景德鎮(zhèn)國貿廣場二期招商方案

    一、 景德鎮(zhèn)城市經(jīng)濟發(fā)展的歷史演變
    景德鎮(zhèn)市是中外著名的瓷都，制瓷歷史悠久，文化底蘊深厚。陶瓷業(yè)的發(fā)展貫穿其歷史發(fā)展過程中，成為其歷史發(fā)展的一條主線。
    1、從歷史的發(fā)展來看，景德鎮(zhèn)市是一個以陶瓷為資源的資源型移民城市。由于景德鎮(zhèn)陶瓷業(yè)的興盛，帶動了周邊地區(qū)乃至全國人口向景德鎮(zhèn)市的集聚。史書記載景德鎮(zhèn)市“集全國名窯之大成，匯各地良工之精華”。也就是說早在古代景德鎮(zhèn)市的人口就是以外來移民為主，隨著陶瓷業(yè)的不斷發(fā)展，分工越來越細，陶瓷業(yè)的專業(yè)技術越來越專門化，進一步增大了景德鎮(zhèn)市地區(qū)的勞動力在數(shù)量和品種上的供不應求。流入景德鎮(zhèn)市的人口不斷增加。同時，隨著陶瓷市場的不斷完善，來往的商賈也越來越多，景德鎮(zhèn)市的人口數(shù)量就隨著陶瓷業(yè)的興旺而增長,成為當時的“四大名鎮(zhèn)”之一。
    2、解放后，景德鎮(zhèn)市成為一個以陶瓷業(yè)為主的單一型輕工業(yè)城市，主要貿易也以經(jīng)營陶瓷為主。由于數(shù)千年一成不變的傳統(tǒng)陶瓷業(yè)主宰著景德鎮(zhèn)市的工業(yè)發(fā)展，從業(yè)人口已經(jīng)接近飽和。由于景德鎮(zhèn)陶瓷產業(yè)的小而散的分布狀況，使其在生態(tài)環(huán)境、耕地資源和經(jīng)濟效益上付出巨大代價。據(jù)有關研究表明：由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)過于分散，用地規(guī)模增加了1/3，能源利用率降低40%，基礎設施投資增加20%-30%，行政管理費用增加80%，人力資源增加1-2%，最終表現(xiàn)為資金利潤率比相對集中降低20%左右，并對規(guī)模經(jīng)濟和集鎮(zhèn)建設造成空間上的困難。非農業(yè)產業(yè)不同于農業(yè)的根本性特點是：農業(yè)可以分散，非農產業(yè)、特別是現(xiàn)代非農產業(yè)必須要集中，空間上的集中會產生規(guī)模經(jīng)濟和集聚效益，非農產業(yè)和人口向一定的空間范圍的集中就形成了城鎮(zhèn)化。然而，城鎮(zhèn)化水平達到了一定規(guī)模的景德鎮(zhèn)市卻在陶瓷業(yè)為主的工業(yè)生產中遠沒有達到與之相匹配的規(guī)模經(jīng)濟集聚效應。陶瓷產業(yè)的單一性以及缺乏發(fā)展生產過程中及產前、產后的社會分工，形成了一種自給不經(jīng)濟的落后狀態(tài)，于是在陶瓷產業(yè)的市場中，景德鎮(zhèn)日漸勢微。城市失去積聚作用，城市規(guī)模擴張也就此停滯不前。
    3、改革開放后，隨著相關制造業(yè)的興起，部分農民投入工業(yè)生產活動中，城市規(guī)模開始穩(wěn)步增長，而同時私營的陶瓷業(yè)發(fā)展很快。近20年來，整個景德鎮(zhèn)市的產業(yè)結構和布局發(fā)生了變化，引入了汽車、家電、化纖、飛機等新的工業(yè)行業(yè)，重工業(yè)有很大的發(fā)展，輕工業(yè)逐漸衰退，陶瓷業(yè)的地位相對下降。國有陶瓷產業(yè)的發(fā)展進一步惡化，相反私陶作坊的出現(xiàn)愈演愈烈。到2001年，景德鎮(zhèn)市已經(jīng)成為江西省的重工業(yè)基地，產業(yè)結構發(fā)生了巨大的變化。從現(xiàn)狀的產業(yè)結構來看，重工業(yè)的發(fā)展遠超過輕工業(yè)的發(fā)展。以瓷立市是景德鎮(zhèn)長遠發(fā)展的根本所在，關鍵在于如何利用瓷都品牌。傳統(tǒng)的陶瓷生產工業(yè)景德鎮(zhèn)已經(jīng)不具備優(yōu)勢，要繼續(xù)發(fā)揮陶瓷業(yè)的優(yōu)勢，陶瓷生產方面應該以工藝瓷制造為主，這才是景德鎮(zhèn)陶瓷生產的強勢所在。對于陶瓷的品牌使用，應該轉向陶瓷文化旅游的重點上來。未來工藝陶瓷業(yè)和陶瓷文化旅游將成為景德鎮(zhèn)的兩大支柱產業(yè)。
    二、 景德鎮(zhèn)的商業(yè)及商業(yè)地產的機會。
    隨著21世紀的到來，在國家中西部大開發(fā)的宏觀經(jīng)濟背景下，作為長三角、珠三角以及福建省的經(jīng)濟共同腹地的江西省的國民經(jīng)濟開始步入良性快速發(fā)展軌道，景德鎮(zhèn)的國民經(jīng)濟也進入了一個發(fā)展的黃金時期。未來幾年，在國家開發(fā)銀行貸款的支持下，隨著景德鎮(zhèn)現(xiàn)代城市大框架的構建和景婺黃高速公路和景婺常高速公路建成通車，旨在成為區(qū)域性中心城市的景德鎮(zhèn)的商貿流通業(yè)面臨著巨大的歷史發(fā)展機遇，與之相匹配的商業(yè)地產業(yè)面臨的相同的歷史發(fā)展機遇。但競爭將是激烈的�，F(xiàn)階段的景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展狀況總體上處于起步的初級階段，具有如下特點：
    1、 陶瓷貿易在整個商貿流通業(yè)中占有相當大的比重,地位較為突出。
    2、 商業(yè)地產市場初步細分（如里村已經(jīng)形成的工具機電市場），專業(yè)市場局部發(fā)展超前、甚至過剩。比如豪德建材市場已經(jīng)能夠滿足景德鎮(zhèn)市未來三到五年內對于建材專業(yè)市場的需求.中國陶瓷城、錦繡昌南、新都民營陶瓷工業(yè)園、國貿廣場以及為數(shù)不少的臨界鋪面在陶瓷流通領域展開了激烈的基本上是同質化的競爭，這為數(shù)眾多的面對陶瓷的商業(yè)地產如不能在多種層面上進行創(chuàng)新和細分結果將是相當?shù)膽K烈。
    3、 珠山中路作為景德鎮(zhèn)當前最為繁華的商業(yè)中心，其功能存在缺陷（在汽車已經(jīng)進入普通家庭的時代，無法提供足夠的停車位），商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，基本上以單體營業(yè)面積較小的專賣店為主構成，缺乏上規(guī)模、上檔次的現(xiàn)代商業(yè)龍頭商業(yè)主力店如：大賣場（如好又多、沃爾瑪、家樂福）、現(xiàn)代百貨店（如太平洋百貨）、電器大賣場（如國美、蘇寧、燦坤3C店）。這是景德鎮(zhèn)商業(yè)地產的未來最大商

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