昆明商業(yè)地產(chǎn)洶涌放量 運(yùn)營能力急需提高

　　近日，世界第一高樓迪拜塔正式落成的新聞甚囂塵上，但其可能淪為“無人區(qū)”的消息也讓業(yè)界開始關(guān)注商用物業(yè)奢華背后的風(fēng)險。連日來，記者走訪了昆明剛剛進(jìn)入運(yùn)營或已經(jīng)運(yùn)營一段時間但還未成熟的十余個商業(yè)、寫字樓項目。調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在商用物業(yè)樓盤供應(yīng)量激增，部分樓盤甚至取得了不錯銷售率的情況下，昆明商用物業(yè)的招商、運(yùn)營情況卻不是那么樂觀，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營經(jīng)驗不足等情況多少成為困擾新推商用物業(yè)樓盤的難題。業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分商用物業(yè)項目已經(jīng)在招商階段有了不錯進(jìn)展，成績值得肯定，但未來進(jìn)入運(yùn)營階段后的情況如何，還有待市場的考驗�！　�
　　1現(xiàn)狀調(diào)查
　　商業(yè)項目運(yùn)營能力急需提高　　
　　供應(yīng)量大增賣得也不錯　
　　據(jù)記者初步統(tǒng)計，去年以來，昆明樓市供應(yīng)的商用物業(yè)樓盤有實力大學(xué)城商業(yè)中心、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、豆腐營13號、昆明老街、順城等不下20個新盤、次新盤面市或進(jìn)入運(yùn)營階段。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產(chǎn)市場共推出19個商業(yè)樓盤，新增商鋪供應(yīng)量為2739套�？傮w來說，去年以來，昆明商用物業(yè)的供應(yīng)量非常之大。而據(jù)了解，隨著城中村改造的不斷推進(jìn)，更多商業(yè)經(jīng)過改造后將以集中式商業(yè)的方式面市，商用物業(yè)的供應(yīng)體量仍會大幅提升。　
　　巨大的供應(yīng)量對應(yīng)的是不錯的銷售率。由于去年樓市行情的絕地反擊，作為重要投資型產(chǎn)品的商用物業(yè)也成為一些投資客眼中的“香餑餑”，中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、順新時代、財富一號等多個樓盤銷售或出租情況都很不錯，實力大學(xué)城商業(yè)中心400余套商鋪甚至開盤當(dāng)日即售罄�！�
　　招商初顯成效運(yùn)營尚需時日　
　　“目前，昆明很多商用物業(yè)項目還沒有進(jìn)入實質(zhì)性的運(yùn)營階段�！崩ッ骼砉ご髮W(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈表示，順城、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城等進(jìn)入前期招商階段或者剛剛進(jìn)入運(yùn)營的樓盤，由于有地段或政府支撐等優(yōu)勢，前期的招商效果還不錯，未來的運(yùn)營情況將會朝什么方向發(fā)展，則很難預(yù)料�！�
　　業(yè)內(nèi)人士也表示，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營經(jīng)驗不足等問題，一直困擾著昆明商用物業(yè)市場。
　　“運(yùn)營情況如何至少還需要一兩年的時間才能顯現(xiàn)�！痹颇霞�成廣福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總經(jīng)理丁夙介紹，商用物業(yè)的運(yùn)營對開發(fā)商的資金實力、資源整合能力、人力資源儲備、規(guī)劃設(shè)計等方面的要求都比較高，是對開發(fā)商或運(yùn)營單位綜合實力的考量。目前，昆明的商用物業(yè)市場總體來說并不成熟。
　　記者在位于彩云北路的新螺螄灣踩盤時注意到，在項目前期的大力宣傳以及周邊新螺螄灣公交樞紐站運(yùn)營等利好的刺激下，目前新螺螄灣的人氣已經(jīng)得到大力提升，餐飲、貨運(yùn)等配套服務(wù)也在不斷豐富。但在對商戶的采訪中，記者了解到，位于三、四層等較高樓層的商鋪生意仍沒有太大起色，商氣還需要一段時間的培養(yǎng)。在順城、昆明老街等也已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營階段的商業(yè)樓盤，記者也注意到，前來熟悉新環(huán)境的消費(fèi)者不少，但真正出手購物的消費(fèi)者并不多。此外，一些前期定位不準(zhǔn)、招商不力的商用物業(yè)項目，更仍在生死線上掙扎�！�
　　商氣的不斷培養(yǎng)以及后續(xù)長期的運(yùn)營將繼續(xù)考驗昆明業(yè)界的智慧。丁夙建議，在后期運(yùn)營過程中，開發(fā)商或運(yùn)營單位能加強(qiáng)與商戶之間的溝通，共同解決運(yùn)營中可能遇到的各種問題，共同承擔(dān)運(yùn)營過程中的壓力。 
　2價格走勢　　
　　商用物業(yè)價格一路上行去年寫字樓漲幅最大9%　
　　價格總體上行是去年昆明商業(yè)物業(yè)市場的一大特點。來自風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年全年昆明一手寫字樓的價格較為平穩(wěn)，售價在7000元/平方米上下浮動，最高出現(xiàn)在去年的5月，均價達(dá)到了7500.26元/平方米。與價格最低的1月份相比，漲幅約為9%。一手商鋪的發(fā)售均價則在15000元/平方米以上，最高達(dá)到了去年7月份的15839.27元/平方米，最高和最低月成交均價相比，漲幅約為5%。去年商鋪的價格波動較為明顯�！�
　　具體來看商業(yè)市場。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年商鋪每平方米的銷售價格大概在7000-60000元的范圍內(nèi)。在社區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)、專業(yè)市場以及綜合商業(yè)四種商業(yè)業(yè)態(tài)中，主題商業(yè)與綜合商業(yè)的價格偏高。以12月份為例，主題商業(yè)價格為2.8萬元/平方米，綜合商業(yè)價格更高為3.19萬元/平方米�！�
　　在租金方面，去年新推的寫字樓和商鋪的租金均有一定程度的上浮，特別是區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套高端的物業(yè)。以俊發(fā)中心和順城雙塔為例，周邊一些寫字樓每平方米的租金價格僅在幾十甚至十幾元，而它們的租金水平均在100元/平方米以上。　
　　針對去年商用物業(yè)價格的整體上行，至祥置業(yè)（昆明）研究中心分析，去年整體市場行情好，商用物業(yè)又具有不錯的投資價值，由此促成了去年新增商用物業(yè)項目銷售的火爆，不少商業(yè)樓盤一經(jīng)推出即售罄，也帶來了價格的上漲。也有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，去年商用物業(yè)價格的水平仍有待經(jīng)受市場的考驗，一些脫離了實際市場價格的項目，可能因為價格虛高，而面臨有價無市的尷尬。
　　3開發(fā)商訪談　　
　　招商難、運(yùn)營更難　　
　　在商用物業(yè)項目的操盤過程中，可謂招商難，運(yùn)營更難。丁夙介紹，說招商困難，主要是因為對項目進(jìn)行全方位分析之后，需要了解項目的資源條件是否與市場需求相匹配，全面了解市場需求，并把對應(yīng)的商家招攬進(jìn)來。運(yùn)營則涉及到開發(fā)商或運(yùn)營單位與商戶之前較長時間的磨合，能不能留住商戶，能不能在較短時間內(nèi)提升項目人氣，將考驗開發(fā)商或運(yùn)營單位在資金實力、經(jīng)營等方面的綜合能力�！　�
　　去年3月，位于廣福路4公里處的廣福商業(yè)中心已經(jīng)陸續(xù)有商家開業(yè)�！暗�由于有嚴(yán)格的業(yè)態(tài)規(guī)劃，確定入駐以及被批準(zhǔn)進(jìn)駐的商戶們陸續(xù)進(jìn)來，所以沒有進(jìn)行統(tǒng)一的開街儀式�！弊鳛殚_發(fā)商一方的丁夙介紹，去年底，整個商街才全部完成招商并入駐。　
　　到目前為止，項目4萬多平方米的寫字樓已經(jīng)銷售一空。丁夙表示，5棟寫字樓采取以棟為單位的銷售策略，主要目的在于通過優(yōu)質(zhì)的辦公需求客戶，提升項目的檔次，并對片區(qū)商業(yè)以及整個片區(qū)的提升起到拉動作用�！�
　　據(jù)記者了解，從前期準(zhǔn)備、啟動招商，再到目前商家的陸續(xù)入駐，廣福商業(yè)中心商業(yè)和寫字樓的運(yùn)營均用去了一年多時間。但目前小區(qū)以及整個片區(qū)的人氣還有待提升。　
　　“商業(yè)在初期運(yùn)營過程中要注意兩個關(guān)鍵要素。”丁夙告訴記者，一是及時了解政府對片區(qū)的規(guī)劃。一般來說，市政規(guī)劃很難預(yù)期。如果商業(yè)剛剛推出來時，就因為市政規(guī)劃原因需要開膛破肚，或者周邊的關(guān)聯(lián)性較大的道路要進(jìn)行施工，對商氣的培養(yǎng)就有很大的不利影響。第二是在前期入駐商家的選擇上要慎重，精品化的商業(yè)最好先找那些正在開店并打算開分店的商家。運(yùn)營能力如何、對市場預(yù)期是否合理等，都將考驗商家在初期的運(yùn)營過程中的承受能力，不成熟的商家也不利于市場的穩(wěn)定以及商氣的培養(yǎng)。
　　云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛有著運(yùn)營上東大街的經(jīng)驗，他很重視商業(yè)項目的前期規(guī)劃。他認(rèn)為早期規(guī)劃中，商業(yè)業(yè)態(tài)的理念、業(yè)態(tài)分布等都要非常明確，柱網(wǎng)如何分布等前期硬件配套也要做到位，策劃精準(zhǔn)才能保證后期招商、運(yùn)營的順暢。　
　　此外，丁夙認(rèn)為，招商不能一味地追求主力店的形式，還是要根據(jù)項目的定位招商。如果是特色商街，紅酒吧、咖啡吧等特色業(yè)態(tài)的引入就非常重要，不一定要有主力店。
4業(yè)內(nèi)觀點A　
　　六大不足難引“鳳凰”來　
　　根據(jù)規(guī)劃，25米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應(yīng)相對集中設(shè)置。較大、超大體量的商業(yè)開發(fā)將成為未來發(fā)展的趨勢。與此同時，隨著昆明都市經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，昆明房地產(chǎn)市場上寫字樓也逐步放量。業(yè)內(nèi)人士表示，未來商用物業(yè)的運(yùn)營將是昆明樓市面臨的一道難題。如何破解難題，省外商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)對昆明商用物業(yè)有哪些看法，又能給昆明業(yè)界帶來哪些觀點，摩根商業(yè)地產(chǎn)云南區(qū)總經(jīng)理范銘輝以及副總經(jīng)理易濤日前特別做客本報，詳解了昆明商用物業(yè)市場存在的六點不足，并建議昆明商業(yè)物業(yè)項目應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)性，招商應(yīng)該做在規(guī)劃立項之前。　
　　一對商用物業(yè)的理解不足　　
　　“首先在于對商用物業(yè)的理解和認(rèn)識的欠缺�！币诐�表示，商用物業(yè)應(yīng)該是一個融資平臺，比如，在城中村改造項目打造的城市綜合體中，項目的利潤點應(yīng)該是商業(yè)，而不是住宅銷售�！�
　　在長期與開發(fā)商打交道的過程中，易濤發(fā)現(xiàn)，昆明不少開發(fā)商對商用物業(yè)的理解普遍不是很清晰。很多商用物業(yè)的開發(fā)商是從開發(fā)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的，開發(fā)、運(yùn)營的理念仍停留在住宅地產(chǎn)上，銷售、迅速回籠資金仍是他們運(yùn)作商用物業(yè)項目的重點。另外，對商用物業(yè)的理解也停留在淺層次，你是城市綜合體，我就是次級區(qū)域中心，其實說來說去都是多種物業(yè)的簡單組合�！　�
　　易濤表示，與住宅物業(yè)不同，商用物業(yè)項目更強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性，對開發(fā)商的前期如何定位、資金實力、如何與資金市場對接、后期運(yùn)作等諸多方面都有較高的要求�！　�
　　“事實上，昆明房地產(chǎn)市場的關(guān)注點已經(jīng)轉(zhuǎn)向物流、商貿(mào)，并不是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)�！狈躲戄x認(rèn)為，昆明開發(fā)商的轉(zhuǎn)型勢在必行。　　
　　二 同質(zhì)化問題嚴(yán)重　　
　　近幾年來，昆明樓市對城市綜合體的宣傳大行其道，不少號稱“shoppingmall”“l(fā)ivingmall”的新盤層出不窮。各種所謂綜合體的大量面市，帶來的是昆明樓市日益嚴(yán)重的產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化問題。全能傳媒（上海）公司王利軍介紹，目前招商同質(zhì)化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯。首先是業(yè)態(tài)擴(kuò)張的同質(zhì)化，比如，同一片區(qū)內(nèi)多個新項目內(nèi)都吸引了電影院入駐�！　�
　　易濤分析，由于在開發(fā)思路、產(chǎn)品設(shè)計、后期經(jīng)營等方面沒有較大差異，導(dǎo)致多個項目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個行業(yè)的發(fā)展。他建議，開發(fā)商前期就應(yīng)該做好差異化、特色化的定位�！　�
　　三 不清楚商業(yè)的綜合價值　
　　“商用物業(yè)與住宅是一體的，具有很強(qiáng)的聯(lián)動性�！狈躲戄x介紹，一般來說，綜合物業(yè)開發(fā)是通過商用物業(yè)開發(fā)來提升后期住宅的價值�，F(xiàn)在昆明不少開發(fā)商的做法則是，先用并不是特別高的價格賣住宅，回籠一部分資金，之后才是進(jìn)行商用物業(yè)招商。這說明開發(fā)商們的底氣不足，對商用物業(yè)運(yùn)營沒有足夠的信心。　
　　易濤表示，在綜合項目的營銷過程中，需要改變以往先賣住宅的思路，其實住宅銷售的風(fēng)險較小，只存在定價的問題。先考慮運(yùn)作較難的商用物業(yè)這塊，如果成功運(yùn)作，后期住宅的價格能得到很大提升。顧剛也表示，招商、運(yùn)營做得好，可以帶動銷售，提升租金，甚至還將提升整個片區(qū)價值。　
　　“如何做到與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)、聯(lián)動，商用物業(yè)的運(yùn)營單位也需要深入考慮�！编嚂杂�表示，與周邊商業(yè)的共贏，也是商用物業(yè)項目綜合價值的一種體現(xiàn)。　　
　　四 規(guī)劃與招商“倒掛”　　
　　不少開發(fā)商運(yùn)作商用物業(yè)一般是先找規(guī)劃單位，然后報批，之后招商，走的是先產(chǎn)品后找市場的路子。有著不少商用物業(yè)樓盤操作經(jīng)驗的易濤表示，操作商用物業(yè)項目更為科學(xué)的操作流程是：了解商家需求應(yīng)該在項目進(jìn)行規(guī)劃立項之前。首先，根據(jù)規(guī)劃條件，了解市場行情、主力商家的店面需求。有了這些前期準(zhǔn)備工作之后，再在如何實現(xiàn)項目價值的最大化方面下功夫，仔細(xì)規(guī)劃，然后報批。形成了清晰的運(yùn)作模式之后，可以采取先期銷售部分次要商業(yè)、大部分持有的方式，用回收的部分流動資金用作后期的運(yùn)營費(fèi)用�！　�
　　“還是應(yīng)該招商先行。根據(jù)商家的要求，采取定制性做法，適當(dāng)增、減持賣場面積，確定寫字樓產(chǎn)品的檔次�！编嚂杂�介紹，目前昆明商用物業(yè)主要的模式還是先引入主力店，然后通過主力店來帶動項目的其他招商，并吸引市場對住宅的關(guān)注度�！　�
　　五 產(chǎn)品與市場不對接　　
　　一般來說，12年能收回投資，對投資客的吸引力最大，最多是15年。如果商用物業(yè)項目的定價大大超過周邊物業(yè)的租金價值、售價，這樣的產(chǎn)品除非軟性配套做得非常出彩，否則產(chǎn)品無法與市場對接起來。據(jù)了解，呈貢新城的商鋪每平方米售價已經(jīng)上萬元。　
　　易濤給記者講了一個比較有趣的現(xiàn)象：一方面是昆明本土企業(yè)大規(guī)模趕赴省外招商，另一面則是一些品牌企業(yè)在異地拓展因無法找到合適的場所而擱淺，這也是產(chǎn)品與市場沒有實現(xiàn)很好對接的例子。
　　六 不善于合作　　
　　“昆明的開發(fā)企業(yè)還是很愿意合作的，他們不惜遠(yuǎn)到省外去招商。但關(guān)鍵的問題在于，昆明商用物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計不專業(yè)，開發(fā)商也不愿意分利�！币诐�表示，正是因為產(chǎn)品、理念等各方面問題的存在，昆明商用物業(yè)項目的省外招商之路走得一直不是很順暢。　　
　　5 業(yè)內(nèi)觀點B　　
　　保險資金流入或提升消化力　　
　　去年10月1日，新《保險法》明確規(guī)定允許保險資金投資不動產(chǎn)。據(jù)了解，早在政策出臺之前，一些保險公司就已經(jīng)通過自用名義購買寫字樓，或通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線”進(jìn)行房地產(chǎn)投資。專家測算，允許進(jìn)入不動產(chǎn)投資的保險資金量至少近2，000億元。鄧曉盈分析，大量資金流入房地產(chǎn)市場，將對城市商業(yè)、寫字樓等商用物業(yè)產(chǎn)生巨大的推動作用。未來昆明樓市將有超大體量商用物業(yè)項目面市，保險業(yè)的入駐可能對市場的消化起到一定作用�！�
　　“其實很多公司都有自己的寫字樓。并且，從租金水平看，一些較高水準(zhǔn)的寫字樓項目定位已經(jīng)超出了本地企業(yè)的承受能力�！蓖趵�軍表示，未來面市的商用物業(yè)體量非常大，而在運(yùn)營方面更有保障的項目，更能在市場競爭中取勝，吸引到更多的商戶以及企業(yè)。王利軍表示，在總體回報不變，適當(dāng)將返租期限延長到5年，這樣即使每年的返點減少，而由于運(yùn)營的時間被拉長，商戶以及企業(yè)的信心都將大增。此外，一些大鋪、不好賣的鋪可以采取帶租約的方式發(fā)售。
6 發(fā)展之路　　
　　招商先行“特色運(yùn)營”需重拾　　
　　按照規(guī)劃，今后幾年時間內(nèi)，昆明仍有大量商用物業(yè)體量上市。而商用物業(yè)項目所存在的同質(zhì)化、招商滯后等問題如果解決不了，肯定難逃：招商無法進(jìn)行、商業(yè)主題面臨更改、空置率超高等厄運(yùn)。業(yè)內(nèi)人士表示，自持、招商先行、良好的運(yùn)營等工作做好了才能實現(xiàn)商用物業(yè)項目的最大價值，而最為關(guān)鍵的則是前期的特色規(guī)劃�！　�
　　商用物業(yè)貴在特色�！霸诋a(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化的情況下，誰的資源豐富，誰有特色，誰就有更大的取勝幾率�！编嚂杂�表示，前期基礎(chǔ)好的項目未來的發(fā)展前景相對看好，比如在原有成熟商圈的基礎(chǔ)上開發(fā)的項目，或者有一定特色的項目。沒有這些優(yōu)勢的項目則可能經(jīng)歷較長的運(yùn)營周期。另據(jù)中原地產(chǎn)（深圳）有限公司云南分公司總經(jīng)理劉天旸介紹，深圳華僑城有一條臨湖商業(yè)街，由于商業(yè)街的前期規(guī)劃做得很到位，小區(qū)的建筑風(fēng)情氛圍、景觀環(huán)境等被恰到好處地融入了商業(yè)氛圍中。獨特的意境營造，使得該商業(yè)街從內(nèi)向型的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)化成了外向型商業(yè)，成為了遠(yuǎn)近聞名的特色商街。　
　　記者還注意到，餐飲業(yè)可是提升人氣的“好幫手”，是商用物業(yè)項目前期招攬人氣的活招牌�！安惋嫎I(yè)的租金雖然不高，但特別容易聚集人氣�！庇羞^在昆明老街運(yùn)營經(jīng)驗的王利軍表示，大主力店、餐飲企業(yè)的租金回報并不高，但它們對新項目人氣的帶動有很大作用。踩盤過程中，記者也注意到，順城、昆明老街商業(yè)街區(qū)內(nèi)，餐飲類商家的人氣明顯多于電器、健身等經(jīng)營業(yè)態(tài)的店面�！�
　　王利軍特別提醒，餐飲招商以本地品牌為主、適當(dāng)考慮省外中餐品牌的做法將為前期招商等工作減少很多麻煩，招商不用一味地盯著省外的品牌餐飲企業(yè)，一是容易出現(xiàn)水土不服的問題，二是品牌餐飲對鋪面的專業(yè)化要求比較高，可能難以嫁接過來�！�
　　此外，業(yè)內(nèi)人士還建議，開發(fā)商或運(yùn)營單位應(yīng)該很好地把握商業(yè)開街時間，并在商街內(nèi)配套更多人性化的服務(wù)設(shè)施；寫字樓的開發(fā)檔次必須符合周邊的市場需求；需要加強(qiáng)與全國知名商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的合作，一是項目運(yùn)營會更有保障，二是這些品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)有一定的合作資源。　　
　　■典型項目調(diào)查　　
　　順城：商業(yè)租金300-800元/㎡不等　　
　　調(diào)查：項目商業(yè)建筑面積達(dá)12萬平方米，業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋百貨店、品牌名店、創(chuàng)意精品、中西特色餐飲、咖啡廳、影院、超市等業(yè)態(tài)。定位的客戶群體主要為城市中高端消費(fèi)群以及家庭為單位的消費(fèi)者。調(diào)查中，記者了解到整個商業(yè)體只租不售，租金范圍在300-800元/平方米不等。踩盤過程中，項目的人氣都頗高，但記者也發(fā)現(xiàn)，街區(qū)內(nèi)指示牌、休閑區(qū)等人性化設(shè)置比較少。而多個開發(fā)式進(jìn)出口的設(shè)計，也容易帶來人流的流失�！�
　　辦公物業(yè)方面。順城雙塔寫字樓分為兩棟地上26層高的建筑，建筑面積超過5萬平方米，單層建筑面積約1240平方米，可劃分為6個單位，銷售均價13500元/平方米。整個項目銷售率現(xiàn)已達(dá)到85%以上，入住率約75%左右。目前，南磷集團(tuán)、分眾傳媒、中國銀行、中俊投資、利達(dá)灃投融資、云景地產(chǎn)等品牌企業(yè)已確定入駐。部分單位已經(jīng)在進(jìn)行裝修，仍在進(jìn)行收尾工作，西塔二至三層的順城酒樓也已經(jīng)開業(yè)。
　　昆明老街一期正義坊購物中心：內(nèi)街底層商鋪均價約8萬元/㎡　　
　　調(diào)查：項目占據(jù)南北全長1000米的沿街面，并與南屏廣場相連，10萬平方米商業(yè)業(yè)態(tài)組合為：60%百貨、30%餐飲和10%娛樂。據(jù)工作人員介紹，項目僅出售少量商鋪，內(nèi)街底層商鋪售價大約8萬元/平方米。除餐飲業(yè)態(tài)出租外，正義坊購物中心基本采用聯(lián)營方式管理運(yùn)營。記者工作日晚8時走訪發(fā)現(xiàn)，項目高層“天街”的餐飲和一層商業(yè)有一定就餐和購物人群，但其他商鋪稍顯冷清，人流量還有待提升�！　�
　　俊發(fā)中心：每層最多容納兩家企業(yè)　
　　調(diào)查：項目為5A甲級寫字樓，全租賃運(yùn)營。占地面積8000平方米，總層高為25層，是云南省首個全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，物業(yè)服務(wù)邀請了國際頂級物業(yè)集團(tuán)“第一太平戴維斯”作為管理顧問。單層辦公面積達(dá)1600平方米，每層最多只容兩家企業(yè)，租金從80-120元/平方米不等。項目目標(biāo)入駐企業(yè)為投資類、金融類、地產(chǎn)類客戶為主，目前已有國藥控股、北京正東國際、農(nóng)業(yè)銀行、香港豐華投資集團(tuán)、浙聯(lián)地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)、金康地產(chǎn)等企業(yè)意向入駐�！�
　　昆明傲城百貨：主打年輕消費(fèi)群體還需養(yǎng)商期　　
　　調(diào)查：項目1-5層的商業(yè)空間，展示了一個具有時尚、潮流氣息，并且集購物、娛樂、餐飲于一體的特色商場。針對不同品牌，項目采用出租與聯(lián)營兩種運(yùn)營方式。一層的租賃價格每個月約150—250元/平方米。從去年12月19日開業(yè)至今，項目已完成全部招商、租賃工作。據(jù)記者周末走訪情況看，因為開業(yè)不久等因素，該商場內(nèi)人流量明顯不足于同區(qū)位已運(yùn)營多年的成熟商業(yè)，消費(fèi)者也以年輕群體為主�！　�
　　云南映象一、二期商業(yè)：社區(qū)生活服務(wù)業(yè)居多　　
　　調(diào)查：云南映象一期商業(yè)建筑面積約3萬多平方米，商鋪最小面積約20—30平方米，最大甚至到上千平方米。二期商業(yè)體量近1萬平方米，上個月也已順利交房。工作人員透露，一期商業(yè)開盤價格區(qū)間約1—2萬元/平方米，已全面售罄，整體出租率目前80%左右，已開業(yè)的商鋪以服務(wù)社區(qū)生活為主的商業(yè)業(yè)態(tài)居多，大部分是餐飲、中介、藥店等。從周邊中介機(jī)構(gòu)了解到的情況看，一期商鋪價格維持在2.5萬元/平方米內(nèi)，租金一層約為150元/平方米，二、三層40-50元/平方米不等�！　�
　　中匯商業(yè)中心：主力店聯(lián)動其他經(jīng)營業(yè)態(tài)
　　調(diào)查：項目總建筑面積約5.45萬平方米，匯集了餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)，只租不賣，沃爾瑪超市承租面積為1.9萬平方米。項目輻射眾多小區(qū)，超過400個停車位實行全免費(fèi)開放�！�
　　一紅匯金城市商業(yè)廣場：商業(yè)售價13000-15000元/㎡　　
　　調(diào)查：項目綠地率45.8%，機(jī)動車位約160個，非機(jī)動車位約200個。其中，公寓面積61-70平方米，商務(wù)公寓面積為191-263平方米，均價5300元/平方米左右。寫字樓面積119-389平方米不等，一梯五戶，單層配套4部電梯。商業(yè)價格為13000-15000元/平方米。   李宛瞳　

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