二、三級城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與機會.doc

    一、提要
    一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱席卷中國各個城市，二、三級城市的商業(yè)開發(fā)更是遍地開花。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。
    城市人口變化帶來的商業(yè)格局變化
    (一)目前城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)四級梯隊層次：
    第一個層次：“超級城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。
    第二個層次：“一級城市或中心城市”，市區(qū)人口在500萬-1000萬左右。主要是各地方省會級城市及省級單列市。
    第三個層次：二級城市，市區(qū)人口在100萬-500萬之間，主要是地級城市。
    第四個層次：三級城市，市區(qū)人口在50萬-100萬之間，主要是縣級城市或大型鎮(zhèn)級城市。
    由于超級城市與一級城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級城市開發(fā)。
    (二)城市人口聚集形式：
    1、人口流動形式
    第一級流動形式：農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化
    鄉(xiāng)村多余人口流向：→ 鄉(xiāng)鎮(zhèn) → 縣鎮(zhèn)
    這一流動，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業(yè)服務性”工作，從而迅速形成新的縣城商業(yè)中心與新的商業(yè)街區(qū)。
    在這種情況下，只有擁有自己的商業(yè)店鋪，才能養(yǎng)活全家，并使下一代能有更好的生活機會與發(fā)展機會。
    第二級流動形式：地區(qū)性城市中心化
    縣城(“有錢人”)流向：地級城市(生活、居住、學習、工作)
    這一流動，使地級城市人口迅速擴大，這是中國流動最快的人流導向，也是農(nóng)村人口演化成城市人口的標志。據(jù)調(diào)查，中國10年內(nèi)，地級人口將每年有8%-10%以上的增長速度。
    人口重新聚集，必然會形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級商業(yè)布局重新洗牌。商業(yè)街、商業(yè)中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應運而生。
    第三級流動形式：區(qū)域性城市中心化
    地級城市人口流向：省會城市
    這一流動，使原來的省會城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心，省會城市將從普通城市向國際化城市邁進。
    這一漸變過程必然使省會級城市商業(yè)布局走向國際化，形成更加現(xiàn)代的國際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。
    第四級人口流動形式：全國、世界各地人口流向：超級都市
    這一流動不僅是國內(nèi)人口流動，國外也將有大量人口流向超級都市，使之成為國際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。
    從這四個流向可以看出，每個流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費需求，進而形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。
    二.二、三級城市商業(yè)的幾個特點
    二、三級城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個特點：
    1.商業(yè)中心比較集中，且只有一個商業(yè)中心(規(guī)模)。
    一個二級城市一般只有一個商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個業(yè)態(tài)，同時也是該城市人們購物的主要場所。
    2.商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達到飽和(面積)。
    由于城市小，且應有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應往往容易過剩。
    3.商業(yè)位置很敏感(位置)。
    開發(fā)的商業(yè)項目對位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營狀況比大城市更難，所以對商業(yè)位置的選擇，決不能來自大城市的研究結(jié)果與理論。
    4.租金收入與投資回報不相符(租金)。
    正常的商業(yè)投資回報期是10年，即投資回報率是10%；而二、三級城市的商業(yè)投資回報期一般在15年甚至20年，是很長的回報期。作為開發(fā)者必須考慮清晰。
    5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。
    由于城市比較小，他們對于城市已經(jīng)相當了解，對于一個商業(yè)項目的認識往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復雜，很難做出比較準確的判斷。
    6.商鋪價格比較敏感，不會有超值的價值升值空間。(售價)
    二、三級城市的人們對商鋪的售價比較敏感，主要是可類比的項目與價格，影響人們的高期望值判斷。
    那么，在二、三級城市應如何進行商業(yè)開發(fā)呢？
    1.充分進行市場調(diào)查，研究出該城市的未來發(fā)展空間。
    對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。
    2.準確的市場定位
    定位是項目發(fā)展的關(guān)鍵，定位應充分考慮該城市的未來，以發(fā)展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮：
    第一，總體定位。即項目是做什么的，是百貨商場、購物廣場、商業(yè)街，還是臨街底商、特色商業(yè)、超市等。
    第二，產(chǎn)品定位。即本項目是以租賃為主還是銷售為主。相當關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級城市應重點推出一些臨街的商鋪，市場往往容易接受。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計的關(guān)鍵。
    第三，面積定位。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。規(guī)模大了，面積租金會低，商鋪總價會高，對于出售會有很大的困難。
    第四，價格定位。即對商鋪租金和商鋪銷售價格定位。由于商業(yè)的特點,每個位置的租金水平都會有所差異的，從而每個位置的售價也有不同。很多開發(fā)商由于對商業(yè)位置價值理解的深度不夠，往往定價過于簡單，從而不能充分地將每個位置的商業(yè)潛力最大化。
    第五，投資人與租賃人定位。準確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據(jù)其特點確定整體營銷方式、營銷理念、推廣渠道等。
    3.符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃
    概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要。二、三級城市不要有太前衛(wèi)的設(shè)計。要與這個城市的文化與習慣相符合，過于概念化的設(shè)計，往往使項目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。
    4.直效營銷與概念營銷
    二、三級城市的經(jīng)營者對于本城市有著很深的了解。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道。營銷的重點應放在“真誠的告知”與“未來的分析”上。二、三級城市的城市擴展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準確地把握市場，是成功開發(fā)的關(guān)鍵。

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