購(gòu)物中心應(yīng)合理規(guī)劃 不應(yīng)重走美國(guó)老路

　　受金融危機(jī)的影響全球購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)收入大幅下滑，其中以美國(guó)最為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的購(gòu)物中心雖然也受到影響，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)幅度大幅下滑，但相比西方國(guó)家明顯具有“抗寒”能力，且受影響周期短。但這絕不說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心尚待發(fā)掘的空間很大。
　　“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇” 但“消費(fèi)疲軟”
　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)似乎已經(jīng)見(jiàn)底，巴菲特和蓋茨在感恩節(jié)前聯(lián)手在媒體上為市場(chǎng)鼓氣。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家都宣布美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，但至于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的走勢(shì)，專家們則是各持己見(jiàn)，爭(zhēng)執(zhí)不下。無(wú)論如何，消費(fèi)疲軟仍然是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)，而與消費(fèi)直接掛鉤的零售業(yè)也仍是萎靡不振，零售業(yè)的主要渠道之一購(gòu)物中心更是首當(dāng)其沖，一片蕭條。
　　感恩節(jié)第二天，“黑色星期五”本應(yīng)是美國(guó)歷史上最繁忙的購(gòu)物日，標(biāo)志著圣誕購(gòu)物季的開(kāi)始。據(jù)世界最大的零售業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)全美零售商聯(lián)合會(huì)的統(tǒng)計(jì)，“黑色星期五”這個(gè)周末，全美到商店和網(wǎng)上購(gòu)物的消費(fèi)者雖然高達(dá)1.95億人，超過(guò)上年同期的1.72億人，但是2009年的消費(fèi)者，出手卻不如上年大方，人均消費(fèi)從372美元降至343美元。
　　商業(yè)地產(chǎn)專門咨詢公司Reis認(rèn)為，在今后的兩年里，購(gòu)物中心的空鋪率會(huì)一直上升，而店租卻會(huì)不斷下降。地區(qū)性的封閉式購(gòu)物中心的空鋪率已高達(dá)8.6%，是2000年以來(lái)的最高紀(jì)錄。第三季度購(gòu)物中心退租的商店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)定租的商店，過(guò)剩的店面高達(dá)530萬(wàn)平方英尺。而美國(guó)中部的一些地區(qū)空鋪率更是驚人，超過(guò)15%。
　　通用電氣公司旗下的GE資產(chǎn)GE資產(chǎn)房地產(chǎn)的首席執(zhí)行官對(duì)經(jīng)濟(jì)前景不那么樂(lè)觀，認(rèn)為隨著空鋪率的不斷增加和商業(yè)地產(chǎn)借貸的凍結(jié)，致使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在2010年還要繼續(xù)下降13%。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究公司Real Estate Econometrics LLC。也預(yù)告商業(yè)地產(chǎn)借貸狀況繼續(xù)惡化，商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率在第三季度達(dá)到3.4%，已經(jīng)創(chuàng)下16年的紀(jì)錄，但是兩年內(nèi)將再創(chuàng)新高達(dá)到5.4%。
　　“購(gòu)物天堂”到“消費(fèi)死角”
　　在過(guò)去的50年里，美國(guó)建造了近5萬(wàn)個(gè)購(gòu)物中心，許多區(qū)域出現(xiàn)了購(gòu)物中心過(guò)剩的問(wèn)題。隨著大量新建購(gòu)物中心的出現(xiàn)，早期的購(gòu)物中心被放棄，于是，這些中心變成“死角”。據(jù)悉，2009年近100個(gè)購(gòu)物中心從“天堂”變成“死角”。
　　此外，導(dǎo)致購(gòu)物中心衰落的一個(gè)重要原因是主力商店經(jīng)營(yíng)不利。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心都有兩三家重要的商店，又稱“anchor store”，是支撐整個(gè)購(gòu)物中心的核心。近年來(lái)，百貨商店的經(jīng)營(yíng)模式受到兩方面的挑戰(zhàn)，一面是精品和專營(yíng)店吸引了年輕富裕的消費(fèi)群體；另一頭，像沃爾瑪這類大型廉價(jià)連鎖店又搶走低檔消費(fèi)的顧客，百貨商店只好受夾板氣。本世紀(jì)初迅速發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物對(duì)問(wèn)題重重的百貨連鎖店來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。由于百貨商店在購(gòu)物中心中位置顯赫，唇亡齒寒，百貨商店的危機(jī)就成了對(duì)購(gòu)物中心的挑戰(zhàn)。
　　回顧購(gòu)物中心50年的發(fā)展過(guò)程，可以看到接近晚期，購(gòu)物中心泛濫全美，甚至蔓延到其他發(fā)達(dá)國(guó)家。發(fā)展商只求利潤(rùn)，忽視人口、社區(qū)、經(jīng)濟(jì)狀況，就連建筑本身也失去美感，早已偏離格魯恩最初追求的理想境地。其實(shí)，發(fā)展商在購(gòu)物中心發(fā)展的過(guò)程中，也在調(diào)整購(gòu)物中心的建筑風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)模式。到了20世紀(jì)90年代中期，美國(guó)購(gòu)物中心的建造從封閉式轉(zhuǎn)向開(kāi)放露天型，時(shí)尚生活中心成了購(gòu)物中心的新模式。到了90年代后期，全美建造的時(shí)尚生活中心超過(guò)了100家。相反，從2006年至今，全美只建造了一個(gè)封閉式購(gòu)物中心。與傳統(tǒng)購(gòu)物中心相比，時(shí)尚生活中心主要面對(duì)高檔的顧客群。但時(shí)尚生活中心沒(méi)能挽救購(gòu)物中心，隨著金融風(fēng)暴的到來(lái)，讓購(gòu)物中心陷入了更深的困境。
　　“前車之鑒”需“引以為鑒”
　　近10年，購(gòu)物中心在中國(guó)內(nèi)地也迅速發(fā)展，已經(jīng)從大城市開(kāi)始蔓延到中小城市，大有后來(lái)者居上的趨勢(shì)。區(qū)域性的購(gòu)物中心在今后10年里仍是商業(yè)地產(chǎn)中的佼佼者，所以還在大量投資。
　　但是，內(nèi)地的購(gòu)物中心已經(jīng)出現(xiàn)美國(guó)經(jīng)歷的那些問(wèn)題。不少購(gòu)物中心都出現(xiàn)顧客沒(méi)有店員多的情況，這些購(gòu)物中心的盈利狀況究竟如何？購(gòu)物中心的顧客群到底是誰(shuí)？據(jù)Jones Lang LaSalle 地產(chǎn)公司估算，北京2009年第三季度空鋪率高達(dá)16%，而且店鋪還會(huì)不斷增加，所以購(gòu)物中心地產(chǎn)業(yè)不很樂(lè)觀。但愿中國(guó)的發(fā)展商和投資者不要重蹈覆轍，像美國(guó)購(gòu)物中心一樣深陷困境。

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