商鋪投資的五種新意識

    據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在未來的三年里，將有一段商鋪產(chǎn)品的集中上市期，在這一段時期里，市場供應(yīng)充足，商鋪投資的選擇、比較余地比較大。這種市場背景下，商鋪投資該如何進行呢？專家建議，應(yīng)該根據(jù)市場變化，適當調(diào)整投資商鋪思維定向和判斷標準，從而取得可持續(xù)增值的商鋪投資收益。
　　增加商業(yè)意識
　　商鋪姓房不是房，是一種固化的資本，是一種投資的工具，人們通過投資商鋪，為的是取得資本增值，或者是取得自營的商業(yè)利潤。商鋪不是消費品，從商鋪的終端用途來看，它是一種商業(yè)經(jīng)營場所，它自身不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而是在商業(yè)經(jīng)營活動中體現(xiàn)它的價值，即在同等條件下，商業(yè)的經(jīng)營效益越好，商鋪越有價值。投資商鋪必須從商業(yè)考察入手，研究商鋪所在商圈的購買力、交通設(shè)施、商鋪供應(yīng)總量以及商鋪自身的位置等情況，才能正確判斷投資對象的價值真實水平。同時，當?shù)仄渌�房地產(chǎn)品種對商鋪的價值有重要影響作用，也是要關(guān)注的內(nèi)容之一，但是，一定要結(jié)合商圈諸要素來綜合考慮，如果僅以當?shù)厣唐贩績r格作為衡量商鋪的惟一價值標準，有可能造成投資者判斷失誤。假設(shè)在一個建筑密度很低、人口稀少的極品高端住宅區(qū)內(nèi)開發(fā)一些商鋪看看，這里的商業(yè)營業(yè)額極有可能是“大雪過后白茫茫”，而位于其間的商鋪也只能“坐愁紅顏老”了。
　　增強景觀意識
　　從投資角度看，商鋪投資數(shù)額大而資金的回收周期較長，是一種長期運作而又比較穩(wěn)定的投資活動。在現(xiàn)時的市場條件下，8～10年回收投資屬于十分正常的結(jié)果。那么商鋪未來增值潛力，應(yīng)當如何判斷呢？
　　商鋪未來的發(fā)展?jié)摿Γ�與商業(yè)總體的發(fā)展方向密切相關(guān)。以上海為例：在有關(guān)上海的宏觀經(jīng)濟指標中，有一項指標是應(yīng)當引起投資充分注意：即上海的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到40%以下，意味著人們吃飽穿暖的要求已經(jīng)達到，開始進入講究商品性價比和關(guān)注體驗消費的層面。從長期趨勢來看，我國經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢會繼續(xù)，人民的生活質(zhì)量會越來越好，對商業(yè)服務(wù)的要求會越來越高。按照這種消費發(fā)展趨勢來判斷，未來商鋪的舒適性和愉悅性的要求被提了出來，即商鋪不僅僅要為其實際使用功能——商業(yè)銷售著想，還要考慮到商業(yè)的服務(wù)對象——消費者的多層次要求，即人們在消費的同時，還有感官上的服務(wù)或享受要求。人們希望自己所去消費的商店要具有良好的購物環(huán)境和商業(yè)文化氛圍，如此一來，商鋪要有觀賞功能的附加要求又被提了出來。
　　增添汽車意識
    毫無疑義，汽車消費的時代在不知不覺中到來。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，上海市持有駕照的人士已經(jīng)多達180萬，這是一個不可小覷的消費群體。今年6月份，上海市私人汽車牌照的投放量成倍增加，可是拍賣的價格仍然頑強上攀至30000多元。另外，隨著汽車行業(yè)保護結(jié)束期臨近，車價下降的幅度將越來越大，有購車能力的人越來越多，有車的消費一族會更加龐大。有車思維將要或者已經(jīng)改變了中高消費人群的消費習慣，有車族在安排購物行程時，第一反應(yīng)就是考慮前往的消費場所或商場的停車設(shè)施和到達路徑。作為商鋪投資者應(yīng)當考慮有車消費的重要性，意義在于：在我國現(xiàn)有的經(jīng)濟水平條件下，有車人群的消費水平、消費能力相對來說比較強，商業(yè)的利潤空間也比較大，因此，商鋪租金上升空間也比較開闊。在國外，有專門的汽車廣場、汽車電影、汽車旅館、汽車餐廳等，有車消費被列為重要的開店要素。汽車消費購物的商業(yè)因素出現(xiàn)，使商鋪的使用功能又增加了新的內(nèi)容，它要求商業(yè)、商鋪在設(shè)置時，要充分考慮有車消費群的各種要求，如停車、商品檔次、裝飾特點、消費特征等等。如果商鋪具有寬松的泊車條件、周邊氛圍適合汽車消費，那么商鋪的接納能量變大了，商圈也會在一定程度上變大。商鋪（商業(yè)）也將因為擁有范圍廣、購買能力強的消費群，而變得更有價值。
　　增補空地意識
　　空地概念是作者最近對本市商鋪思考的結(jié)果。對一個商業(yè)繁華的區(qū)域而言，商鋪的商業(yè)價值顯而易見。但商鋪的市場價格基本到位，上升空間相對有限，其商業(yè)成本增加，租金收入減少，那么要想獲得較高的升值空間就必須通過商業(yè)經(jīng)營來達到。其實，商鋪投資是通過資本投入，經(jīng)過一段時間運作來獲得投資收益的。而對周邊有空地的商鋪而言，有可能獲得收益快速增長的空間，這是因為商鋪的價值是依靠所在商圈購買力的質(zhì)和量及消費量、商業(yè)利潤、商鋪總量配置等因素來體現(xiàn)的，商鋪周邊有空地，將來就有可能導入購買力，而購買力的導入就會導致銷售機會，促使商鋪價值提升。需要說明的是，空地對商鋪只是意味著獲利可能，但“做空”時還要注意空地的容量、面積、用途、規(guī)劃、實施日期等重要因素，如果未來空地對商業(yè)沒有促進作用，甚至有阻礙作用，那么這類“做空”商鋪應(yīng)當慎而慎之。反之如果是開發(fā)住宅或辦公樓的空地，那么現(xiàn)行鋪價可能是可以“逢低吸納”的“地板價”。
　　增加周邊市場意識
    購置商鋪的目的是為了取得資本增值，既然是投資行為，那么它就會受到資本市場的影響，資本的最大特征是追逐利潤，它的選擇標準是利潤產(chǎn)出率的高低。由于目前上海商鋪的投資回報率還高于市場認可的獲利值域，整個市場的總體特征是資本進入期，鋪價由于資本積聚而處于上揚中。在資本集中后，總體利潤變少，回報率下降，資本就會抽身離場，向那些高回報的其他投資市場流動。對于本市商鋪市場而言，最主要的周邊市場影響因素莫過于住宅市場和證券市場。從市場歸屬來看，住宅市場和商鋪市場同屬于房地產(chǎn)市場，受土地供應(yīng)影響極大。當房地產(chǎn)開發(fā)利潤高漲之時，土地供應(yīng)緊缺，土地價格上揚，房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降或房價上漲形成市場收縮，造成行業(yè)利潤下降，進而導致資本退出，整個市場的平均價格線下移，不少投資者會因此虧損。另外一個很重要的周邊市場因素是證券市場因素，從市場的總體來看，房產(chǎn)包括商鋪市場與證券市場呈現(xiàn)出一種明顯的負相關(guān)關(guān)系，在同一時點往往會出現(xiàn)冷熱不一的狀態(tài)，對此投資者也要多加留意�？傊�，商鋪投資屬于資本市場范圍，投資者必須關(guān)注周邊市場動向。
    鋪市的“老八股”、“認購證”時期已經(jīng)，如今進入了“找主動”、“造黑馬”、“踏板塊”的時代，過去那種“有買就賺”的意識必須更新了。如何在群雄紛起的時代，跑贏大局，是一個不小的課題，上述“四增”只是很小一部分，真正要做到“一次投中，長年得分”還需要許多基本功的修煉。

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