長性特別明顯，那么這種增長很重要體現(xiàn)在什么呢？
　　從房產(chǎn)方面首先體現(xiàn)在住宅，住宅是一種終端消費，所有的商業(yè)發(fā)展或者說狹義商業(yè)發(fā)展也就是零售業(yè)發(fā)展，這是一種中間需求，是一種派生需求，也就是這個人口增長有它的相應(yīng)支撐才會有所謂的商務(wù)地產(chǎn)或者狹義的商業(yè)地產(chǎn)增加，正是因為成都的住宅地產(chǎn)火爆，它的增長潛力或者增長勢頭是非常強勁的，住宅地產(chǎn)增長非常強勁，實際上為我們在未來若干年商務(wù)地產(chǎn)增長提供一個非常堅實的基礎(chǔ)，這是很重要的基礎(chǔ)。
　　整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究鎖定三個方面
　　第一個就是住宅的發(fā)展趨勢，我們以前關(guān)注什么呢，商業(yè)地產(chǎn)主要講零售服務(wù)業(yè)，地產(chǎn)比較關(guān)注住宅，小區(qū)人住的多，商業(yè)地產(chǎn)就會發(fā)展，像萬達，家樂福。反過來，如從房管局這個角度，有很好的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資源，房管局前段時間專門做了入住率的調(diào)查，看商務(wù)寫字樓，也依賴人的居住量。國外調(diào)查，購寫字樓的時候，選擇一定是離住家比以前更近，實際上隱含著一個特點，中高端住宅發(fā)展實際上也引來商品住宅提供很重要的指針。在中高端發(fā)展很密集的地區(qū)也一定是未來高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)是隱身的派生的中間需求。　　　　
　　第二點仔細研究城市規(guī)劃發(fā)展，城市發(fā)展趨向，城市發(fā)展模式，城市發(fā)展格局變遷，從規(guī)劃角度上看，現(xiàn)在比較重要的困惑是什么？存在一種矛盾，就是規(guī)劃上，城市規(guī)劃上怎么考慮，區(qū)與區(qū)之間的銜接，這種東西在城市總體規(guī)劃角度去做相應(yīng)考量。
　　第二個城市規(guī)劃從商業(yè)地產(chǎn)本身對接要求是很苛刻的，比如說道路寬度的，道路形式，慢車道，快車道布局，比如說城市規(guī)劃角度，從商業(yè)地產(chǎn)的布局有非常好的對接，規(guī)劃局人士清楚在商業(yè)規(guī)劃方面有什么作為。有一些想法同目前這個街區(qū)的道路、這個片區(qū)商業(yè)上的要求存在矛盾，所以說從這個角度說，需要強化作政府這個層面，政府領(lǐng)導(dǎo)層面以及規(guī)劃層面商業(yè)地產(chǎn)中間的發(fā)展規(guī)律上一種相應(yīng)訴求，他們要比較清楚，他們才會在這個區(qū)域發(fā)展上好的政策上、取向上引導(dǎo)，才會從發(fā)展商，同發(fā)展商形成一種合力。
　　第三點商業(yè)地產(chǎn)需要很仔細地研究整個商業(yè)價值鏈的分布問題，現(xiàn)在商業(yè)價值鏈就是很重要的業(yè)態(tài)，經(jīng)營業(yè)態(tài)布局問題。比如購物中心的發(fā)展形態(tài)，現(xiàn)在好像是未來發(fā)展的一個方向，但是我覺得是一個取向，大型購物中心或者城市綜合體應(yīng)該有相當?shù)姆蓊~，但是反過來講，為什么現(xiàn)在會看到國美、蘇寧擴張的大店開始收縮，因為所有的購物中心在點位上要求非常高，對周邊環(huán)境要求都是非常高的，在這種背景下所有黃金口岸或者私密業(yè)態(tài)發(fā)展東西是有限的，比如說家樂福在中國沃爾瑪走得好，因為他先走了一步。 　　
　　反過來講，的確我們現(xiàn)在看到的就是，整個商業(yè)演變的趨勢是什么，兩個極端，一個極端，更多偏向于什么？電子商務(wù)，另外偏向于體驗式購物，在城市中心區(qū)很多反感街鋪了，但是我個人覺得這種街鋪仍然有很強的生命力，在城市的中心區(qū)，包括傳統(tǒng)來看，形成商業(yè)格局，不一定哪一種東西是絕對的主體，在不同的區(qū)域我們要考慮什么，它的商業(yè)業(yè)態(tài)不同的商業(yè)價值在什么位置有什么樣的生命力。
　　另外要考慮產(chǎn)業(yè)集群的問題，比如做寫字樓或者做專業(yè)市場，要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，比如說溫江商業(yè)發(fā)展相對差一點，很重要一點就是它的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不是很強大，回過頭來看成都市周邊很明顯的專業(yè)市場升級，二環(huán)路專業(yè)市場都在搬遷。發(fā)展商必須仔細考慮旅游商業(yè)地產(chǎn)，成都市周邊也在做旅游集散中心，旅游目的地，旅游商業(yè)地產(chǎn)也是一個很重要的課題，這都同產(chǎn)業(yè)集聚相關(guān)，所以一方面考慮整個行業(yè)價值鏈，業(yè)態(tài)業(yè)種，再一個考慮產(chǎn)業(yè)方面的特殊要求，對商業(yè)地產(chǎn)提出了什么樣的要求。要從這三個方面考慮，一個是從住宅，一個是從城市規(guī)劃，再一個是從產(chǎn)業(yè)，從商業(yè)本身系統(tǒng)的來發(fā)展。 四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授不動產(chǎn)市場研究所所長吳豐先生

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