專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃：商業(yè)購(gòu)物中心的定位和實(shí)施計(jì)劃

    定義：什么是SM市場(chǎng)定位？
　
  　購(gòu)物中心努力使購(gòu)物者感知的形象。購(gòu)物中心在購(gòu)物者心中的市場(chǎng)定位是受廣告影響的。

　　所有的開(kāi)發(fā)商都希望他們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目成功，但對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際大型連鎖商業(yè)設(shè)施的激增，SM開(kāi)發(fā)商不得不思考：什么優(yōu)勢(shì)能使你的項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立足？一個(gè)正確的選址是至關(guān)重要的，但是經(jīng)常性的局限還有規(guī)劃限制，地塊的形狀，鄰街和其他競(jìng)爭(zhēng)性因素等。

　　市場(chǎng)調(diào)研不能只停留在從出版物、行業(yè)報(bào)告、人口狀態(tài)等搜集數(shù)據(jù)。慣常方法是開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行實(shí)地調(diào)研去搜集市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)滿足調(diào)研目的。所有這些調(diào)研結(jié)論將被運(yùn)用到SM策劃定位、構(gòu)思設(shè)計(jì)、店種組合和商品組合中。

　　在SM定位中必須要考慮的問(wèn)題是：

　　1、 商品線的寬度和深度

　　2、 服務(wù)機(jī)構(gòu)和店鋪的數(shù)量

　　3、 顧客服務(wù)的范疇

　　4、 顧客服務(wù)的質(zhì)量

　　5、 主流生活方式及發(fā)展趨勢(shì)

　　6、 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)性及敏感度

　　7、 所處社區(qū)的標(biāo)志及特性

　　8、 環(huán)境及氣氛營(yíng)造

　　開(kāi)發(fā)最好及先進(jìn)的SM理念，需要進(jìn)行完整的市場(chǎng)研究和信息供給：

　　A 市場(chǎng)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)-建立實(shí)地調(diào)研和案頭調(diào)研的依據(jù)

　　B 競(jìng)爭(zhēng)性數(shù)據(jù)

　　●目前供應(yīng)商提供的商品及服務(wù)，以及在業(yè)界和SM中所用物業(yè)的特征

　　●市場(chǎng)上那些服務(wù)空白

　　●目前零售、食品、休閑娛樂(lè)設(shè)施的業(yè)績(jī)

　　●正在籌劃中造成直接和間接競(jìng)爭(zhēng)的改造和新建商業(yè)物業(yè)

　　C 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)

　　●物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　D 立地和選址分析

　　E 初選店址和競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)物業(yè)的比較分析

　　F 市場(chǎng)戰(zhàn)略審查

　　● 開(kāi)發(fā)商專業(yè)市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成/中、外

　　●市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的級(jí)別

　　●市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的推介質(zhì)量/團(tuán)隊(duì)的專業(yè)技術(shù)

　　●專業(yè)市場(chǎng)顧問(wèn)的輸入

　　●市場(chǎng)顧問(wèn)相對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的利益沖突

　　●已經(jīng)完成的市場(chǎng)調(diào)研/如果現(xiàn)有數(shù)據(jù)不足，市場(chǎng)可能被需要做進(jìn)一步調(diào)研

　　三種主要的調(diào)研技術(shù)會(huì)幫助定位實(shí)踐：

　　●顧客隨訪

　　●小組深度訪談

　　●承租戶訪談

　　市場(chǎng)實(shí)施計(jì)劃

　　一個(gè)市場(chǎng)實(shí)施計(jì)劃是擬建購(gòu)物中心發(fā)展方案，其中首先包括一個(gè)SWOT分析。隨后是項(xiàng)目的增值建議，最后是項(xiàng)目報(bào)告。

　　1、 SWOT分析

　　●物業(yè)（零售、辦公樓和設(shè)施）屬性及物業(yè)主提供的服務(wù)

　　●價(jià)格策略（各種選擇組合、物業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo)）

　　●招商策略（代理商、展示單元、直復(fù)營(yíng)銷、戰(zhàn)略聯(lián)盟）

　　●宣傳推介（媒體、媒界關(guān)系、廣告計(jì)劃）

　　2、 項(xiàng)目的增值建議

　　●硬件（建筑設(shè)計(jì)及其舒適性）

　　●軟件（物業(yè)管理能力及經(jīng)驗(yàn)）

　　3、項(xiàng)目報(bào)告

　�。�1） 承租戶和顧客定位及描述

　�。�2）店鋪組合及商品組合

　　根據(jù)上述分析結(jié)果，結(jié)合目前存在和準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，開(kāi)始準(zhǔn)備陳述SM的市場(chǎng)定位。然后描述目標(biāo)承租戶及顧客的概況。最后根據(jù)已經(jīng)完成的研究結(jié)果，陳述店鋪組合及商品組合建議。

　�。�3 ）建議及執(zhí)行

　　報(bào)告中項(xiàng)目的硬件和軟件將奠定該項(xiàng)目的質(zhì)量基礎(chǔ)，使該項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)性。設(shè)計(jì)概要將為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供設(shè)計(jì)構(gòu)思。該報(bào)告也將框架市場(chǎng)營(yíng)銷和招商的基礎(chǔ)。

　　當(dāng)前，在SM的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷和管理中，極少數(shù)開(kāi)發(fā)商明確需要進(jìn)行SM市場(chǎng)定位，并且能提供一個(gè)設(shè)計(jì)概要指導(dǎo)整個(gè)設(shè)計(jì)工作和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商把這項(xiàng)工作留給設(shè)計(jì)師，并且讓他們?cè)跊](méi)有任何市場(chǎng)和承租戶背景資料的情況下進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。更糟糕的是如果他們不是商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)師，或者這些項(xiàng)目沒(méi)有提供設(shè)計(jì)概要，其后果將出現(xiàn)不合理的店鋪空間構(gòu)造和混亂的設(shè)施布局，造成招商的障礙。這種情況下，如果建筑層柱已經(jīng)完工就異常困難更改，這種失誤的代價(jià)是驚人的，開(kāi)發(fā)商可能因此中斷施工和物業(yè)推廣，以致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本嚴(yán)重超出預(yù)算。

　　為了避免不必要的損失，有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就成立市場(chǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和邀請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷顧問(wèn)來(lái)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這樣不僅使項(xiàng)目具備充足的理由在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立核心優(yōu)勢(shì)，而且還會(huì)具有超出顧客期望的完備基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益。

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