掘金廣州副中心商圈

    隨著亞州最大的客運火車站的投入使用，一個牽動著武廣、貴廣、南廣、廣深港等多條高鐵客源、輻射到廣珠城際輕軌與多條城市地鐵線交通的大型商圈———“火車南站商圈”呼之欲出。在“未來藍(lán)圖”的吸引下，眾多商業(yè)項目聞風(fēng)而動，并在近期搶盡了風(fēng)頭。綜觀廣州熱點商業(yè)板塊的發(fā)展，依靠火車站交通利好項目起步的不在少數(shù)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于南站商圈的預(yù)期，各方人士均給予肯定和積極的態(tài)度。
    然而，針對眼下蜂擁而上的投資熱，不少專家卻表現(xiàn)出了擔(dān)憂。據(jù)悉，為避免北京路、天河商圈急功近利、粗放型的開發(fā)形式，番禺區(qū)目前正在加緊《番禺·廣州鐵路新客運站商旅經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃白皮書》的編制�！罢�府要把握開發(fā)的節(jié)奏、開發(fā)時序，商圈的培育至少還要3-5年時間�！睆V州楚睿商業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示，在南站價值還沒有引爆之前，大規(guī)模的啟動項目，不僅會造成稀缺資源的浪費，還可能進(jìn)一步拖慢南站商圈的開發(fā)進(jìn)度。
    三大商業(yè)板塊現(xiàn)雛形
    記者從廣州市番禺區(qū)政府獲悉，正在編制中的《番禺·廣州鐵路新客運站商旅經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃白皮書》將整個番禺作為一個“一帶六區(qū)”的巨大產(chǎn)業(yè)中心來布局，其中以“新客站-長隆-萬博”為發(fā)展軸，結(jié)合新客站、地鐵、快速路等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合現(xiàn)有旅游、商貿(mào)等多個功能組團(tuán)，建成商貿(mào)中心區(qū)、動感旅游區(qū)、時尚精品區(qū)和現(xiàn)代購物中心區(qū)。正因為如此，提及南站商圈，幾乎離不開長隆、萬博商圈之間的三位一體關(guān)系。
    按照番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局網(wǎng)站披露，長隆旅游商貿(mào)中心占地面積為429萬平方米，已有長隆野生動物世界、香江歡樂世界等知名的旅游景點，2008年游客數(shù)量突破1000萬人次，已達(dá)到迪士尼樂園、環(huán)球影城等少數(shù)幾家全球性的頂尖景區(qū)的水準(zhǔn)。南站的投入運營，無疑將進(jìn)一步增加長隆旅游區(qū)的客流量，從而使其與南站商圈形成更多的互動。
    基于這一原因，在三個板塊中，長隆商圈定位為高端旅游休閑區(qū)，集旅游景點、酒店餐飲、娛樂、休閑及購物于一體。去年，該集團(tuán)與廣州友誼[24.68 -4.60%]集團(tuán)合作，計劃投資20億元以歐美、日本的國際名牌O utlets購物村為藍(lán)本開發(fā)建設(shè)“長隆友誼購物公園”，進(jìn)一步擴(kuò)大南面長隆商業(yè)區(qū)的配套功能。
    新項目正在籌劃中
    萬博商貿(mào)辦公中心占地146公頃。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶表示，萬博商圈目前的定位是高級商務(wù)區(qū)�，F(xiàn)在，四海一家、天河城、吉盛偉邦以及又一城等商業(yè)項目已提前進(jìn)駐。作為城市綜合體，沃爾瑪山姆會員店開業(yè)后，海印又一城還將于2011年推動主體商場、寫字樓、酒店的建設(shè)。萬博地塊已建設(shè)萬博一期，并已規(guī)劃設(shè)有一個占地面積約8萬平方米的五星級酒店及會議中心，以及若干個公寓酒店項目。
    一位不愿透露姓名的番禺地產(chǎn)業(yè)人士向本報記者透露，在海印又一城旁邊，一個建筑面積達(dá)16萬平方米的城市綜合體項目正在悄然動工，該項目由擁有“錦繡”地產(chǎn)系列的番禺房地產(chǎn)商敏捷地產(chǎn)所有。另外，在吉盛偉邦后面，繼天河城歐萊斯之后的第二個折扣店也在籌劃當(dāng)中。
    南站商圈如何定位？
    “一個區(qū)域要保持持久的生命力，必須具備兩個條件：一是綜合性的復(fù)合功能；二是有主題突出的特色。”沈正印表示。
    與萬博、長隆板塊不同，廣州南站北及武漢，南及香港，西及茂名，東及廈門。周邊有環(huán)城高速、東新高速、廣明高速、廣珠西線、新光快速、華南快速等公路環(huán)繞。廣州地鐵2、3、7號線都在此交會。據(jù)鐵路部門預(yù)測，南站高峰期每小時客發(fā)送量(單向)可達(dá)2.84萬人次，是原廣州火車站的4倍。
    雖然客流龐大，但值得注意的是，這部分客流主要以旅客為主，來去匆匆，其可能有利于酒店等快餐型商業(yè)項目，卻不足以支撐起整個商圈，所以南站商圈需要挖掘其它消費來源。
    據(jù)《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》透露，廣州火車南站布局將分為“三個圈層”，第一圈層為新火車站核心區(qū)，包括行政、辦公、商業(yè)等配套功能；第二圈層為混合區(qū)，包括商業(yè)、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區(qū)，包含居住及生活配套設(shè)施。
    番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長蘇治邦表示，他們對廣州火車南站的初步構(gòu)想是：火車站核心商圈將定位于發(fā)展商務(wù)區(qū)，如酒店業(yè)、寫字樓及相關(guān)商業(yè)配套；火車站周邊商業(yè)則規(guī)劃有幾大批發(fā)市場，包括美嘉國際服飾城的服裝批發(fā)、廣州國際展貿(mào)城、東涌的鋼鐵批發(fā)市場以及五湖四海水產(chǎn)批發(fā)市場。下一步還考慮引入汽配批發(fā)市場，目前該方案正在論證過程中。
    城市副中心概念出水
    南站投入使用后，通過武廣專線從番禺到達(dá)中部城市武漢僅需5小時，到達(dá)北京12小時；通過“廣深港專線”從番禺到達(dá)香港僅需45分鐘，使廣州與香港成為“一小時經(jīng)濟(jì)圈”，將極大地促進(jìn)廣州、珠三角地區(qū)與內(nèi)地的聯(lián)系，從而產(chǎn)生巨大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)互動效應(yīng)。而以火車南站為核心，周邊的長隆商圈、萬博商圈以及以批發(fā)市場為主的漢溪商圈都將借助火車南站形成新的人流動線，形成三位一體的廣州南部城市級公共中心。
    正如暨南大學(xué)現(xiàn)代流通研究中心執(zhí)行主任陳海權(quán)所言，軌道交通帶來的發(fā)展機(jī)遇使城市中心向周邊擴(kuò)張，從而導(dǎo)致城市的商業(yè)中心從單核向多核衍變，形成新的城市副中心。與傳統(tǒng)商圈相比，城市副中心缺少商業(yè)積累，需要后期培育。而隨著商圈的擴(kuò)大和成熟，城市副中心的規(guī)模也隨之變大。最成功的案例是東京的新宿，其不同于社區(qū)商業(yè)，具有更大規(guī)模、更大人流，更具有板塊吸引功能。
    不過，以南站為核心形成的副城市中心不可能完全取代廣州城市核心區(qū)商圈對珠三角的輻射力及影響力。因此“同為商務(wù)區(qū)，南站商圈的商務(wù)區(qū)需要與珠江新城CBD的商務(wù)區(qū)有所區(qū)別。”沈正印表示，《廣州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》透露，珠江新城金融商務(wù)區(qū)重點發(fā)展金融、專業(yè)服務(wù)和商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，力爭到2010年將珠江新城CBD建設(shè)為具有國際金融、商貿(mào)、外事和旅游觀光等多種功能的企業(yè)總部集聚中心、資源配置中心和國際文化交流基地。
    有鑒于此，珠江新城的C BD未來將是高端企業(yè)總部、營銷總部、研發(fā)總部的聚集地。在城市規(guī)劃中，南站商圈的商務(wù)區(qū)應(yīng)該在廣州商業(yè)一盤棋的功能定位中，盡量形成錯位。比如萬博中心的商務(wù)區(qū)可以做成周邊產(chǎn)業(yè)園的配套商務(wù)，而南站的酒店、寫字樓則應(yīng)該成為采購平臺的配套型寫字樓。
    開發(fā)進(jìn)度：培育期至少等3年
    “番禺商圈不同于其它傳統(tǒng)的北京路、天河商圈，其代表的是廣州未來高起點、多樣化的商業(yè)形態(tài)�！蓖跸葢c表示，這個商圈后發(fā)先治，不是以短期利益為目的，一開始追求的就是代表汽車時代的商業(yè)產(chǎn)物。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，南站-長隆-萬博商圈所在的鐘村、南村、大石各家商會都在為每一條道路進(jìn)行分工改造。
    記者從番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局了解到，按照此前規(guī)劃，2008年至2012年火車南站-長隆-萬博商圈先開發(fā)各地塊的道路系統(tǒng)及開發(fā)萬博地塊的會議展覽中心，并配合亞運會開發(fā)萬博、漢溪地塊酒店及酒店式公寓；依托三號線啟動漢溪地塊的商業(yè)開發(fā)及萬博、漢溪地塊部分住宅。
    到2012年至2022年則繼續(xù)發(fā)展萬博、長隆地塊的酒店及酒店式公寓、科技館；繼續(xù)發(fā)展萬博、漢溪、長隆地塊的住宅開發(fā)；啟動萬博、漢溪地塊的寫字樓開發(fā)以及萬博地塊的產(chǎn)業(yè)城開發(fā)。2022年至2028年，三個地塊的住宅持續(xù)開發(fā)商業(yè)、寫字樓及產(chǎn)業(yè)城。因此截至目前，番禺核心商圈仍在建設(shè)當(dāng)中，尤其是南站商圈基本處于起步階段。按照上述進(jìn)度，這一商圈的培育期至少要在3年以上。南都記者田愛麗漫畫張建輝
    記者觀察
    提前搶閘的專業(yè)市場或面臨生死關(guān)
    “任何區(qū)域的成熟，都要實現(xiàn)兩股力量的對接。一是政府規(guī)劃，自上而下地推動，實施政策稅收的扶持；另一方面是市場主體自下而上積極地發(fā)展。”廣州楚睿商業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理沈正印表示，現(xiàn)在來看，南站商圈目前政府推動力量很大，而且起點很高，但在市場主體方面，由于培育期較長，先期進(jìn)入的項目可能面臨一定的困難。
    據(jù)悉，火車南站投入使用后，目前每日有20多萬人流量也從此端流出流入。但記者在現(xiàn)場看到，由于后續(xù)配套不到位，每日進(jìn)出火車南站的客流基本沒有停留。而南站周邊，商業(yè)配套仍在起步階段。眼下火車南站的具體商業(yè)規(guī)劃還不明朗，但多個大體量的專業(yè)市場項目提前聞風(fēng)先動。
    專業(yè)市場的形成有其歷史過程，而且講究扎堆效應(yīng)，否則分散的距離將增加采購者的成本，這也是廣州流花路一直受投資者青睞高燒難退的主要因素。記者發(fā)現(xiàn)，近期開業(yè)的所謂籠罩在“南站商圈”光環(huán)下的五湖四海國際[1.48 1.37%]水產(chǎn)交易中心與廣州五洲裝飾世界在選址上其實更靠近沙溪批發(fā)市場商圈。
    對比來說，美嘉國際服裝城、嶺南鞋城、廣州展貿(mào)城分別位于南站、市橋和化龍鎮(zhèn)，距離相對分散，其培育可能時間較長�！澳险局饕�以客運為主，不具備貨運條件，由于廣貨更多的是往北上，鐵路貨運的配套將會是其短板�！鄙蛘�印表示，南站商圈的客流量還沒起來，價值還沒體現(xiàn)，在南站引擎還沒有引爆之前，大體量項目的啟動，可能會面臨招商和生存問題。
    記者調(diào)查獲悉，美嘉國際服裝城前身正是上世紀(jì)末廣東雄峰集團(tuán)有限公司投資10億元的雄峰國際商業(yè)文化城。其中一期15萬多平方米商場建成后曾主營家具建材，后來因為各種原因已空置多年。去年底，該商場負(fù)責(zé)人與廣州一大型專業(yè)市場的股東達(dá)成數(shù)千萬元的租賃合同，轉(zhuǎn)型服裝專業(yè)市場。分析人士稱，南站商圈原本就需要較長時間培育，雄峰國際商業(yè)提前搶閘進(jìn)駐，吃盡了苦頭�，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型服裝城，由于體量過大，上述做法或許能讓運營商及早套現(xiàn)，但整個商場在后期運營時，將遇到很大麻煩。
    業(yè)界觀點
    城市的商業(yè)中心從單核向多核衍變
    以火車南站為核心，周邊的長隆商圈、萬博商圈以及以批發(fā)市場為主的漢溪商圈都將借助火車南站形成新的人流動線，形成三位一體的廣州南部城市級公共中心。
    軌道交通帶來的發(fā)展機(jī)遇使城市中心向周邊擴(kuò)張，從而導(dǎo)致城市的商業(yè)中心從單核向多核衍變，形成新的城市副中心。與傳統(tǒng)商圈相比，城市副中心缺少商業(yè)積累，需要后期培育。

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