中央"定調(diào)"成都樓市 2010市場(chǎng)政策五大猜想

　　2009年12月9日，二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；12月14日，“國(guó)四條”出臺(tái)；12月17日，國(guó)土部出臺(tái)政策提高開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻；2010年1月10日，“國(guó)11條”出臺(tái)……從2009年終至2010年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，拉開(kāi)了2010年樓市調(diào)控的序幕。
    緊接著，成都市又接連出臺(tái)打擊捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為的《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》兩個(gè)文件；降低經(jīng)適房 “門(mén)檻”、 補(bǔ)貼廉租房增加等擴(kuò)大住房保障的覆蓋面的“落地”政策，隨著政策面的日趨明朗，未來(lái)的調(diào)控手段正牽動(dòng)著利益各方的神經(jīng)，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　猜想一：“國(guó)四條”為今年樓市定調(diào)?
　　“2010年的樓市配套政策都將圍繞國(guó)務(wù)院的大綱�！笔兰覚C(jī)構(gòu)首席分析師樊邦勇表示，根據(jù)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的幾條總綱思路，成都的配套政策基本已出臺(tái)，“首付50%”的土地政策在成都基本上一直都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行；“營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限恢復(fù)到5年”是去年優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠政策到期的一次重申；為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，成都市房管局出臺(tái)了《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》兩個(gè)文件，用規(guī)范市場(chǎng)預(yù)售行為的手段，對(duì)開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)進(jìn)行一些限制；而降低經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)門(mén)檻，擴(kuò)大保障范圍，也是為了響應(yīng)了國(guó)務(wù)院的“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)�！�
　　他還指出，在對(duì)比分析了成都配套政策與國(guó)務(wù)院的大綱之后，不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)務(wù)院還有一條很重要的“適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)”在成都還沒(méi)有開(kāi)始體現(xiàn)，這一條規(guī)定或?qū)�從根本上影響房地產(chǎn)的走勢(shì)，相信成都接下來(lái)會(huì)將圍繞這一點(diǎn)做出相應(yīng)的舉措。
  　猜想二：信貸不會(huì)大面積收緊?
　　從以往的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，無(wú)論是打擊囤地，還是規(guī)范預(yù)售行為都不能從根本上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，信貸政策才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。經(jīng)歷過(guò)2008年樓市低谷的購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都對(duì)“治本”的信貸政策抱以極大的關(guān)注。那么，在財(cái)稅、土地、保障性住房都出臺(tái)了政策以后，貨幣和金融監(jiān)管部門(mén)何時(shí)加入調(diào)整樓市陣營(yíng)？今年的信貸政策將如何變動(dòng)呢？
　　1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，終于讓猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定：“金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！�
　　樊邦勇表示，《通知》與以往提法最大的不同點(diǎn)在于，本次文件只提到了繼續(xù)支持首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，而沒(méi)有了對(duì)合理改善性需求的支持。二套房貸重新回到了嚴(yán)格按照家庭征收的最緊尺度，貸款利率方面則只言明按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。從成都的操作來(lái)看，自09年下半年開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知要求嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策起，絕大多數(shù)銀行對(duì)二套住房的首付都提高到了四成以上，因此從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)本地樓市并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)沖擊。利率方面各銀行尺度差異較大，部分銀行雖然不能給到7折，但是7.5折、8.1折之類(lèi)操作并不鮮見(jiàn)，本次通知只說(shuō)明利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，因此實(shí)際主導(dǎo)權(quán)利依然在銀行手中。與之前傳言二套住房的5成首付相比，《通知》的態(tài)度實(shí)際上更為溫和，從某種程度上來(lái)講，反而緩解了對(duì)樓市過(guò)于嚴(yán)格帶來(lái)的悲觀預(yù)期。
　　從業(yè)內(nèi)專(zhuān)家目前普遍預(yù)測(cè)來(lái)看，中央確定的適度寬松的貨幣政策基調(diào)，決定了2010年的信貸不可能出現(xiàn)迅速回落，而是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。在加息方面，經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭尚屬脆弱，過(guò)早加息可能將此幼苗扼殺，因此短期內(nèi)尤其是上半年加息可能性不大。下半年即便加息，其幅度和頻率也不至于太猛，不會(huì)對(duì)老百姓購(gòu)房產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
　　猜想三：90/70或?qū)⒒謴?fù)?
　　在1月10日的《通知》中，要求城市人民政府要抓緊編制2010—2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。
　　值得注意的是，在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的大背景下，之前嚴(yán)格執(zhí)行的90/70政策在部分城市‘只做不說(shuō)’的操作下被實(shí)質(zhì)性的廢棄，2009年度對(duì)地塊的出讓條件并未明確要求住房套型結(jié)構(gòu)比例。樊邦勇指出，本次《通知》雖然未明確重提“90/70”政策，但是在保證“中低價(jià)位、中小套型”普通商品住房的前提下明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例，無(wú)異于重新確立90平方米以下中小套型供應(yīng)的主導(dǎo)地位，因此，在該意見(jiàn)指導(dǎo)下，90/70的政策將在很大程度上重新得以執(zhí)行。
　　猜想四：物業(yè)稅年內(nèi)開(kāi)征可能性不大?
　　2010年，稅務(wù)總局稱將在全國(guó)試點(diǎn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。此次物業(yè)稅空轉(zhuǎn)由幾個(gè)城市推向全國(guó)，給出的最明顯信號(hào)是物業(yè)稅在空轉(zhuǎn)城市獲得征收物業(yè)稅所涉及的評(píng)估方法、登記造冊(cè)、數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)，取得一定的階段成果。那么，物業(yè)稅是否會(huì)在今年內(nèi)開(kāi)征呢？對(duì)此，嘉聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)全國(guó)推廣，只代表開(kāi)征時(shí)間表進(jìn)一步提前，年內(nèi)開(kāi)征可能性不大。
　　“征收物業(yè)稅尚存難點(diǎn)和障礙�！奔温�(lián)地產(chǎn)陳衛(wèi)濤分析說(shuō)，首先，征收成本巨大。由于征收物業(yè)稅需要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備及后期征收管理難度都很大。當(dāng)前很多房產(chǎn)由于歷史遺留問(wèn)題，其產(chǎn)權(quán)、戶籍等資料缺失嚴(yán)重，這給開(kāi)征物業(yè)稅前期準(zhǔn)備工作帶來(lái)很大困難。第二，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收能力不足。目前我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅主要是針對(duì)法人，對(duì)個(gè)體工商戶采取定額稅的方式，個(gè)人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對(duì)居民開(kāi)征物業(yè)稅，則意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)要面對(duì)千家萬(wàn)戶的居民，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收能力遠(yuǎn)不能達(dá)到。第三，地方政府積極性不高。開(kāi)征物業(yè)稅，地方政府將可能失去巨額的土地出讓金，土地出讓金作為地方政府重要的收入來(lái)源，短期難以通過(guò)財(cái)稅改革替代，這讓地方政府缺乏征收的積極性。再者，納稅人積極性不高。我國(guó)納稅人缺乏為財(cái)產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準(zhǔn)備，倉(cāng)促出臺(tái)物業(yè)稅可能出現(xiàn)大面積欠稅；國(guó)外物業(yè)稅的征收都是通過(guò)個(gè)人申報(bào)，我國(guó)目前尚缺乏透明的財(cái)產(chǎn)申報(bào)機(jī)制和相應(yīng)的誠(chéng)信系統(tǒng)。
　　有消息稱，政府開(kāi)征物業(yè)稅的設(shè)想是，第一步對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，第二步是擴(kuò)大到對(duì)住宅進(jìn)行征稅，其中對(duì)非普通住宅和普通住宅的征稅也有先后順序。但商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)也有土地增值稅，可能也會(huì)跟物業(yè)稅相沖突。由此看來(lái)，要征收物業(yè)稅，不少細(xì)節(jié)都有待完善，因此至少在今年內(nèi)開(kāi)征的可能性不大。
　　猜想五：農(nóng)地入市，有效平抑高地價(jià)?
　　去年12月28日，成都市國(guó)土資源局舉辦了成都首場(chǎng)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)益證拍賣(mài)會(huì)，共計(jì)16000余畝農(nóng)村建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)被拿出來(lái)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，此舉或可正式拉開(kāi)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)序幕，一個(gè)規(guī)模異常龐大的農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)也許正在緩緩打開(kāi)大門(mén)。一些業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在土地供量不足的情況，導(dǎo)致房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”，而農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的抑制取得根本性的突破，聯(lián)想到近期中央不斷釋放出平抑房?jī)r(jià)的信號(hào)，眾多業(yè)內(nèi)人士表示：農(nóng)村建設(shè)用地大規(guī)模入市也許真的會(huì)在不久后成為現(xiàn)實(shí)。
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　　國(guó)務(wù)院總綱：
　　貨幣政策——2010年繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善型需求。抑制投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策力度，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
　　對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
　　財(cái)稅政策——個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年。普通住房與非普通住房區(qū)別對(duì)待，中央對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)采取“有保有壓” 政策。
　　土地政策——五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出，規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過(guò)一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%。寬松土地政策已經(jīng)終止。
　　保障性住房——增加普通商品房的有效供給，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。
　　成都配套措施：
　　住房保障“組合拳”——2010年1月1日起，成都經(jīng)濟(jì)適用房收入“準(zhǔn)入門(mén)檻”從4萬(wàn)元調(diào)到5萬(wàn)元，廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上每平方米提高2元，進(jìn)一步擴(kuò)大了保障的覆蓋面。讓以前不在保障范圍之列的“夾心層”家庭，能夠通過(guò)政府保障解決住房問(wèn)題。而我市低收入家庭在房租上漲的情況下，也能夠在市場(chǎng)上租到合適的房屋。
　　除組織建設(shè)的大量廉租房外，成都市還將通過(guò)市場(chǎng)采購(gòu)的方式增加一批廉租房供應(yīng)，2010年、2011年將有3000多套新增廉租房交付使用，能夠滿足低收入住房困難家庭的住房需求。
　　抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲——從2月1日起，成都市將實(shí)行“商品房調(diào)價(jià)申報(bào)制”，沒(méi)有經(jīng)過(guò)申報(bào)程序或正在申報(bào)沒(méi)有向社會(huì)公示的商品房只能原價(jià)銷(xiāo)售，并且所有預(yù)售商品房的詳細(xì)信息都將在網(wǎng)上進(jìn)行明示。為了保證這一措施切實(shí)執(zhí)行，成都市還將建立“商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約系統(tǒng)”，實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)上實(shí)時(shí)簽約，合同聯(lián)機(jī)打印”。
　　打擊“囤地”——去年年底自今年，國(guó)土資源部要求各地清理閑置土地后，成都市就對(duì)主城區(qū)的土地利用狀況展開(kāi)了全面清查，共查出閑置土地?cái)?shù)千畝。目前正研究處置措施，擬對(duì)這些清查出的閑置土地進(jìn)行“從嚴(yán)”懲處。防止供需不平衡，成都市在提高土地供應(yīng)規(guī)模同時(shí)，還會(huì)加大力度對(duì)閑置土地進(jìn)行敦促和查處。

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