專業(yè)市場招商策劃解析：一個皮革城的商業(yè)地產(chǎn)“愿景”

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構(gòu)。
     商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機構(gòu)。

　　一個皮革城的商業(yè)地產(chǎn)“愿景”

　　傳統(tǒng)的專業(yè)市場依賴的是批發(fā)、采購，知名度和興旺程度互為因果，對于一個全新的市場來說，將其以商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行開發(fā)，是否能夠獲得成功，實在有點懸，不久前的一場商業(yè)地產(chǎn)項目頒獎中，來自浙江桐鄉(xiāng)的鞋業(yè)皮革城喜有斬獲。從傳統(tǒng)的專業(yè)市場開發(fā)迅速“升級”為一個成功的商業(yè)地產(chǎn)運營案例，追溯其軌跡卻頗耐人尋味。 　　

　　事實上，專業(yè)市場并不是一種新業(yè)態(tài)，它鼎盛于上世紀90年代,近年已逐漸式微。當下以商業(yè)地產(chǎn)方式開發(fā)的專業(yè)市場——桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城的招商，還在緊鑼密鼓地進行之中。  　 

　　浙江的專業(yè)市場通常自發(fā)形成，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城的誕生，卻有更多的意圖在里面。該項目的開發(fā)商浙江聚寶置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理馮勁義介紹，項目土地是在2004年12月取得，政府推出這幅土地，規(guī)定的用途就是建設(shè)鞋業(yè)皮革城。桐鄉(xiāng)有一定的鞋革產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，當?shù)卣�府希望通過市場來拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。  　 

　　這個市場跟浙江傳統(tǒng)專業(yè)市場的另一個不同之處，在于它是由房地產(chǎn)開發(fā)商運作的，其運作方式跟目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目大致相同。馮勁義介紹，商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定，聚寶置業(yè)只能出售80%的商鋪，剩余20%要長期持有、經(jīng)營。分割出售的商鋪每套面積在30平方米內(nèi)，一套商鋪的總價不到20萬元。在前兩年，業(yè)主可以獲得開發(fā)商承諾的兩年一共16%的固定回報。從第三年開始，業(yè)主根據(jù)市場租金水平獲取收益，馮勁義表示他估計收益水平將在10%左右。

　　該項目今年9月10日開盤銷售，到目前為止，已售商鋪90%被投資者購買。馮勁義表示，這正是他們期望的。商鋪由投資者購買，而由他們來統(tǒng)一出租經(jīng)營，這更有利于市場的興旺。該市場計劃在明年9月開業(yè)。  　 

　　馮勁義介紹，他們考察了很多專業(yè)市場的經(jīng)營情況，請專家制定數(shù)學(xué)模型，計算出了桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城今后可能達到的人流量、銷售額。10%左右的收益率，也是在這個基礎(chǔ)上估算的。  　

　　投資者前兩年共16%的回報，將主要來自開發(fā)商出資，而不是市場租金收益。為了培育市場，開發(fā)商以非常優(yōu)惠的條件吸引經(jīng)營戶，對特定地區(qū)的經(jīng)營戶第一年租金全免，第二年按商鋪售價的6%收取租金。也就是說，一個30平方米的商鋪，一年的租金大約1.2萬元，這個價格是相當有競爭力的。開發(fā)商聚寶置業(yè)成立了總額約1億元的市場培育基金，計劃在開業(yè)的前兩年使用。  　 

　　由此可見，商鋪開業(yè)的第一年，將完全由開發(fā)商投入成本運作，而不能產(chǎn)生任何現(xiàn)金流。即使是在以后數(shù)年，少量的租金收益也不能抵償投資者的回報。  　 

　　因此，一直看好商鋪投資的饒先生并不看好這個項目。他的分析是，投資專業(yè)市場商鋪，其風險比投資社區(qū)商鋪或沿街商鋪要大得多。后者至少可以出租，問題只在于租金的高低，而專業(yè)市場如果運作不成功，購買的商鋪可能毫無用處。除去開發(fā)商承諾的16%，還剩下投資額的84%，投資能否收回，完全看市場能否運作成功。即使以年收益率10%計算，收回全部投資額也需要10年。 “成功和失敗的幾率各一半吧，”饒先生說，“市場做好了，就能獲利，市場沒起來，商鋪就分文不值�！彼�認為，眼下，首先要看招商能否成功，其次，看開業(yè)后維持多久。 

　　前景難料

　　一些傳統(tǒng)的商業(yè)市場取得成功，并至今繁榮，都是在特定的歷史時機下自發(fā)形成，它們的成功基因包括良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在全國范圍的輻射力以及歷時長久積累的聲譽等等。桐鄉(xiāng)的另一個專業(yè)市場——濮院羊毛衫市場，就是一個成功的范例。它已有17年的發(fā)展歷史，是目前全國最大的羊毛衫集散中心。  　

　　一位運作商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)內(nèi)人士評價：“現(xiàn)在新建專業(yè)市場，成功和失敗的幾率幾乎各占一半�！比绻�不是邊貿(mào)城市，也不是區(qū)域的中心城市，運作成功的機會更少。  　

　　近年，浙江的專業(yè)市場總體上呈現(xiàn)勢微態(tài)勢，盛況不再。雖有紹興輕紡城、海寧鞋革城、諸暨珍珠市場等幾個市場成為了輻射全國的集散中心，但更多市場已沒落或消失。  　 

　　例如，溫州曾有100多個專業(yè)市場，如今很多市場已關(guān)閉，目前還在經(jīng)營的，其輻射范圍也基本局限于溫州。妙果寺服裝市場是溫州最知名的專業(yè)市場之一，曾盛極一時，后來逐漸生意冷清并最終關(guān)閉。溫州知名服裝企業(yè)的老板，幾乎都出身于這個市場。這個市場曾幾次重新開業(yè)，最近一次的努力是在今年，均以失敗告終。  　 

　　　“妙果寺服裝市場等專業(yè)市場的消失或沒落，對溫州的企業(yè)來說是一種進步。”溫州本土權(quán)威學(xué)者馬津龍表示。他認為，專業(yè)市場的優(yōu)勢在于低成本，在專業(yè)市場銷售的產(chǎn)品是互相沒有區(qū)分的，幾乎一樣的原料、工藝、成本，表面上每個產(chǎn)品各有品牌，但其實都沒有品牌。企業(yè)在壯大以后，希望產(chǎn)品區(qū)別于別人、創(chuàng)立品牌，就會從專業(yè)市場中走出來，組建自己的銷售網(wǎng)絡(luò)。形成一批這樣的企業(yè)后，產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)了提升。 妙果寺服裝市場等專業(yè)市場的消失，和它們的出現(xiàn)一樣，可以說都有歷史原因。  　 

　　　據(jù)介紹，到目前為止，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城的招商情況不錯。招商手冊上列出了它的這些優(yōu)勢：位于公路邊，交通便利；烏鎮(zhèn)旅游業(yè)將帶來的人氣；桐鄉(xiāng)在鞋革方面的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；一定經(jīng)營期限內(nèi)免除租金，以及工商管理費、稅收方面的政策優(yōu)惠等等。  　 

　　　但也有當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士和官員持懷疑態(tài)度，他們懷有各種疑問。例如，招商能否成功？繁榮的傳統(tǒng)市場，其影響力都輻射全國，甚至更大的區(qū)域。桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城定位為華東區(qū)域的集散中心，這個區(qū)域鞋革業(yè)最集中的城市是溫州，能否吸引離它最近的溫州企業(yè)，這是一個問題，更何況福建、東莞、成都等其他鞋業(yè)基地的企業(yè)。也有人提出專業(yè)市場定位的問題。浙江的海寧鞋革城已成氣候，在桐鄉(xiāng)當?shù)�，也已有分別位于崇福、青石的皮毛市場和鞋革市場，桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城定位的產(chǎn)品，是這幾個市場的綜合。也許新市場影響了老市場，也許根本就沒有新市場生存的空間。而且，市場的優(yōu)勢在于低成本，新市場以“超前、現(xiàn)代的規(guī)劃設(shè)計”標準建設(shè)，豈不是抬高了經(jīng)營成本？  　 

　　最大的懸念是，開業(yè)后生意如何？專業(yè)市場依賴的是批發(fā)、采購，知名度和興旺程度互為因果，對一個全新的市場來說，有點懸。

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