開征物業(yè)稅需解決四大問題

    所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費(fèi)，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。物業(yè)稅一旦開征，意味著目前的開發(fā)商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價(jià)”依據(jù)的開發(fā)流程將改變，房?jī)r(jià)中蘊(yùn)含的土地成本將重估，地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備和開發(fā)模式也將隨之改變。
    日前從國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道獲悉，今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快。
【點(diǎn)評(píng)】征收物業(yè)稅將可能產(chǎn)生如下影響：
1、打擊投機(jī)需求，平衡市場(chǎng)供需。開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本，逼迫炒房者出售或者出租存量房，從而有利于減少空置率，提高資源利用率，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。
2、減少房地產(chǎn)泡沫，降低購(gòu)房成本。開征物業(yè)稅使得炒房者利潤(rùn)下降，甚至出現(xiàn)零利潤(rùn)，這樣將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，從而降低購(gòu)房成本，將有利于普通消費(fèi)者買房；同時(shí)，也可能避免出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)。
    我們都知道，物業(yè)稅的征收將會(huì)從根本上影響到所有人的財(cái)產(chǎn)體系，而且會(huì)使得社會(huì)大眾重新考慮財(cái)產(chǎn)擁有的結(jié)構(gòu)和消費(fèi)行為。所以，在制定物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)上就必須慎之又慎！從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，當(dāng)前物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)有四大問題需要解決。
首先，不同時(shí)期的物業(yè)如何對(duì)待？
    我國(guó)目前的土地價(jià)格包含了70年的土地出讓金，購(gòu)房者的買房時(shí)也已經(jīng)包含了一次性支付的各項(xiàng)稅費(fèi)，物業(yè)稅出臺(tái)后，如果再要收稅，會(huì)成為重復(fù)征稅。對(duì)于已購(gòu)房者采取的是征收還是免征或者是多少年限以上的物業(yè)實(shí)行免征，來(lái)避免重復(fù)征收的不公平。另外，房齡較老的物業(yè)土地價(jià)值已經(jīng)明顯上升，那么每年繳納的物業(yè)稅的稅基界定存在困難。業(yè)界一直在說(shuō)“老辦法、新規(guī)定”，那么在針對(duì)已有物業(yè)的老辦法是什么？針對(duì)新建物業(yè)的新規(guī)定又該怎么設(shè)計(jì)呢？
其次，征稅物業(yè)結(jié)構(gòu)難以劃分
    我國(guó)各地居住情況非常復(fù)雜，一線城市很多人住的面積比較小，但不少二三線城市居住面積往往就比較寬松，那么征收物業(yè)稅的時(shí)候是不是要區(qū)別對(duì)待？
    此外，所征收的物業(yè)稅住宅部分是僅征收非普通住宅，還是全部征收。普通住宅與非普通住宅如何劃分，都會(huì)引起爭(zhēng)議。
    按西方國(guó)家通行的標(biāo)準(zhǔn)以及理論界多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅一般按照“計(jì)價(jià)征收”，即無(wú)論你有多少套房屋、也無(wú)論房屋面積有多大，只是按照評(píng)估的總價(jià)值為依據(jù)，設(shè)立一個(gè)起征點(diǎn)，超過部分進(jìn)行物業(yè)稅的征收。但由于我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系不健全，這直接影響到“計(jì)價(jià)征收”推進(jìn)進(jìn)程。
第三，納稅人的對(duì)象具有局限性
    作為保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅不像交易稅可以強(qiáng)制執(zhí)行，采用自行申報(bào)的納稅方式相對(duì)會(huì)比較好。對(duì)自覺納稅意識(shí)相對(duì)較強(qiáng)的人群，會(huì)比較順利，然而對(duì)于此外的社會(huì)各類階層如何全面征收存在較大困難，比如說(shuō)有多套房屋而沒有固定工作的征稅對(duì)象，如果他沒有能力支付年度物業(yè)稅的話該怎么辦？
最后，配套建設(shè)不健全，執(zhí)行成本高
    客觀的說(shuō)，目前推行物業(yè)稅的配套建設(shè)還不成熟，一方面由于我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系不健全，“計(jì)價(jià)征收”還是“按面積征收”一時(shí)難以確定。另一方面，由于目前個(gè)人財(cái)產(chǎn)體系以及信用體系不透明，對(duì)弱勢(shì)群體而言在納稅方面會(huì)處于劣勢(shì)地位，而對(duì)投資物業(yè)較多的強(qiáng)勢(shì)群體而言可能會(huì)通過各種渠道來(lái)規(guī)避繳稅。此外，由于征收的數(shù)量大，牽涉面廣，使其執(zhí)行難度大，成本也將會(huì)非常高。
    可見，由于現(xiàn)行體系以及制度上存在的諸多困難，使得物業(yè)稅的實(shí)行面臨較多阻力，任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，都將影響到政府開征物業(yè)稅的本意，因此要做到統(tǒng)籌兼顧的話，物業(yè)稅在實(shí)施上還需要較長(zhǎng)時(shí)間的布局，短期內(nèi)推進(jìn)難度較大。
    由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭(zhēng)議相對(duì)不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)全面征稅。

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