義烏“11號街坊” 被疑定向轉(zhuǎn)讓

　  國內(nèi)某集團公司最近在競標浙江省義烏市中心區(qū)11號街坊建設(shè)用地時遇到了一件蹊蹺事，當該公司按照“義烏市中心區(qū)11號街坊地塊出讓公告”精神和出讓須知，準備好相關(guān)資料報送到義烏市文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)指揮部時，卻被告知報送的資料不符合出讓須知，不予報名。

　　“在報名環(huán)節(jié)就被踢出局的情況我們還是第一次遇見，而且他們給出的理由很牽強，也不聽我們解釋。”該集團相關(guān)人員說。

　　記者在義烏市國土資源局官方網(wǎng)站上看到，義烏市國土資源局于2011年3月2日登出了“義烏市中心區(qū)11號街坊地塊出讓公告”。

　　該公告設(shè)置的競買人條件為：一、注冊資本在4.5億（含4.5億）元人民幣以上（截止到2011年3月2日止）或凈資產(chǎn)在15億（含15億）元人民幣以上（截至2010年12月31日止）的中華人民共和國境內(nèi)法人企業(yè)。二、法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定，或在本市尚有無故拖欠國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓金、違約金等違約行為和無故拖欠財政資金、稅費被列入黑名單的，不得參加本次競買活動。

　　“原則上只要滿足這兩個條件的企業(yè)都有資格競買，人為地設(shè)置其他條件把報名人排除在外實際上是一種不正當競爭行為�！币晃徊辉妇呙�的律師告訴記者。

　　義烏“11號街坊”之爭

　　“針對義烏市11號街坊地塊的爭奪還是蠻激烈的，為此，2011年3月29日晚上7時，義烏市文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)指揮部牽頭、相關(guān)部門參加的資格審查工作小組在義烏市政府進行集體會審�！币恢�情人士告訴記者。

　　記者在獲取的“義烏市文化建設(shè)指揮部‘關(guān)于中心區(qū)11號街坊（文化綜合體）項目資格審查情況的匯報’”文件上看到，截止3月28日上午11：30，共有6家企業(yè)報名。

　　據(jù)該文件所述，有兩家公司提交的資料上，在引進“IMAX”現(xiàn)代化先進電影技術(shù)方面均只提供了與佛山市星星文化傳播公司的合作意向書，而未與加拿大IMAX公司上海代表處簽署合作協(xié)議或意向書；引進國內(nèi)外知名幼兒教育機構(gòu)時也均僅為珠海市大地教育咨詢服務(wù)有限公司；委托國際知名設(shè)計機構(gòu)或國內(nèi)綜合甲級以上設(shè)計資質(zhì)的也僅為中國建筑上海設(shè)計研究院有限公司、同濟大學(xué)建筑研究院有限公司（兩家為行業(yè)甲級資質(zhì)），會審意見認為這三方面不符合出讓須知要求。

　　“這樣的理由是站不住腳的，但他們不聽解釋�！鄙鲜黾瘓F相關(guān)人員無奈地說。一位律師分析認為，首先，IMAX是一種技術(shù)，不管與誰簽訂協(xié)議，最終只要將IMAX這種技術(shù)呈現(xiàn)在這個項目當中就可以了，主管部門不應(yīng)該人為地規(guī)定必須與誰簽約才符合條件；其次，11號街坊是一個文化綜合體項目，在這樣一個項目中，IMAX技術(shù)并不是惟一的技術(shù)，也不應(yīng)該成為競買人資格的限制條件。

　　“同樣，在出讓須知中，并沒有規(guī)定引進國內(nèi)外知名幼兒教育機構(gòu)的標準是什么；更為牽強的是所謂委托國際知名設(shè)計機構(gòu)或國內(nèi)綜合甲級以上設(shè)計資質(zhì)，實際上，在建筑領(lǐng)域是沒有綜合甲級一說，最高只有甲級資質(zhì)。”該律師說。

　　同時，律師表示，“根據(jù)《中華人民共和國國土資源部令第39號》第11條規(guī)定，該地塊出讓也明顯存在違規(guī)�！钡�11條規(guī)定：中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件。最終，此次影響企業(yè)公平競爭的土地出讓，其合法性受到很多質(zhì)疑。

　　而根據(jù)資格審查小組的認定，符合其制訂的報名條件的企業(yè)有4家。后據(jù)知情人士透露，在這所謂4家符合條件的企業(yè)當中，有一家企業(yè)最后也因為種種原因退出競買，但具體為何，該企業(yè)、義烏市文化基礎(chǔ)建設(shè)指揮部和義烏市國土資源局均未就此事對記者做出回應(yīng)。該知情人士說，“不出意外的話，該地塊最終將由浙江高瑞投資有限公司拍得，這有定向轉(zhuǎn)讓的嫌疑�！�

    土地出讓“潛規(guī)則”

　　不只義烏，北京、廣州、南京、深圳、上海等大城市以及部分三四線城市，土地招拍掛亦頻傳內(nèi)定。近日，“河南輝縣國土局副局長大鬧土地競拍會”的網(wǎng)貼，被眾多網(wǎng)友在微博中轉(zhuǎn)載。本報記者為此致電河南輝縣市國土資源局，一李姓局長否認了上述說法。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，不論此事真假，都暴露出地方城市土地招拍掛中存在的潛規(guī)則。地塊在招拍掛出讓前就已圈定買家，在業(yè)界早已是公開的秘密。國土資源部當前進行的土地招拍掛改革新規(guī)則的研究，不應(yīng)該只從防止高價地的角度出發(fā)，對交易方式進行完善，還應(yīng)該從規(guī)范招拍掛操作流程和內(nèi)容上，進行約束。

　　“主要就是通過各種手段屏蔽其他公司參與競買。”國內(nèi)一家大型房企投資拓展部的負責(zé)人表示，地方政府在土地出讓時，基于各種原因，如果想把地塊出讓給內(nèi)定的買家，最明顯的就是在掛牌條件中設(shè)置一些限定條款，以提高報名門檻，將一部分企業(yè)攔在門外。

　　“還有一些報名的企業(yè)，地方政府官員會私下出面勸退�！鄙鲜鋈耸拷榻B，勸退的說辭有很多。對于大企業(yè)，政府也有可能會承諾，幫企業(yè)找到另一塊適合的地塊。

　　“實際上就是給企業(yè)壓力。開發(fā)商要去地方拿地，所有的審批都在地方政府相關(guān)部門手里。如果把政府惹急了，拿了地也很難操作下去�！鄙鲜鋈耸勘硎�，“中國的開發(fā)商都要跟地方政府搞好關(guān)系，誰也不會為了拿地得罪政府�！�

　　那么為了內(nèi)定地塊公開出讓時不出現(xiàn)意外，地方政府為什么不采取更為保險的招標方式？“招標容易被人懷疑，程序也復(fù)雜，太顯眼�！鄙鲜鋈耸拷榻B，內(nèi)定地塊通常會采取掛牌的方式出讓。如果在競買報名環(huán)節(jié)不能勸退企業(yè)，地方政府為了保證地塊能夠被內(nèi)定企業(yè)拿到，會“各有各招”。有的如上述河南輝縣官員被傳進行極端的現(xiàn)場施壓；也有不論地價被推至多高，內(nèi)定的企業(yè)都加價，拿到地后，地方政府再把高出之前內(nèi)定的土地出讓金返還給企業(yè)的情況。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，政府為了控制地價，在土地招拍掛的交易方式上進行了諸如“限地價、競公租房面積”等創(chuàng)新。但實際上，“控制地價只要加大土地的供應(yīng)，地價自然會降下來，沒有必要在交易方式上下功夫。不透明的交易方式，只會滋生腐敗�！�

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