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售后包租已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)用于促進銷售，吸引投資的一種常見方式。但是最近有媒體報道國家相關(guān)主管部門提出售后包租銷售模式涉嫌違法。一時間激起市場的極大反響，眾說紛紜，商業(yè)地產(chǎn)市場波瀾乍起，引起開發(fā)商、投資者以及相關(guān)業(yè)者多方關(guān)注。

    對于具有一定閑散資金的投資者來說，由于不動產(chǎn)投資具有回報比銀行高、風(fēng)險比股市低、理財相對靈活輕松等特點，成為大多數(shù)游散資金的主要投資渠道，而商鋪投資又因為其預(yù)期收益大于住宅和其他類別產(chǎn)品成為不動產(chǎn)投資首選。
    在商鋪投資過程中，收益和保障是影響投資的兩大基本要素，投資者最關(guān)心的是投資的收益有多少，投資的保障有哪些，而售后包租則成為解決這兩個難題最有效的手段和措施。這種方式本來很好的化解了交投雙方的障礙，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有一定的積極意義，但是在一些缺乏規(guī)范市場環(huán)境、缺少相應(yīng)監(jiān)管及法制措施的地區(qū)，這種方式反而成了許多沒有開發(fā)經(jīng)營能力的開發(fā)商的圈線手段，并且由此引發(fā)了諸多的債權(quán)債務(wù)糾紛，形成不良的社會影響。對此，建設(shè)部提出“售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險隱患：一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿。二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂。三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預(yù)期收益水平，無現(xiàn)金流兌付。四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證。五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等�！钡染�示，并依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”，指出售后包租涉嫌違法�？梢�，售后包租這種銷售方式已經(jīng)引起國家主管部門的相當重視。根據(jù)這些提法我們可以看出，主管部門主要針對項目尚未竣工同時又以圈錢為目的的售后包租行為，這種行為與正常的養(yǎng)鋪銷售可以通過以下特征加以區(qū)別：
    一是投資回報比率的高低
    商鋪投資一般的成本回收周期為12－15年，個別處于城市核心區(qū)位、交通條件優(yōu)越輻射能力強、周邊消費力旺盛、規(guī)劃設(shè)計先進、招商運營成功的項目能實現(xiàn)7－10的成本回收周期。
    也就是說一般商鋪的年回報率在8％左右，超出這個回報率的承諾值得懷疑。
    二是回報年限的長短
    通常以圈錢為目的的售后包租會承諾一個相當長的回報年限，少則10年多則20年，這樣的包租年限，目的不言自明。而真正出于化解投資風(fēng)險、承擔開業(yè)及培養(yǎng)期的責(zé)任和壓力、由投資人享受成熟商鋪經(jīng)營收益的開發(fā)商來說，一般會采取由客戶自由選擇，可自營、可自租、可托管且首次托管年限3－5年的方式。
    三是對待租金返還的處理
    近年商鋪銷售出現(xiàn)了包租金額折算成購房首期款的包租新招，這種招數(shù)看似大大降低了首付門檻，可實際上更反應(yīng)出開發(fā)商的底氣不足和對資金回籠的急切，投資這樣的項目無疑有較大的風(fēng)險；而有實力的開發(fā)者則會通過規(guī)范專業(yè)的商業(yè)管理公司在開業(yè)后按期履約支付業(yè)主租金。
    四是銷售面積的比重
    大多數(shù)全部銷售的商業(yè)物業(yè)一般存在開發(fā)商賣完走人的可能，而銷售不超過30％商鋪物業(yè)，剩余物業(yè)由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)并經(jīng)營的項目更值得信賴；
    五是銷售商鋪面積大小
    完全以銷售為目的的項目，會把商鋪面積劃分到盡可能小，完全不考慮經(jīng)營的需要，只以降低銷售門檻為目標，這樣的商鋪，即使承諾再高的售后包租也是枉然，因為沒有經(jīng)營的支撐，沒有商業(yè)價值的實現(xiàn)，承諾的租金就成了畫餅充饑。而負責(zé)任并且對商業(yè)運作具有深刻認識的開發(fā)商會從經(jīng)營的角度出發(fā)，結(jié)合商家經(jīng)營的需要劃分商鋪，合理安排商鋪面積的大小，并且商鋪的面寬進深比率適當，符合商業(yè)經(jīng)營的規(guī)律和商業(yè)變化發(fā)展的要求。
    售后包租雖然存在種種的風(fēng)險，但也并不等于這種方式就完全是陷阱，只要投資者擦亮眼睛，學(xué)會分辨，在作出自己的投資決定之前，不要去看承諾的回報年限，要看看主要入場經(jīng)營者特別是主力商家的租賃年限，不要看承諾的回報比率高低而要看目標項目的招商平均租金水平，不要看給你的租金是否一次性折算到首付而要看項目的持續(xù)經(jīng)營能力和管理團隊是否專業(yè)，不要看開發(fā)商給你的單一承諾，最重要的是分析這個項目的綜合商業(yè)條件和發(fā)展預(yù)期。。。。。。
    投資商鋪的唯一保障是經(jīng)營，實現(xiàn)投資收益和回報還是要靠經(jīng)營，適當、合理的售后包租只能化解部分投資風(fēng)險，真正的風(fēng)險需要物業(yè)的所有者、經(jīng)營者、投資者共同承擔，而經(jīng)營的成果自然也是共同分享。

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