廣州鞋業(yè)批發(fā)市場進入3.0時代

    專業(yè)市場，一直是商業(yè)地產(chǎn)中獨樹一幟的風景。作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的鞋業(yè)批發(fā)市場，在廣州已經(jīng)有近20年的歷史。從一開始的九龍鞋城、歐陸鞋城、廣州新濠畔批發(fā)廣場到后來的環(huán)球國際步云天地，廣州鞋業(yè)批發(fā)市場檔次不斷提高，經(jīng)營模式也在不斷改變。
　　最近，位于廣州大道南的面積達到35萬平方米的廣州華南（國際）鞋業(yè)展貿(mào)中心正式啟動招商，并明確提出打造集電子商務功能和全產(chǎn)業(yè)鏈總部中心配套于一體的新一代鞋業(yè)進出口展貿(mào)中心。對此，有業(yè)界人士指出，其出現(xiàn)標志著廣州鞋業(yè)批發(fā)市場進入“第三代”，對整個市場未來發(fā)展有積極的影響。

　　市場壯大租金猛漲

　　“十幾年前的鞋業(yè)批發(fā)市場，就跟農(nóng)貿(mào)市場差不多，有些還是鐵棚建筑，商家吃住也都在里面，比起現(xiàn)在的批發(fā)市場，真是天壤之別。”做了鞋業(yè)批發(fā)市場生意超過15年的林先生可以說是廣州鞋批市場發(fā)展的見證者。
　　從當年高第街、西湖燈光夜市的批零市場，再到上世紀九十年代中后期站西路的鞋業(yè)批發(fā)市場，廣州鞋批市場經(jīng)過10多年的發(fā)展，檔次不斷提高，經(jīng)營范圍也從省內(nèi)外批發(fā)走向國際市場。
　　目前，廣州鞋業(yè)批發(fā)市場主要集中在站西路—環(huán)市西路—廣園西路、解放南路—大新路兩大板塊和位于廣州大道南的廣州新華南鞋業(yè)百貨城。伴隨著市場的壯大，鞋業(yè)批發(fā)市場的租金也是節(jié)節(jié)攀升，甚至超過一些一線商圈的商鋪租金。目前體育西、體育東、天河南一路、六運小區(qū)等街鋪比較集中的區(qū)域，租金高達300元-1000元/月/平方米。反觀鞋業(yè)批發(fā)市場，以步云天地為例，租金可以去到1000-1600元/月/平方米，國際鞋城也差不多水平。而現(xiàn)貨交易的大都市鞋城，由于倉庫、管理等配套成本的增加，目前租金達到4000元/平方米/月。

　　鞋批市場的“隱憂”

　　然而，在發(fā)展的道路上，近幾年廣州鞋業(yè)批發(fā)市場也遭遇如其他行業(yè)一樣的隱憂和瓶頸。廣州一位從事鞋業(yè)貿(mào)易的企業(yè)主王先生對此深有體會。他表示，一些鞋業(yè)商圈由于每日人流、車流量巨大，道路經(jīng)常嚴重堵塞，時間成本和停車等交通成本越來越高，加上這些鞋業(yè)市場地處廣州老城區(qū)中心地帶，已形成氣候，區(qū)域的物業(yè)租賃價格也大幅上揚，增加了商家的負擔，直接削弱了市場的競爭力�！拔覀児�司以前在站西路有鞋業(yè)檔口，但因為租金太高，去年撤場了�！�
　　記者在流花商圈采訪發(fā)現(xiàn)，不少商家都抱怨，由于缺乏規(guī)劃，眾多歷史悠久的批發(fā)市場一直面臨著管理水平低下、功能不完善、擾民、消防等問題，“升級換代”已經(jīng)提出多年，但進展緩慢。有不愿透露姓名的行家分析，由于現(xiàn)有鞋業(yè)專業(yè)市場地處火車站、省汽車站一帶的城市中心地帶，其發(fā)展受到局限，若升級提檔最多也只能在原有物業(yè)基礎上實施改造，成效不大。而在解放南路-大新路一帶的鞋業(yè)批發(fā)市場商圈，還大量存在著商鋪、倉庫、宿舍“三合一”場所，消防隱患極其嚴重，想擴大再生產(chǎn)，拓展新的發(fā)展用地難度又很大�！半m然這些老專業(yè)市場的硬件環(huán)境已有所改善，服務配套體系和經(jīng)營檔次仍然亟待提高，但始終難以產(chǎn)生質(zhì)的變化�！�

　　引電子商務謀變

　　廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶表示，現(xiàn)在專業(yè)市場分工越來越細，專業(yè)化也不斷增強，現(xiàn)有專業(yè)市場的升級改造已經(jīng)十分必要。另外，隨著電子商務的不斷發(fā)展，網(wǎng)上也能做批發(fā)。
　　記者從上周舉行的“中國華南國際鞋業(yè)財富論壇”上獲悉，廣州大道南華南汽貿(mào)旁將出現(xiàn)一個占地面積達12萬平方米、建筑面積達35萬平方米的新鞋業(yè)展貿(mào)中心——廣州華南（國際）鞋業(yè)展貿(mào)中心。據(jù)廣州華南鞋業(yè)展貿(mào)中心有限公司總裁梁光杰介紹，該中心是目前全廣州最大規(guī)模的鞋業(yè)批發(fā)展貿(mào)市場，而且將以全電子商務功能和全產(chǎn)業(yè)鏈總部中心配套的形式面世，業(yè)界將其稱為第三代鞋批市場。國家商務部外貿(mào)發(fā)展局局長張超美對此也表示，鞋業(yè)第三代展貿(mào)模式是一種創(chuàng)新的模式，在中國并沒有類似的模式可以參考。
　　業(yè)內(nèi)人士評價，作為第三代鞋業(yè)批發(fā)市場，要求批發(fā)市場不僅在硬件、交通等基礎設施上有所提升，還要能為商務提供更多的配套服務，介入到鞋業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，電子商務的介入是一種追求共贏的現(xiàn)代發(fā)展模式。

　　鞋業(yè)市場刺激商圈鋪價

　　廣州鞋業(yè)批發(fā)市場在全國都是聞名遐邇，記者從中介機構(gòu)了解到，鞋業(yè)市場的出現(xiàn)以及發(fā)展，不僅使自身商鋪售價、租金不斷上漲，同時也刺激了其所在商圈的發(fā)展。
　　據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，以流花商圈為例，目前放售的專業(yè)市場鋪位相對較少，現(xiàn)有盤源以小面積的鋪位為主。如天馬服裝市場首層面積約10平方米的鋪位，最開始的時候售價是每平方米幾萬元，現(xiàn)在市場售價高達18萬-20萬元/平方米，租金達1000元/平方米/月，租賃回報率為6％-8％。而一個10平方米左右的小面積鋪位，眼下頂手費至少要15萬-20萬元。

　　廣州主要鞋業(yè)批發(fā)市場租金一覽表

　　名稱 一手租金 行價

　　步云天地 600-700元/平方米/月 1000-1600元/平方米/月

　　國際鞋城 600-700元/平方米/月 1000-1600元/平方米/月

　　歐陸鞋城 --- 700-800 元/平方米/月

　　西城鞋業(yè)廣場 ---- 700-800 元/平方米/月

　　大都市鞋城 1600-1700 元/平方米/月 4000 元/平方米/月左右

　　新華南鞋業(yè)百貨城 200 元/平方米/月 400-500 元/平方米/月

　�。ㄒ陨献饨饍H為參考，具體以實際市場價格為準）

投資故事

　　投資鞋業(yè)鋪 要選好開發(fā)商

　　渴望創(chuàng)造一番成就，從外地過來的蕭先生，想在廣州投資做鞋業(yè)批發(fā)的生意，但很難找到合適的鋪面。一些成熟的鞋業(yè)批發(fā)市場動輒幾萬元甚至幾十萬元的進場費，讓他望而興嘆。經(jīng)過一番篩選，去年年初，他終于和廣州石槎路某新開的鞋業(yè)批發(fā)市場簽約，租下一間店鋪做鞋業(yè)批發(fā)生意。由于蕭先生租的是新的批發(fā)市場商鋪，在業(yè)內(nèi)名氣也還不算大，但由于周圍有不少批發(fā)市場，部分商戶也帶來了一些老客戶，所以生意雖然談不上好，但也算是有奔頭。“如果守幾年做旺了之后，還是能賺到錢的�！�
　　不過，后來由于爆出批發(fā)市場投資方涉嫌詐騙的傳聞，不少炒鋪的商戶估計在這里投資無望，紛紛想撤鋪走人，集體對投資方施壓，希望得到賠償，整個市場瞬間已經(jīng)無法正常經(jīng)營。肖先生最終也被迫另外選址。業(yè)內(nèi)人士指出，其實新的批發(fā)市場如果運營得當，以后做旺的可能性還是很大的。但由于批發(fā)市場的商鋪是賣的，投資方的目的也在于賣鋪賺錢，心思不在批發(fā)市場的運營上，很難做旺商場。因此，投資做生意，一定要選擇正規(guī)的并且是長期運營的開發(fā)商。

　　從一間鞋業(yè)檔口走出來的上市企業(yè)

　　談到“星期六（002291）”女鞋，只要是愛好時尚的都市女性，幾乎無人不曉。2009年9月，佛山星期六鞋業(yè)股份有限公司登陸深交所上市交易，由此成為A股市場女鞋第一股。不過，不是所有人都知道，“星期六”女鞋創(chuàng)始人是從經(jīng)營一間鞋城檔口開始，然后一步步走上公司上市的道路的。
　　1991年，25歲的張澤民放棄了在沈陽的“鐵飯碗”，在廣州歐陸鞋城買下了一間檔口，正式開始了批發(fā)業(yè)務，開始走上在鞋業(yè)的創(chuàng)業(yè)之路。第二年，張澤民成為了深圳百麗鞋業(yè)的獨家總代理，在全國范圍內(nèi)推廣經(jīng)銷“百麗”牌女鞋。1993年，張澤民開始了第一次商業(yè)轉(zhuǎn)型，從經(jīng)銷商轉(zhuǎn)向了制造商，創(chuàng)立了“星期六”女鞋的前身福山鞋業(yè)。不久后，“星期六”女鞋在國內(nèi)率先開始了鞋業(yè)的連鎖經(jīng)營，并不斷發(fā)展壯大�，F(xiàn)在，廣州有點名氣的鞋業(yè)批發(fā)市場近30家，也容納了不少檔口主的創(chuàng)業(yè)夢想。張澤民當時所選擇的歐陸鞋城，如今也成為廣州鞋業(yè)批發(fā)市場的翹楚，當中誕生了不少名鞋名企�？梢�，給事業(yè)選擇一個合適的起點是多么的重要。

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