新政下投資商鋪前期5大要素

商業(yè)投資者的第一步便是結合自身經(jīng)濟條件和投資預期，尋找適宜的項目類別。就個人投資者而言，最常見的投資就是依托社區(qū)消費支撐選擇社區(qū)商鋪和投資商業(yè)街。投資專家表示，同為適宜個人投資者的商業(yè)投資類別，但決定結果的關鍵往往在于最初投資者對于物業(yè)的考察關注點是否偏離了目標。

投資社區(qū)商鋪應考慮以下一些要素——

要素一：小區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度。

社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區(qū)商鋪未來的發(fā)展前景。

要素二：居民的生活標準和消費習慣。

業(yè)主的收入水平、消費習慣、年齡及職業(yè)特點會影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。例如：某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲，那么該地區(qū)的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業(yè)主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區(qū)的商鋪就應以開設中低檔的大眾餐館為主。

要素三：業(yè)態(tài)配比的合理性。

假如在一個容納500至600戶的小區(qū)內(nèi)，開了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營情況都不會好，最終要有部分投資者撤退。

投資商業(yè)街應該考慮以下一些要素——

要素一：地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便對形成一條好的商業(yè)街至關重要。其能夠輻射到的周邊區(qū)域及客流量的大小直接影響到整個商業(yè)街的發(fā)展。

要素二：業(yè)態(tài)規(guī)劃、定位很重要。

開發(fā)商在最初開發(fā)項目時，業(yè)態(tài)配比是否適用直接影響其未來的發(fā)展。遵循一定的商業(yè)規(guī)律，才可以避免資源浪費。投資者在決定投入之前，可以向開發(fā)商詳細地咨詢相關情況。

要素三：整個商業(yè)街是否實行統(tǒng)一的管理。

商業(yè)街后續(xù)配備的物業(yè)管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業(yè)街的未來發(fā)展及走勢。但如果把一個一個的商鋪都分散賣出去，產(chǎn)權分散，開發(fā)商在進行后期管理時難度就大得多。

要素四：推廣有無完整的計劃。

一個商業(yè)街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2至3年的時間才能培養(yǎng)出來，而開發(fā)商在最初開發(fā)商鋪時，是否有推廣預算，計劃是否完善，影響商業(yè)街未來的發(fā)展。

要素五：同一地段商業(yè)街是否過于雷同。

同一地段的雷同項目過多就會相互分散客流，但這一點要一分為二地看待。因為商業(yè)還講究一種“扎堆”氛圍，所以要理性預算目標人群的總體消費能力，再考察現(xiàn)有的供應是否已經(jīng)滿足了這種消費需求，然后再對一個地區(qū)的商鋪是否過于雷同作出判斷。

                                                                                                                                              轉載自《今晚經(jīng)濟周報 》

技巧一：因地制宜選行業(yè)

位于交通樞紐處的商鋪，應以經(jīng)營日常用品或價格低、便于攜帶的消費品為主。位于住宅附近的商鋪，應以經(jīng)營綜合性消費品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應以經(jīng)營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應相對較高。位于學校附近的商鋪，應以經(jīng)營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應該為它尋找“出路”。

技巧二：堅決“傍大款”

如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以借助這些店面的品牌效應招攬顧客。

技巧三：巧用“物以類聚”

管理部門并沒有對某一條街道、某一個市場的經(jīng)營進行規(guī)定，但在長期經(jīng)營中，某條街道或某一個區(qū)域，很可能自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”。

技巧四：獨立門面不可少

有的店面沒有獨立的門面，自然就會失去獨立的廣告空間，你也就失去了在店前施展營銷智慧的空間，這會給店面今后的促銷帶來很大麻煩。

技巧五：周邊民眾購買力需知曉

商鋪周邊人群購買力的大小和質量，決定了商鋪的基本價值。當然，在那些購買力較強的區(qū)域，商鋪的價值高，你獲得投資回報的成本也相對較高。

技巧六：人流量很重要

投資商鋪的收益在很大程度上取決于人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、車站的客流)。

技巧七：路邊店能討巧

如果商鋪位于一條道路的一側，就擁有了道路來回兩個方向的客流，這種臨街的商鋪，價值不低。

技巧八：建筑結構必須好

建筑物的結構也直接影響到商鋪的價值，這一點很多人都沒想到。建筑物的結構多種多樣，理想的商業(yè)建筑結構為框架結構，或者大跨度的無柱類結構(如體育場館)，這些結構的優(yōu)點是：展示性能好，便于分隔、組合，利于布置和商品擺放。

技巧九：了解商鋪的開發(fā)商

選擇品牌開發(fā)商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個重要方面。實力雄厚的開發(fā)商往往擁有完善的開發(fā)流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業(yè)前景來說就是一種保證。

技巧十：周邊交通要便利

理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市，應具備接納八方來客的交通設施，周邊擁有軌道交通、公交車站點，當然，停車場也是不可或缺的。

技巧十一：不忽略發(fā)展空間

投資商業(yè)物業(yè)要具有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥“錢”途，不過你可別忘了，任何事情都可能發(fā)生變化。

技巧十二：把握投資時機有訣竅

從總體上說，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

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