“新特區(qū)”獲批后義烏房?jī)r(jià)咋走

    話題背景

    10多天前，一條爆炸性消息受到義烏市民關(guān)注———國(guó)務(wù)院正式發(fā)文批復(fù)了《浙江省義烏市國(guó)際貿(mào)易綜合改革試點(diǎn)總體方案》。義烏由此成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、深圳市、武漢城市圈、湖南長(zhǎng)株潭城市群、重慶市、成都市、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、山西省之后，又一個(gè)綜合改革試點(diǎn)。

    這個(gè)消息，讓義烏又多了兩個(gè)第一：浙江省第一個(gè)國(guó)家級(jí)綜合改革試點(diǎn)，全國(guó)第一個(gè)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的縣級(jí)市綜合改革試點(diǎn)。而為了區(qū)別于1979年起陸續(xù)設(shè)立的深圳、珠海、汕頭、廈門、海南省等“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，媒體將上述“綜合改革試點(diǎn)（試驗(yàn)區(qū)）”通俗地稱作“新特區(qū)”。“新特區(qū)”這一名詞很快傳遍了義烏的大街小巷，連街頭報(bào)亭的工作人員都說，義烏的新一輪高速發(fā)展期又要來(lái)臨了。

    與此同時(shí)，有一部分投資者開始集結(jié)資金，準(zhǔn)備購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)展開短線操作。這讓人隱約聯(lián)想起海南獲批“國(guó)際旅游島”后出現(xiàn)的房產(chǎn)投資熱。而也有一部分投資者覺得，在嚴(yán)厲政策的打壓下，買房并非當(dāng)下最好的理財(cái)選擇。

    那么，“新特區(qū)”獲批后，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)、義烏房?jī)r(jià)究竟會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？會(huì)迎來(lái)暴漲，還是會(huì)難敵政策壓力呈現(xiàn)跌勢(shì)？財(cái)富·會(huì)客廳此番邀請(qǐng)義烏房地產(chǎn)界三位資深業(yè)內(nèi)人士，請(qǐng)他們來(lái)聊聊這一購(gòu)房者眼下頗為關(guān)心的話題。

    話題主持人：本報(bào)記者 陶后夫

    特邀嘉賓：浙江日信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng) 呂世良

    伊美控股集團(tuán)董事局主席 何克能

    義烏市中廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 趙錫堂

    “義烏房?jī)r(jià)下跌論”缺少支撐因素

    主持人：在義烏獲批全國(guó)第十個(gè)經(jīng)濟(jì)“新特區(qū)”后，義烏一些網(wǎng)友就在稠州論壇上展開了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的討論。網(wǎng)友“舍得”說：“義烏被國(guó)家批為‘十大經(jīng)濟(jì)特區(qū)’之一，想讓房?jī)r(jià)跌，那是不可能了�！辈贿^，網(wǎng)友“風(fēng)云突變”認(rèn)為，義烏的房?jī)r(jià)有點(diǎn)扛不住了，原因是最近媒體上已有不少關(guān)于上海、北京、廣州等大城市樓盤降價(jià)打折的消息。再加上今年通脹預(yù)期肯定小于去年，買賣方心理上可能會(huì)產(chǎn)生變化，不是急需買房的一般都會(huì)觀望。

    我也了解到，今年房產(chǎn)調(diào)控依然以從嚴(yán)從緊為基調(diào)。那么，我們先請(qǐng)各位嘉賓討論一下，義烏房?jī)r(jià)在未來(lái)1~2年內(nèi)到底會(huì)不會(huì)跌？

    趙錫堂：我認(rèn)為，義烏房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，未來(lái)1~2年內(nèi)，房?jī)r(jià)最有可能走上平穩(wěn)、有序上漲的通道。

    義烏從原來(lái)只有50萬(wàn)人口，發(fā)展到目前擁有210萬(wàn)人口（其中外來(lái)人口135萬(wàn)），人多地少的矛盾日益突出，這使得義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需失衡的局面。

    而根據(jù)義烏市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年，義烏城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)35220元，富裕家庭又為數(shù)眾多，這又為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了很好的購(gòu)買力量。按照市場(chǎng)規(guī)律，供小于求且購(gòu)買力旺盛，商品價(jià)格顯然要往上走。加之，獲批“新特區(qū)”，義烏經(jīng)濟(jì)發(fā)展再添新活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然迎來(lái)利好。所以，房?jī)r(jià)下跌可能性不大。

    呂世良：在調(diào)控的宏觀大氣候下，義烏房?jī)r(jià)漲速趨緩是必然的，但這并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)下跌。原因不僅在于供需失衡的市場(chǎng)基本面，還在于，目前義烏市民的投資渠道太狹窄，除了股市、期貨、外匯，就是房產(chǎn)。而眼下國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)動(dòng)蕩，股市、期貨、外匯投資回報(bào)不穩(wěn)定，房產(chǎn)顯然是市民投資置業(yè)的較佳選擇之一。當(dāng)然，義烏獲批經(jīng)濟(jì)“新特區(qū)”，也會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，成為支撐義烏房?jī)r(jià)的有利因素。

    何克能：無(wú)論是剛性需求還是投資性需求，都應(yīng)該注意到一點(diǎn)，義烏有大量外來(lái)人口，所以義烏房產(chǎn)的出租率很高。我們不提倡買房只為套利，但事實(shí)是，現(xiàn)在房產(chǎn)在義烏依然是很好的長(zhǎng)期投資品，是通脹之下閑散資金的“避風(fēng)港”。

    對(duì)于“義烏房?jī)r(jià)下跌論”，我當(dāng)然持反對(duì)觀點(diǎn)。除了供需問題外，日益增加的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本也使得房?jī)r(jià)難以走跌。去年義烏興中商業(yè)地塊B、C地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，結(jié)果競(jìng)買人只給出4.4億元的價(jià)格，地塊流拍了�？山衲�，同樣的地塊僅是因商業(yè)部分規(guī)劃作了修改，就拍出10.97億元的價(jià)格。這一方面反映大趨勢(shì)下義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著特殊性，另一方面也表明，土地成本正在逐年增加。而土地成本的增加，勢(shì)必推高房?jī)r(jià)。再加上人工成本、建筑材料成本，即使開發(fā)商愿意主動(dòng)讓利，壓低利潤(rùn)率，新建住宅的價(jià)格也跌不了多少。

    義烏房?jī)r(jià)平穩(wěn)上行可能性大

    主持人：看來(lái)義烏房?jī)r(jià)跌不了，是大家的一致觀點(diǎn)。那么，在“新特區(qū)”概念備受義烏市民及各類媒體關(guān)注的情況下，義烏房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)暴漲嗎？

    值得注意的是，類似的現(xiàn)象不是沒有，比如，2007年，重慶獲批“新特區(qū)”，有媒體就報(bào)道說，該市在獲批“國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)”兩周內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲7.6%，當(dāng)時(shí)重慶還出現(xiàn)了個(gè)別開發(fā)商“捂盤惜售”，故意抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

    海南就更不用說了，海南在獲批“國(guó)際旅游島”后，房?jī)r(jià)幾乎翻倍漲，不少義烏投資者都從中獲利不少。

    呂世良：我認(rèn)為，義烏房?jī)r(jià)要出現(xiàn)暴漲可能性不太大。一方面，國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，本身就旨在抑制房?jī)r(jià)過快上漲，目前一部分市場(chǎng)需求已呈現(xiàn)觀望態(tài)度。另一方面，義烏這兩年房?jī)r(jià)上漲的速度略有加快，原因是去年年底北門街12號(hào)地塊拍出高價(jià)，刺激了開發(fā)商的定價(jià)神經(jīng)。也就是說，一部分漲價(jià)動(dòng)力被提前釋放了。這種種牽制因素，大大降低了義烏房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的可能性。

    趙錫堂：鑒于眼下的調(diào)控大背景，我們中廈房產(chǎn)作為開發(fā)商，正努力推行房地產(chǎn)“平價(jià)超市”的運(yùn)營(yíng)模式，力求為義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出努力。實(shí)際上，對(duì)利潤(rùn)的期望值放低一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然可以生存，仍然可以很好地發(fā)展。我剛才也已表明觀點(diǎn)，義烏房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，是平穩(wěn)上漲。這不僅是國(guó)家宏觀調(diào)控的目的，也是購(gòu)房者正在日益變得理性，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)時(shí)而變的結(jié)果。

    主持人：目前義烏市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管正在不斷加強(qiáng)，一個(gè)規(guī)范有序的市場(chǎng)也不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲。還想問一個(gè)問題，今年國(guó)家的主要任務(wù)之一是控制通脹，今年，央行已三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，那么，銀行信貸投放量的縮減，會(huì)影響開發(fā)商的資金鏈嗎？

    何克能：真正好的項(xiàng)目，銀行還是會(huì)愿意放貸的，畢竟這是互惠共贏的。

    義烏商業(yè)地產(chǎn)前景看好

    主持人：我注意到，在《浙江省義烏市國(guó)際貿(mào)易綜合改革試點(diǎn)總體方案》中，轉(zhuǎn)變、提升貿(mào)易方式是義烏試點(diǎn)的發(fā)展目標(biāo)。其中提到的建立新型貿(mào)易方式、優(yōu)化出口商品結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)義烏市場(chǎng)建設(shè)、探索現(xiàn)代流通新方式、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等等，均是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的具體落腳點(diǎn)。義烏是一座商城，是一座工貿(mào)結(jié)合的城市，顯然，“新特區(qū)”獲批后，義烏在貿(mào)易、商業(yè)、金融等方面將更具優(yōu)勢(shì)。由此，義烏的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)會(huì)不會(huì)有更大發(fā)展？

    呂世良：去年以來(lái)，義烏住宅價(jià)格有被拉高趨勢(shì)，當(dāng)然現(xiàn)在已逐漸穩(wěn)定，但是義烏的商業(yè)地產(chǎn)，這里不包括國(guó)際商貿(mào)城，同期的漲勢(shì)不是太明顯。而按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該是住宅的3~5倍。也就是說，目前義烏商業(yè)地產(chǎn)和住宅的價(jià)格呈現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

    “新特區(qū)”獲批后，義烏將朝著成為轉(zhuǎn)變外貿(mào)發(fā)展方式示范區(qū)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要基地、世界領(lǐng)先的國(guó)際小商品貿(mào)易中心和宜商宜居宜游的國(guó)際商貿(mào)名城的方向發(fā)展，在這樣恢宏的藍(lán)圖中，不可能沒有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的空間和機(jī)遇。

    主持人：在近段時(shí)間義烏出讓的土地中，有不少地塊有商業(yè)性質(zhì)。各位嘉賓所在公司，可能也拿了這種類型的地�，F(xiàn)在，項(xiàng)目雖然尚未推向市場(chǎng)，但我仍想問問情況怎么樣？

    趙錫堂：還不錯(cuò)，我們中廈預(yù)計(jì)將在現(xiàn)有項(xiàng)目中打造一個(gè)大型頂級(jí)的零售商業(yè)中心，也有部分商鋪，從目前的咨詢情況看，市場(chǎng)對(duì)這樣的商業(yè)配套房產(chǎn)需求并不小。

    主持人：感謝各位嘉賓接受新報(bào)記者采訪，本期財(cái)富·會(huì)客廳探討的是獲批經(jīng)濟(jì)“新特區(qū)”后的義烏房?jī)r(jià)走勢(shì)，讀者要是對(duì)此有獨(dú)到見解，也可致電、致信本報(bào)一同探討。電話：85592756 QQ：176616350

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