商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案之計(jì)劃篇

    計(jì) 劃 篇
 
    1）預(yù)售期：
    以消化現(xiàn)有的客戶資源為主，落實(shí)品牌客戶及首批推售單位，收取誠(chéng)意金１０００個(gè)以上 ．通過日漸密集的廣告推廣與新聞炒作相結(jié)合。
    2）首次公開發(fā)售期（５．１－５．１５）
    項(xiàng)目順利開盤，邀請(qǐng)商家前往銷售中心舉行選鋪大會(huì)，同時(shí)通過超強(qiáng)的廣告推廣，加強(qiáng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的影響力。有意向客戶，可直接簽訂正式認(rèn)購書，按公布價(jià)格直接參與認(rèn)購。在此期間，計(jì)劃完成銷售目標(biāo)的２５％－３０％．
    ３）強(qiáng)勢(shì)銷售期（５．１５－６月）
    銷售全面進(jìn)入高潮，通過舉辦一系列的巡回展和重點(diǎn)城市的房交會(huì)，啟動(dòng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程以及鋪王拍賣，項(xiàng)目銷售全面飄紅，銷售目標(biāo)超過４５％．
    ４）第二次公開發(fā)售（６月－８月）
    項(xiàng)目進(jìn)入良性互動(dòng)期間，通過全國(guó)的銷售帶動(dòng)本地銷售，推出新單位，低門檻等銷售措施，以及強(qiáng)勢(shì)的媒體推廣，銷售額達(dá)到總銷售目標(biāo)的６５％．
    ５）持續(xù)銷售期
    項(xiàng)目封頂準(zhǔn)備交鋪，開始發(fā)行五洲卡，落實(shí)永續(xù)經(jīng)營(yíng)等相關(guān)內(nèi)容以及通過一些促銷，使銷售額達(dá)到８０％．
    ６）銷售尾期
    銷售接近尾聲，項(xiàng)目全面交鋪，銷售額超過９０％．
    銷 售 方 案
   （一）項(xiàng)目整體價(jià)格策略
    制定合理的商鋪價(jià)格體系能夠有利于推動(dòng)項(xiàng)目的成功推廣，在競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者日漸理性的市場(chǎng)情況下，必須冷靜的進(jìn)行價(jià)格體系的制定。
    一）、整體價(jià)格制定原則
    1、確定合理的利潤(rùn)率
    在定價(jià)過程中，確定合理利潤(rùn)率，在塑造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的素質(zhì)的同時(shí)，為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目必須對(duì)購買者要有吸引力(不一定是低價(jià))。這需要很好的項(xiàng)目包裝，同時(shí)，為盡快吸引買家入場(chǎng)，在項(xiàng)目銷售的前期，價(jià)格不一定是最高的，隨著銷售的進(jìn)度的進(jìn)行，價(jià)格將逐漸上升，價(jià)格上升的過程，將伴隨銷售控制的進(jìn)行，合理進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。
    2、貼近市場(chǎng)的承受力
    在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持項(xiàng)目不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格基本吻合。
    3、單位價(jià)格制訂原則：
    一般情況下，除了集團(tuán)購買之外，個(gè)人購鋪都是以個(gè)體鋪位為單位。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對(duì)購房者來說，其經(jīng)營(yíng)也將有其不同的效果。因此，我司認(rèn)為可遵循二大原則，六項(xiàng)參照值進(jìn)行評(píng)估。
   （1）、二大原則：
    原則1：有效人流的多少；
    原則2：注目率的高低。
   （2）、六項(xiàng)參照值：
    a、以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比較遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)的價(jià)格更高；
    b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街（含室內(nèi)）的價(jià)格高；
    c、以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠(yuǎn)的價(jià)格更高；
    d、以主入口為參照值：愈臨近主入口，價(jià)格更高；反之，則價(jià)格較低。
    e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價(jià)格更高；
    f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價(jià)格更高；
   （3）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂系數(shù)：
    在訂價(jià)過程中，以上述各價(jià)格層級(jí)為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條件不同，以此類推，得出各單位的價(jià)格。
    二）、價(jià)格策略：
    定價(jià)不僅需要專業(yè)的技術(shù)知識(shí)，更需要?jiǎng)?chuàng)造性的判斷力和對(duì)消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的深刻認(rèn)識(shí)，有效的定價(jià)能在消費(fèi)者接收的空間內(nèi)讓發(fā)展商獲取更多的利益．
    1、銷售價(jià)格策略：
   （1）、建議執(zhí)行“低開高走”的訂價(jià)策略：
    低開高走是指項(xiàng)目在開盤銷售時(shí)，以低于市場(chǎng)心理價(jià)位的價(jià)格入市，隨著交鋪期的接近，銷售價(jià)格逐步提高的策略。
    項(xiàng)目在建筑期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對(duì)購買期鋪仍存在投資顧慮，在開盤時(shí)以較低的價(jià)格銷售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項(xiàng)目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢(shì)，通過逐步調(diào)價(jià)能造成售價(jià)節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強(qiáng)投資者的投資信心，形成銷售勢(shì)能。
   （2）、實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格的價(jià)格公布策略:
    價(jià)格公布的時(shí)間，關(guān)系到銷售勢(shì)能的積蓄與釋放的時(shí)機(jī)掌握，是銷售成功的關(guān)鍵性因素之一。銷售前期的推廣，是一個(gè)不斷提升客戶心理價(jià)格的過程，在此階段，客戶通過了解項(xiàng)目，結(jié)合個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目在心目中的定位，尤其是價(jià)格定位的判斷。
    當(dāng)發(fā)展商公布價(jià)格時(shí)，若實(shí)際價(jià)格低于心理價(jià)格時(shí)，則形成銷售的勢(shì)能，而且落差愈大，則勢(shì)能愈強(qiáng)，既形成了銷售旺勢(shì)。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。
    因此，只有當(dāng)客戶對(duì)項(xiàng)目形成充分地認(rèn)識(shí)，心理價(jià)位不斷提高時(shí)，方可正式公布實(shí)際價(jià)格。
   （二）付款方式
    商業(yè)物業(yè)售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的售價(jià)，一個(gè)好的商鋪少則幾十萬，多則幾百萬甚至上千萬，對(duì)買家購買能力要求更高，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的過高估計(jì)，至目前為止，國(guó)內(nèi)銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進(jìn)行5成10年的按揭，最多可申請(qǐng)6成10年的按揭。實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)的按揭形式相較住宅的局限性較大。
    我司建議，五洲商業(yè)廣場(chǎng)付款方式主要有三種：
    1、一次性付款。
    客戶簽訂合同時(shí)，支付總價(jià)款的50%；
    一個(gè)月后，支付總價(jià)款的50%。
    2、5成10年銀行按揭貸款。（爭(zhēng)取6成10年按揭）
    客戶簽訂合同時(shí)，支付首期款50%；
    辦理銀行按揭手續(xù)，由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。
    3、超輕松按揭
    客戶簽訂合同時(shí)，支付首期10-20%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供50%的按揭款，最長(zhǎng)還款年限為10年。其余首期無需支付（客戶給發(fā)展商一定年限的使用權(quán)）
    付款方式一覽表：
    付款方式 一次性付款 銀行按揭
   （五成十年按揭） 超輕松按揭
    簽署訂購書時(shí)付訂金 人民幣5萬—10萬元
    簽署訂購書一周內(nèi)
    (扣除拾萬元定金) 樓價(jià)50%
    并簽署銷售契約 樓價(jià)50%
    并簽署銷售契約及辦理銀行
    按揭手續(xù)
    50%最長(zhǎng)于10年內(nèi)分期還款 樓價(jià)10-20%
    簽署銷售契約及辦理銀行按揭。
    首期余款無需支付。
    一個(gè)月內(nèi)付  樓價(jià)50%  
   （三）各類型促銷及優(yōu)惠措施
    一）帶租約發(fā)售
    內(nèi)容與積極意義：
    發(fā)展商與有意向經(jīng)營(yíng)商鋪的客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當(dāng)有其他買家購買到本商鋪時(shí)，發(fā)展商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進(jìn)行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購買到商鋪時(shí)就可擁有了穩(wěn)定租約（回報(bào)）。
    二）5年返租回報(bào)
    具體內(nèi)容：
    買家購買本項(xiàng)目商鋪單位后，無須自己經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)回租發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年從發(fā)展商這里獲得投資總額8-10% 的穩(wěn)定回報(bào)， 5年后，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí)買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。
    積極作用：
有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一管理，安排經(jīng)營(yíng)，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收回一個(gè)成熟的旺鋪。
    發(fā)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實(shí)施每年分付8-10%的計(jì)劃，連續(xù)五年。購買商鋪的買家每年可享受8-10%的返租回報(bào)，五年的總回報(bào)為40-50%，但只能是每年在發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支取，而不是一次性由發(fā)展商支付。（有別于超輕松按揭）
    1、在不同的部分區(qū)域?qū)嵭蟹底?BR>    返租的鋪位，以項(xiàng)目的二、三樓為宜，一樓一般不實(shí)行返租，地下一層由于面積小和總價(jià)較低，必要性也不大。
    在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時(shí)候，可使用不同的返租率。
    2、返租的方式
    返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。
    一次性返還存在兩種可能：
   （1）、在商鋪的總價(jià)中一次性扣除返還金額。
   （2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大）
    分期支付：
    每年定期支付，一般為季度或者半年。
    根據(jù)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的情況，我司認(rèn)為3－5年返租比較合適。
    返租所損失的款項(xiàng)將根據(jù)項(xiàng)目的定價(jià)和招商情況在售價(jià)中給予補(bǔ)償。
    三）十年保收計(jì)劃
    具體內(nèi)容：
    即客戶在購買本項(xiàng)目10年時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價(jià)中一次性扣除）。
    積極意義：
    本計(jì)劃主旨在于對(duì)那些仍在持幣觀望，或是對(duì)本項(xiàng)目仍然存有極大顧慮的投資客制造無形的心理價(jià)位刺激，同時(shí)也是為了彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)及發(fā)展商的信心。
    四）購鋪易，低首付
    允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由發(fā)展商提供2-3年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營(yíng)后。購買帶租約的商鋪，收租后才付款，投資獲利更有保障。
    五）創(chuàng)業(yè)板商鋪
    創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門檻，增強(qiáng)獲利能力。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種15－30平米，總價(jià)在30萬元左右即可擁有五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，發(fā)展商可提供更多金融支持。

    招 商 方 案
   （一）項(xiàng)目整體招商原則
    必須以品牌為中心,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭(zhēng)取其進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對(duì)于非品牌的商家，則要限制進(jìn)場(chǎng)，即使這些商家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能支付較高的租金，如果與商場(chǎng)定位相抵觸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說必然會(huì)影響商場(chǎng)的持久經(jīng)營(yíng)，我們必須對(duì)這類商家進(jìn)行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
   （1）、把握業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例
    通過對(duì)國(guó)際知名與國(guó)內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)配比進(jìn)行深入的研究分析，針對(duì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的情況，招商時(shí)注意維護(hù)和管理好商場(chǎng)的業(yè)態(tài)比例。
   （2）、統(tǒng)一主題與品牌形象
    商業(yè)廣場(chǎng)是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無序的大雜燴，必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。必須要有針對(duì)性地引進(jìn)各類商家，切合本項(xiàng)目的主題定位，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。
   （3）、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)
    同業(yè)差異就是不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。
    譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)種有異，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等。
   （4）、核心主力店互動(dòng)原則
    在大型購物中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。根據(jù)大型購物中心的磁石效應(yīng)對(duì)各類商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的均好性。
核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。
   （5）、放水養(yǎng)魚原則
    商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個(gè)購物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營(yíng)商家感到本項(xiàng)目的發(fā)展前景是大有空間的。這樣，開發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)共贏。放水養(yǎng)魚的原則就是商場(chǎng)“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。

    招 商 范 圍 及 品 牌 控 制
    1、知名商戶或連鎖商戶。
    知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳。
    知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。
    2、個(gè)性鮮明有特色商戶。
    商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。要真正做到吸引消費(fèi)者，個(gè)性鮮明商戶的引入，必不可少。
    3、能吸引人流量的商戶。
    有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購物消費(fèi)增長(zhǎng)，必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，如大型超市、知名快餐店等，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)商場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。
    4、只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)。
    保證商場(chǎng)的中高檔定位，在實(shí)際的招商過程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。

    銷 售 管 理
 
    (一)銷售組織機(jī)構(gòu)
    1、組織機(jī)構(gòu)
    2、激勵(lì)機(jī)制
    商業(yè)物業(yè)的成功，離不開銷售激勵(lì)機(jī)制，分為兩種情況：
    （1） 銷售管理公司進(jìn)行合作，銷售激勵(lì)制度由銷售管理公司另行建制。（需由發(fā)展商監(jiān)控）
    （2） 成立屬于五洲商業(yè)廣場(chǎng)的銷售管理團(tuán)隊(duì)。
    無論如何，盡快明確組織結(jié)構(gòu)和銷售激勵(lì)制度對(duì)工作開展非常重要。
    內(nèi)容包括：日常制度、管理?xiàng)l例、升級(jí)制度、傭金制度、獎(jiǎng)罰制度等。
    （另有多項(xiàng)管理制度，我司將根據(jù)需要提交）
    (二)、銷售文書準(zhǔn)備
    常見的銷售文書包括：
    銀行按揭協(xié)議、意向認(rèn)購書、銷售買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、交付使用說明書、服務(wù)公約、商戶管理?xiàng)l例、招商協(xié)議書。
   （由發(fā)展商/律師行/策劃公司共同商量制訂）

    廣 告 策 劃
 
   （一）廣告總體策略
    五洲商業(yè)廣場(chǎng)是力爭(zhēng)打造成為沈陽的明星商業(yè)物業(yè)及購物場(chǎng)所，更要成為在全東北最具投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。
    1、一切為銷售服務(wù)：
    房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，從市場(chǎng)心理出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，通過各種途徑把項(xiàng)目獨(dú)特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，達(dá)到大眾的共識(shí)，突現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的商業(yè)形象和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終達(dá)到銷售成交。
    2、形象與推廣并重，樹立獨(dú)特、鮮明的強(qiáng)勢(shì)品牌形象：
    本項(xiàng)目的品牌推廣，必須要是長(zhǎng)遠(yuǎn)且持久的考慮，因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)物業(yè)不僅要求的是在銷售及招商階段迅速成為明星物業(yè)，還要求在開業(yè)后保持在老百姓心目中的形象與地位，快速縮短本項(xiàng)目的成長(zhǎng)期。
    3、不斷推出新賣點(diǎn)制造銷售高潮
    在項(xiàng)目的銷售過程中,需要密切注意市場(chǎng)狀況，展開適當(dāng)?shù)膹V告推廣和事件營(yíng)銷。同時(shí)，通過不斷推出新賣點(diǎn)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，掀起新一輪銷售高潮。
    4、推陳出新，全面覆蓋
    一方面重視報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車身廣告、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介，同時(shí)我們?nèi)匀恍枰�注意新的傳播手法，比如活�?dòng)營(yíng)銷，比如網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等等。另外，一些重要的場(chǎng)所，如機(jī)場(chǎng)，火車站，城際大巴等，都需要重視。
    蓄客期（2004年5月以前）
    1、推廣策略
    ● 以強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象全面啟動(dòng)市場(chǎng)，通過大量的戶外宣傳，樹立項(xiàng)目定位鮮明的市場(chǎng)形象，喚起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注。
    ● 以項(xiàng)目無法比擬的地段優(yōu)勢(shì)和獨(dú)具特色的產(chǎn)品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點(diǎn)的戶外宣傳，強(qiáng)化項(xiàng)目巨大的市場(chǎng)影響力和發(fā)展空間，增強(qiáng)投資者、商家的投資信心。
    2、推廣目標(biāo)
    ● 建立項(xiàng)目鮮明有力的市場(chǎng)形象；
    ● 增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度；
    ● 為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶；
    蓄客期分為4個(gè)階段
    第一階段：2月以前
    1、廣告：
    主要是通過報(bào)紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立起五洲商業(yè)廣場(chǎng)的形象。
    2、主要工作：
    銷售中心完工，進(jìn)入裝修布置階段；基本的銷售資料如：樓書、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)制作完畢。
    3、銷售招商：
    遞交營(yíng)銷策劃的總體方案，對(duì)銷售人員進(jìn)行初級(jí)培訓(xùn)，同時(shí)與大買家、大商家進(jìn)行合作洽談。
    4、目標(biāo)：
    主要落實(shí)幾家主力客戶，為下一步的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    第二階段：2月－3月
    1、廣告：
    通過報(bào)紙、雜志、電視、宣傳資料及網(wǎng)站等高端媒體進(jìn)行專業(yè)造勢(shì)，在原來的基礎(chǔ)上逐漸加強(qiáng)廣告力度，樹立五洲商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)形象。
    2、主要工作：
    在前期的基礎(chǔ)上落實(shí)主力店和品牌商戶，然后進(jìn)行簽約。同時(shí)落實(shí)所有的銷售資料以及首批銷售單位。銷售與招商：完成銷售人員的培訓(xùn)，開始對(duì)外正式接待、登記客戶，開始洽談大型買家。同時(shí)招商的工作人員開始對(duì)外招商，前期針對(duì)大型品牌客戶招商的同時(shí)積累買家。
    3、目標(biāo)：
    爭(zhēng)取落實(shí)30－50個(gè)品牌客戶，以及大量的一般商戶和第一批買家。為下一步工作提供有力的招商、銷售保障。
    4、核心賣點(diǎn)
    ● 絕佳的投資前景；
    ● 突出的地段優(yōu)勢(shì)；
    5、事件營(yíng)銷：
    ● “全球品牌征集活動(dòng)、全球品牌巡訪活動(dòng)”
    向沈陽的市民征集他們最喜歡的品牌和心目中最向往的品牌，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將根據(jù)市民的意見，爭(zhēng)取引進(jìn)這些主力品牌，把五洲商業(yè)廣場(chǎng)打造成沈陽人民最喜歡的商業(yè)廣場(chǎng)。
同時(shí)由發(fā)展商到全國(guó)各地以及海外進(jìn)行品牌巡訪，吸引他們進(jìn)場(chǎng)；同時(shí)，樹立五洲商業(yè)廣場(chǎng)的品牌形象。
    第三階段：3月－4月
    1、廣告：
    通過網(wǎng)站等高端的媒介、沈陽地區(qū)主要的報(bào)紙、電視加強(qiáng)專業(yè)造勢(shì)的力度，樹立商業(yè)形象，加強(qiáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的推廣力度。
    2、主要工作：
    落實(shí)項(xiàng)目的銷售方案，洽談?dòng)袑?shí)力的分銷商，為全球銷售做準(zhǔn)備。
    3、銷售與招商：
    3月底，開始收取意向客戶的誠(chéng)意金，同時(shí)繼續(xù)洽談大型的買家；招商工作全面展開，沈陽地區(qū)與外地市場(chǎng)招商同步進(jìn)行。通過前期的宣傳，全面展開蓄客。
    4、目標(biāo)：
    收取買家誠(chéng)意金200個(gè)以上，基本上落實(shí)品牌客戶，為開盤時(shí)奠定良好的基礎(chǔ)。
    5、核心賣點(diǎn)：
    ● 絕佳的投資前景；
    ● 突出的地段優(yōu)勢(shì)；
    ● 良好的商業(yè)前景；
    6、活動(dòng)營(yíng)銷：東北商業(yè)大會(huì)、東北商業(yè)高峰論壇
   由五洲商業(yè)廣場(chǎng)連同政府有關(guān)部門組織邀請(qǐng)東北地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶共同舉辦一個(gè)東北商業(yè)大會(huì)，同時(shí)在舉行東北商業(yè)大會(huì)的同時(shí)邀請(qǐng)著名的商業(yè)專家、東北商業(yè)巨頭以及媒介舉辦首屆東北商業(yè)高峰論壇，就東北的商業(yè)發(fā)展前景、沈陽商業(yè)及太原街的商業(yè)發(fā)展地位進(jìn)行充分的分析，充分展示五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)地位，同時(shí)宣布全球招商正式展開。
    第四階段：4月－5月
    1、廣告：
    通過軟文、硬廣、電視、雜志等有效媒體，強(qiáng)勢(shì)媒介的操作，全面覆蓋沈陽地區(qū)以及周邊地區(qū)，極強(qiáng)增加項(xiàng)目在全國(guó)的知名度以及美譽(yù)度。
    2、主要工作：
    主要是落實(shí)首批銷售單位以及銷售價(jià)格。同時(shí)準(zhǔn)備下一階段的開盤，確定分銷方案。
    3、銷售與招商：
    大量的收取意向客戶的誠(chéng)意金，造成緊銷的市場(chǎng)形象。同時(shí)確定大型的買家，招商工作同時(shí)全面展開，通過前期的招商銷售，使五洲商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)形象深入人心，為下階段的銷售奠定良好的基礎(chǔ)。
    4、目標(biāo)：
    收取意向客戶誠(chéng)意金1000個(gè)以上，同時(shí)落實(shí)品牌客戶，為開盤蓄積大量的有效客戶。
    5、核心買點(diǎn)：絕佳的投資前景；
    ● 突出的地段優(yōu)勢(shì)；
    ● 豐盛的投資回報(bào)；
    6、活動(dòng)營(yíng)銷：
    競(jìng)猜金飯碗
    A、所有參觀的客戶，都可以參與競(jìng)猜，制造轟動(dòng)效應(yīng)。
    B、“金飯碗”在每天以專人看管，擺在營(yíng)銷中心展示，在銷售中心開辟專門位置放置“金飯碗”，在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)行持續(xù)性話題。
    C、“金飯碗”重量競(jìng)猜活動(dòng)，只要來現(xiàn)場(chǎng)者填妥個(gè)人資料后均可參加競(jìng)猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競(jìng)猜箱中，每一個(gè)身份證號(hào)碼只可有一次競(jìng)猜機(jī)會(huì)，在公開發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓�證部門評(píng)選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。
    D、買鋪的買家均可獲袖珍版“金飯碗”一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容。
    投資大會(huì)
    組織意向客戶在五星級(jí)酒店舉行投資大會(huì)（開盤前10-14天），通過邀請(qǐng)專家講解項(xiàng)目，全面煽動(dòng)，為公開發(fā)售打心理基礎(chǔ)。
    五洲商業(yè)廣場(chǎng)研究報(bào)告
邀請(qǐng)著名的專家學(xué)者就五洲商業(yè)廣場(chǎng)的投資前景、發(fā)展前景發(fā)表演講，進(jìn)行分析闡述，并提交專項(xiàng)報(bào)告，加強(qiáng)項(xiàng)目可信度。
    公開發(fā)售期（5月上旬－5月中旬）
    1、推廣策略
    ● 通過現(xiàn)場(chǎng)包裝打動(dòng)人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值；
    ● 以活動(dòng)為載體，直接同客戶接觸，讓客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)直觀認(rèn)識(shí)，同時(shí)，通過銷售措施的組合，刺激客戶的購買欲望。
    2、推廣目標(biāo)
    ● 形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的銷售熱潮；
    ● 快速建立項(xiàng)目在市場(chǎng)的品牌知名度。
    3、廣告：
    通過報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車身流動(dòng)廣告等主流媒介超強(qiáng)的廣告力度，全方位的進(jìn)行媒體轟炸，為項(xiàng)目的開盤造勢(shì)。
    4、事件行銷安排
    通過舉行一系列現(xiàn)場(chǎng)的推廣活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響力，為項(xiàng)目的銷售吸引人氣。
    ● 選鋪大會(huì)
    開盤當(dāng)日，在銷售中心選鋪活動(dòng)
    形式：意向客戶按事前規(guī)則開始認(rèn)購選鋪，同時(shí)通過媒體造勢(shì)，引起社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注。
    ● 全球同步發(fā)售開始
    開盤當(dāng)日既為各發(fā)售點(diǎn)同步開售的日子。
    ● 春季房展會(huì)
    組織參加沈陽的春季房展會(huì)，增加項(xiàng)目的知名度，吸引更多的潛在投資客戶和經(jīng)營(yíng)戶。
    ● 太原街黃金周大型活動(dòng)
    在五一黃金周，邀請(qǐng)知名藝人、模特在五洲商業(yè)廣場(chǎng)銷售中心每天定時(shí)舉行大型一些商業(yè)活動(dòng)，吸引眼球，拓展項(xiàng)目的知名度。
    強(qiáng)勢(shì)銷售期（5月中旬-6月）：
    1、推廣策略
    ● 組織城市巡展會(huì)，參加各地的房展會(huì)，然后通過相關(guān)城市媒介，加強(qiáng)在各地的市場(chǎng)影響；
    ● 在當(dāng)?shù)亟M織相關(guān)的活動(dòng)，形成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)及市場(chǎng)美譽(yù)度。
    2、推廣目標(biāo)
    ● 形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)銷售熱潮；
    ● 建立項(xiàng)目在市場(chǎng)的品牌知名度和美譽(yù)度，建立轟動(dòng)的市場(chǎng)影響。
    3、廣告
    五洲商業(yè)廣場(chǎng)在前期的強(qiáng)勢(shì)廣告推廣下，適當(dāng)?shù)臏p少廣告投放力度，保持一定廣告投放推廣量，維持銷售熱度。
    4、事件行銷安排
    鋪王拍賣
    把五洲商業(yè)廣場(chǎng)位置最好的商鋪拿出來，舉行鋪王拍賣會(huì)，同時(shí)邀請(qǐng)全國(guó)最著名的拍賣師親自主持本次拍賣會(huì)，形成良好的市場(chǎng)效應(yīng)。
    永續(xù)經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)班
    組織前期已經(jīng)認(rèn)購的客戶和經(jīng)營(yíng)客戶，舉行永續(xù)經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)班，對(duì)他們進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)，主要是幫助客戶提升經(jīng)商技巧。通過舉行培訓(xùn)班（知名教授帶隊(duì)）在沈陽商業(yè)市場(chǎng)形成良好的口碑，吸引更多的投資者與經(jīng)營(yíng)者。
    知名專家演講
    邀請(qǐng)知名專家進(jìn)行演講，拓展項(xiàng)目的美譽(yù)度。
    遼寧巡展會(huì)、東北巡展會(huì)、重點(diǎn)城市房展會(huì)
    五洲商業(yè)廣場(chǎng)作為沈陽一個(gè)體量相當(dāng)大的商業(yè)項(xiàng)目，僅僅是依靠本地的消化，銷售量始終有限，并且難以保證較快的銷售速度。因此，有必要有效地組織銷售人員走出去，到重點(diǎn)的外地市場(chǎng)進(jìn)行巡展，參加當(dāng)?shù)氐姆空箷?huì)，進(jìn)行定點(diǎn)展示與銷售（可與當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的銷售代理公司合作），消化當(dāng)?shù)赜行Э驮础?BR>    1、聯(lián)系當(dāng)?shù)劁N售代理公司。
    事先前往當(dāng)?shù)�，收集代理公司的名錄，并向�?dāng)?shù)孛襟w等聯(lián)系，了解當(dāng)?shù)刂�名的代理公司，與其聯(lián)系，共同討論合作意向。
    2、設(shè)點(diǎn)作展示。
    在當(dāng)?shù)鼐哂兄�名度的酒店，設(shè)臨時(shí)展場(chǎng)及洽談室
    3、進(jìn)行適當(dāng)?shù)膹V告推廣。
    在當(dāng)?shù)刂饕�媒體，以軟性新聞與報(bào)紙廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當(dāng)?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。
    4、組織當(dāng)?shù)赜幸庀蚩蛻魜砩蜿枀⒂^。
    當(dāng)達(dá)到一定數(shù)目的客戶時(shí)，組織他們前往沈陽，來到項(xiàng)目所在地參觀，并組織專門的懇談會(huì)，向其傳播項(xiàng)目的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
    第二次公開發(fā)售（6月-8月）
    1、推廣策略
    通過降低投資門檻，推出全新單位來吸引新的投資者。 
    通過著名主力店的進(jìn)駐加強(qiáng)項(xiàng)目信心
    通過強(qiáng)有力的媒介運(yùn)作再次喚起市場(chǎng)熱度。
    2、推廣目標(biāo)
    形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)銷售熱潮；
    升華項(xiàng)目在市場(chǎng)的品牌知名度和美譽(yù)度響。
    3、廣告：
    在這段時(shí)間我們?cè)僖淮蜗破痄N售高潮，通過報(bào)紙、電視等強(qiáng)勢(shì)媒體再一次全面覆蓋，促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)。
    4、事件營(yíng)銷：
    發(fā)行五洲卡
    向外界公開招募會(huì)員發(fā)行五洲卡，為入駐項(xiàng)目的商家積累穩(wěn)定的消費(fèi)人群；
    可前期向當(dāng)?shù)氐恼�府要員、社會(huì)名流和知名人士贈(zèng)送五洲會(huì)員卡，利用其廣泛的社會(huì)關(guān)系及影響力，吸引更多具有較強(qiáng)購買力的人群成為五洲會(huì)員；
    在積累一定數(shù)量VIP會(huì)員后，形成了相當(dāng)規(guī)模極具購買力的消費(fèi)人群，并以此為新聞炒作點(diǎn)，通過媒體的宣傳，提升項(xiàng)目的整體形象，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的投資信心。
    主力店簽約儀式
    在第二次公開發(fā)售時(shí)，我們將邀請(qǐng)進(jìn)場(chǎng)的主力店和品牌商家，舉行主力店簽約儀式，樹立項(xiàng)目的品牌形象，增加投資者的投資信心。
    商業(yè)巨子演講
    邀請(qǐng)中國(guó)或者國(guó)際上的成功人士、商業(yè)巨頭進(jìn)行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項(xiàng)目知名度。
    持續(xù)銷售期（8月-10月）
    推廣策略：
    通過全新的銷售措施的出臺(tái)及系列事件活動(dòng)的舉行，促使項(xiàng)目的銷售完成。
    廣告：
    將持續(xù)銷售熱度，通過報(bào)紙等高端媒體的專業(yè)造勢(shì)，延續(xù)推廣力度，消化部分持續(xù)觀望的潛在客戶。
    銷售與招商：
    銷售進(jìn)入持續(xù)階段，招商進(jìn)入收官，完美的招商已經(jīng)為后階段的銷售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
    活動(dòng)營(yíng)銷：
    億元裝修競(jìng)標(biāo)
    通過媒介向社會(huì)公布五洲商業(yè)廣場(chǎng)的裝修向社會(huì)公開招標(biāo)，吸引中國(guó)以及國(guó)際裝飾裝修界的注意，然后邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)界的知名人士對(duì)每一個(gè)公司的競(jìng)標(biāo)方案進(jìn)行審評(píng)，邀請(qǐng)入圍的裝飾裝修公司聚集沈陽再次進(jìn)行第二次公開競(jìng)標(biāo)，評(píng)選出最佳方案。
    以此為突破點(diǎn)，吸引媒體和商業(yè)界的注意力，通過媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)行持續(xù)性話題。
    封頂儀式
    在10月底，項(xiàng)目接近封頂，五洲商業(yè)廣場(chǎng)將借此機(jī)會(huì)組織系列活動(dòng)，其中邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣�府領(lǐng)導(dǎo)和商界巨子、專家作現(xiàn)場(chǎng)演講。
    業(yè)主商家面對(duì)面
    在最后的銷售持續(xù)階段，組織與商家進(jìn)行面對(duì)面的對(duì)話活動(dòng)，通過真實(shí)的帶租約發(fā)售，帶動(dòng)銷售。
    銷售尾期（10月－12月）
    已經(jīng)進(jìn)入全部交鋪的階段，準(zhǔn)備開業(yè)策劃
    廣告：
    主要通過報(bào)紙等高端媒體，進(jìn)行專業(yè)的造勢(shì)，向社會(huì)發(fā)布開業(yè)的消息，同時(shí)通過廣告推廣，促進(jìn)尾盤的銷售。
    銷售與招商：
    銷售與招商同時(shí)進(jìn)入收尾階段，共同實(shí)現(xiàn)銷售、招商目標(biāo)。
    事件營(yíng)銷：
    大型新聞發(fā)布會(huì)及酒會(huì)
    邀請(qǐng)媒介、政府以及業(yè)主商家，共同舉辦五洲商業(yè)廣場(chǎng)的新聞發(fā)布會(huì)，激起投資者的投資信心，產(chǎn)生強(qiáng)大的社會(huì)效應(yīng)。
   （三）費(fèi)用預(yù)算及分配
    按照項(xiàng)目的銷售額以13億元計(jì)算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)五洲商業(yè)廣場(chǎng)的廣告費(fèi)用將會(huì)為銷售額的2%，約2600萬。
   （1）、對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，由于售價(jià)較高，商業(yè)價(jià)值較高，所以廣告的投入相對(duì)要高于住宅和寫字樓項(xiàng)目，商鋪的推廣費(fèi)用偏高是普遍現(xiàn)象。
   （2）、在整個(gè)項(xiàng)目的推廣當(dāng)中，前期廣告投入所塑造的品牌將是品牌港的一筆巨大的無形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項(xiàng)目的形象當(dāng)中，有利于后續(xù)項(xiàng)目的推廣。
    費(fèi)用分配：
    宣傳載體 內(nèi)容 百分比 金額
    戶外廣告 包括路牌、道旗、小型道牌等 8% 208萬
    電視電臺(tái) 含制作費(fèi)、專欄節(jié)目等 17% 442萬
    平面廣告 包括報(bào)紙、雜志等 40% 1040萬
    公關(guān)活動(dòng) 包括展銷會(huì)、事件營(yíng)銷等 25% 650萬
    現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng) 包括售樓部裝飾、模型、布置、圍墻 5% 130萬
    銷售資料 包括樓書、折頁、單張等宣傳用品 5% 130萬
    2004年2月—2005年1月各階段廣告推廣費(fèi)用：
    報(bào)紙廣告：總計(jì)1040萬元。各階段費(fèi)用預(yù)算分配如下：
    鋪墊期（2004年2月-2004年5月）：15%，約156萬元
    首次公開發(fā)售（2002年11月—12月）：45%，約468；萬元
    強(qiáng)銷期（2003年1月）：10%，104萬元；
    第二次公開發(fā)售（2002年3月—4月）：20%，208萬元；
    加推期（2003年5月—7月）：10%，約104萬元。
    事件行銷：總計(jì)650萬元。各階段費(fèi)用預(yù)算分配如下：
    鋪墊期（2004年2月-2004年5月）：25%，約162。5萬元
    首次公開發(fā)售（2002年11月—12月）：40%，約260萬元；
    強(qiáng)銷期（2003年1月）：10%，約65萬元；
    第二次公開發(fā)售（2002年3月—4月）：15%，約97。5萬元；
    加推期（2003年5月—7月）：10%，約65萬元。
   （四）媒介安排
    1、媒體樓書
    采用全包版的形式，投放于當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膱?bào)紙。
    第一次：內(nèi)部認(rèn)購期
    以一次發(fā)行8-16版的模式（廣告配合軟文），造成轟動(dòng)效應(yīng)，全面介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展理念，市場(chǎng)前景，地段優(yōu)勢(shì)。
    第二次：首次公開發(fā)售期，以后每次公開發(fā)售期均安排一次。
同時(shí)，大量采用硬廣告軟投的形式，結(jié)合報(bào)紙的版面主題，配合報(bào)紙的正常新聞，穿插于報(bào)紙新聞之中，在報(bào)紙的每一個(gè)版面，都可以見五洲商業(yè)廣場(chǎng)的信息，以豐富的信息講解項(xiàng)目，同時(shí)配以一定量的硬廣告，形成飽和傳播形式，進(jìn)行大信息量傳播。
    2、電臺(tái)
    主要為項(xiàng)目每次開盤前使用，包括電臺(tái)正點(diǎn)新聞播報(bào)廣告，電臺(tái)采訪，開盤電臺(tái)直播等形式，其中正點(diǎn)新聞播報(bào)為純廣告（5秒），電臺(tái)采訪類廣告由電臺(tái)組織采訪（3－5分鐘），闡述項(xiàng)目開發(fā)的理念。
    3、平面廣告
    報(bào)紙廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，開盤前可安排跨版廣告造勢(shì)。
    同時(shí)，在高收入人士常接觸的雜志，如民航系列讀物等，發(fā)布廣告。
    4、電視廣告制作
    類型：
    懸念篇（15、30秒）
    形象篇（30/60秒）
    促銷篇（30秒）
    開盤篇（15/30秒）
    電視雜志（3-5分鐘）
    5、戶外廣告
    戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口的投放與制作，南北輔道的路牌廣告的制作。
    同時(shí)，在沈陽機(jī)場(chǎng)設(shè)立固定的展示場(chǎng)所，吸引更多的意向客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。
南北輔道，可以定期更換內(nèi)容，成為隨時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息的戶外廣告。
    6、車身廣告
    1、在沈陽市內(nèi)的公交車做車身廣告，通過其流動(dòng)的宣傳效果，使項(xiàng)目更廣為傳播。
    2、在沈陽通往周邊主要地區(qū)的客車上發(fā)布車身和車內(nèi)廣告，擴(kuò)大項(xiàng)目在東北區(qū)域的市場(chǎng)影響力。
    3、在沈陽通往周邊區(qū)域的短途火車車廂以及飛機(jī)上發(fā)布廣告，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力以及銷售區(qū)域。
   （五）開盤前廣告進(jìn)程
    在開盤前期的廣告策略是廣告力度逐漸加強(qiáng)，逐漸的提高市場(chǎng)熱度。
    第一步、（2004年2月以前）：完成各類包裝
    1、售樓部施工建立，完成圍墻廣告以及銷售中心附近的路牌，通過報(bào)紙的軟性操作初步建立起五洲商業(yè)廣場(chǎng)的形象。
    2、宣傳資料（樓書、招商手冊(cè)等）準(zhǔn)備完畢。，
    3、開始選址，制作路牌以及大型戶外廣告
    第二步：（2月-4月）；通過媒介啟動(dòng)市場(chǎng)
    1、在以前的基礎(chǔ)上逐漸通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等高端媒體以及通過沈陽通往周邊地區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)、汽車、飛機(jī)雜志樹立五洲商業(yè)廣場(chǎng)的品牌形象，擴(kuò)展項(xiàng)目的知名度和銷售渠道。
    2、通過本地媒介的大力配合，炒作項(xiàng)目的地段與規(guī)模，增加投資者的信心。   
    第三步：（3月-4月）；軟性廣告硬性廣告結(jié)合，推出內(nèi)部認(rèn)購
    1、我們將通過主流媒體的強(qiáng)勢(shì)操作，包括報(bào)紙、電視等以及事件營(yíng)銷各類媒介同步進(jìn)行，全面覆蓋。樹立五洲商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)形象和知名度、美譽(yù)度。
    2、通過針對(duì)地段、規(guī)劃、商業(yè)前景、投資回報(bào)的炒作增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目投資信心以及擴(kuò)展項(xiàng)目的知名度，樹立項(xiàng)目形象。
   （六）廣告效果評(píng)估
主要的廣告效果監(jiān)測(cè)指標(biāo)為：來電統(tǒng)計(jì)、來訪統(tǒng)計(jì)
同時(shí)，每周對(duì)廣告效果進(jìn)行總結(jié)；每月對(duì)月度廣告效果進(jìn)行評(píng)估，以調(diào)整廣告策略；每一個(gè)推售階段結(jié)束進(jìn)行總結(jié)，以調(diào)整營(yíng)銷策略。

點(diǎn)擊次數(shù):1879