虎門邁向?yàn)I海國(guó)際商城

    從單一的服裝批發(fā)走向多業(yè)并存，商業(yè)地產(chǎn)這條轉(zhuǎn)型之路并不平坦。在虎門，服裝批發(fā)市場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。8月6日上午，在喧天鑼鼓中，虎門國(guó)際購(gòu)物中心開(kāi)放接待中心，啟動(dòng)商鋪認(rèn)籌。這是一個(gè)擁有17萬(wàn)平方米建筑面積的項(xiàng)目，功能頗多，集購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)等于一體，是虎門首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。 　從單一的服裝批發(fā)走向多業(yè)并存，商業(yè)地產(chǎn)這條轉(zhuǎn)型之路并不平坦。

　　在虎門，服裝批發(fā)市場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　8月6日上午，在喧天鑼鼓中，虎門國(guó)際購(gòu)物中心開(kāi)放接待中心，啟動(dòng)商鋪認(rèn)籌。

　　這是一個(gè)擁有17萬(wàn)平方米建筑面積的項(xiàng)目，功能頗多，集購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)等于一體，是虎門首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。
　　虎門是服裝重鎮(zhèn)，已有的商業(yè)體多為服裝批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)。目前，虎門擁有22個(gè)大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積30多萬(wàn)平方米。此外，虎門擁有9個(gè)服裝面料、輔料批發(fā)市場(chǎng)。

　　不過(guò)，由于邊際效應(yīng)遞減，以及其他城市服裝產(chǎn)業(yè)的崛起，虎門商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向在今年驟變。

　　除虎門國(guó)際購(gòu)物中心外，地一大道、地標(biāo)廣場(chǎng)和萬(wàn)科紫臺(tái)都有大量商業(yè)建筑直接服務(wù)于日常生活。算起來(lái)，一共有多達(dá)40萬(wàn)平方米的建筑，不再因襲專業(yè)市場(chǎng)的形態(tài)，披上購(gòu)物中心、城市綜合體的新裝。

　　如此海量，為虎門邁向“濱海國(guó)際商城”提供了載體。

　　不過(guò)，這條路不好走。其探路者虎門步行街，歷經(jīng)7年還在困境中掙扎，它引進(jìn)的天河城百貨，也僅支撐了一年多時(shí)間。

　　原因可能在于虎門特殊的消費(fèi)力狀況：新莞人購(gòu)買力不足，本地人消費(fèi)力嚴(yán)重外溢到深圳、香港。

　　這種狀況迄今沒(méi)有太大改變。那么，虎門商業(yè)地產(chǎn)能否順利蛻變，還需現(xiàn)實(shí)給出答案。

　　一下子冒出4個(gè)大項(xiàng)目

　　4月13日，位于虎門新城中心的地標(biāo)廣場(chǎng)開(kāi)盤，并迅速成為虎門最熱銷的樓盤之一。與其銷售速度一樣引人關(guān)注的是，作為一個(gè)住宅項(xiàng)目，它卻配套了一個(gè)5層的商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積多達(dá)6萬(wàn)平方米。

　　商業(yè)廣場(chǎng)將涵蓋商超、餐飲、娛樂(lè)、休閑等多種業(yè)態(tài)，其中的4萬(wàn)平方米已經(jīng)被天虹百貨租走，試圖打造為華南區(qū)域旗艦店，預(yù)計(jì)在今年9月入駐。

　　與地標(biāo)廣場(chǎng)類似，萬(wàn)科紫臺(tái)這個(gè)住宅小區(qū)也建設(shè)了數(shù)萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。

　　地一大道做法大致相同。這個(gè)地下人防商業(yè)項(xiàng)目位于虎門濱海大道，建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米。項(xiàng)目投資商人和商業(yè)控股有限公司曾經(jīng)在全國(guó)打造過(guò)數(shù)十個(gè)服裝交易市場(chǎng)。此次入駐虎門，同樣把地一大道定位為服裝批發(fā)市場(chǎng)。不過(guò)，據(jù)該項(xiàng)目6月上旬投資推介會(huì)上發(fā)布的消息，一期開(kāi)發(fā)的45萬(wàn)平方米的建筑中有15萬(wàn)平方米用于餐飲、休閑、娛樂(lè)。

　　相比地標(biāo)廣場(chǎng)、萬(wàn)科紫臺(tái)和地一大道，虎門國(guó)際購(gòu)物中心的17萬(wàn)平方米商業(yè)建筑不再屬于配角，而是躋身于主角地位。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目業(yè)態(tài)種類繁多，包括服裝品牌總部基地、大潤(rùn)發(fā)超市、酒店、寫字樓、iMax電影院、百貨等。服裝品牌總部基地的面積3萬(wàn)平方米，鋪位大小在20—120平方米不等，兼具服裝品牌的展示、批發(fā)和零售功能。

　　上述4個(gè)項(xiàng)目，盡管各有特點(diǎn)，但是有一個(gè)共性，就是與虎門遍地開(kāi)花的專業(yè)市場(chǎng)不一樣，不再純粹用于服裝及其面、輔料的批發(fā)，而是服務(wù)于日常生活，有了人間煙火的味道。

　　這類商業(yè)面積，加起來(lái)的數(shù)量高達(dá)40萬(wàn)平方米，可謂規(guī)模龐大，氣勢(shì)恢宏。

虎門專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)曾經(jīng)的輝煌

　　改革開(kāi)放初期，從香港、深圳“走私”過(guò)來(lái)的服裝偷偷亮相虎門執(zhí)信公園旁邊街道的地?cái)偅�它們�?gòu)成了虎門最初的服裝市場(chǎng)。

　　1992年，虎門首個(gè)大型專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)——富民時(shí)裝城動(dòng)工，拉開(kāi)了虎門專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的大幕。

　　“一子落定，全盤皆活�！备�隨富民時(shí)裝城、黃河時(shí)裝城、大瑩時(shí)裝城等一大批服裝批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)猶如雨后春筍般拔地而起。
　　據(jù)虎門鎮(zhèn)政府官方網(wǎng)站顯示，虎門現(xiàn)有大型專業(yè)服裝批發(fā)商場(chǎng)22個(gè)，商鋪10000多家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)30多萬(wàn)平方米。此外，各類面料輔料批發(fā)市場(chǎng)有9個(gè)，形成一平方公里的布料、輔料銷售批發(fā)集聚區(qū)。

　　服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)了服裝制造業(yè)的發(fā)展�；㈤T服裝企業(yè)在國(guó)內(nèi)外注冊(cè)商標(biāo)現(xiàn)有5000多個(gè)，涌現(xiàn)出以純、松鷹等80多個(gè)有一定區(qū)域影響力的品牌�；㈤T已經(jīng)成為南派服裝的代表，并獲得了中國(guó)服裝名鎮(zhèn)、中國(guó)女裝名鎮(zhèn)的榮譽(yù)�；㈤T還以服裝產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，踏上了財(cái)富的快車道，榮登全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)的榜首。

　　不能全部吊在服裝批發(fā)一棵樹(shù)上

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上有邊際效應(yīng)遞減的規(guī)律，虎門的服裝批發(fā)市場(chǎng)也難逍遙于規(guī)律之外。近年來(lái)，隨著服裝批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量激增，市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。同時(shí)，虎門的服裝產(chǎn)業(yè)也遭遇其他城市的挑戰(zhàn)，所以一些新商業(yè)項(xiàng)目難以插足服裝批發(fā)業(yè)務(wù)。

　　富民服裝雙子城便是其中的代表。這個(gè)項(xiàng)目盡管有虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)路先鋒——富民服裝服務(wù)公司的專業(yè)團(tuán)隊(duì)操盤，但是依然難逃折戟沉沙的命運(yùn)。

　　據(jù)該項(xiàng)目的網(wǎng)上推廣資料顯示，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，其中項(xiàng)目負(fù)1層至第5層為商業(yè)，第6層至第20層為寫字樓和商務(wù)酒店，定位為集服裝展示、貿(mào)易、餐飲、休閑、辦公于一體的一站式國(guó)際化服裝采購(gòu)中心。

　　知情人士透露，該項(xiàng)目2007年便開(kāi)始打造，2008年開(kāi)始銷售商鋪，2009年5月開(kāi)始招商，但招商效果并不理想，2009年還發(fā)生過(guò)大量商家撤場(chǎng)的事情。目前，大樓大部分面積空置，開(kāi)業(yè)時(shí)間一再拖延，迄今仍沒(méi)有正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

　　在富民服裝雙子城附近還有一個(gè)新項(xiàng)目，一期建筑面積為5.5萬(wàn)平方米，其中1.5萬(wàn)平方米為商貿(mào)建筑，由于招商客戶原因，市場(chǎng)定位兩次更改，一開(kāi)始由最初的服裝批發(fā)市場(chǎng)調(diào)整為主推婦嬰用品，后來(lái)又改為鞋業(yè)皮具批發(fā)中心。

　　正是有了這些前車之鑒，所以今年在市場(chǎng)亮相的商業(yè)項(xiàng)目不再吊在服裝批發(fā)這一棵樹(shù)上，不少的貨量已經(jīng)轉(zhuǎn)向服務(wù)于日常生活的商業(yè)類型。

　　隨著廣深港高鐵、穗莞深城軌、R2線輕軌及廣深沿江高速公路的工程推進(jìn)，作為房?jī)r(jià)洼地的虎門，業(yè)界認(rèn)為其對(duì)廣深客自住客具有吸引力，“融城”生活將帶來(lái)強(qiáng)勁的購(gòu)買力。一時(shí)間，資本競(jìng)逐服務(wù)日常生活類的商業(yè)地產(chǎn)，40萬(wàn)平方米海量集中攻市。

虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)：牢記廣州天河城百貨的前車之鑒

　　虎門以富裕著稱。
　　2010年，虎門GDP達(dá)到285.2億元，經(jīng)濟(jì)總量堪比內(nèi)地一些地級(jí)市，在178.5平方公里的土地上容納了63.8萬(wàn)的常住人口，財(cái)富和人流高密度集結(jié)在虎門。
　　虎門又處于廣深經(jīng)濟(jì)走廊之間，往來(lái)于兩大都市的交通越來(lái)越便利。所有的這一切似乎都在指向一個(gè)結(jié)論：這里的商貿(mào)業(yè)大有前途。
　　但以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)給這個(gè)結(jié)論加了個(gè)問(wèn)號(hào)。
　　早在2004年5月1日，體量達(dá)到9萬(wàn)平方米的虎門步行街商城便開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。與其他商業(yè)地產(chǎn)做服裝批發(fā)業(yè)務(wù)不同，這個(gè)項(xiàng)目獨(dú)辟蹊徑做零售。
　　項(xiàng)目位于虎門鬧市的太沙路，占地3萬(wàn)平方米，主體為騎樓建筑，樓高４層，號(hào)稱規(guī)�？梢愿鷱V州“上下九”步行街相媲美，定位為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的大型購(gòu)物中心。
　　次年，該項(xiàng)目還牽手廣州天河城百貨。經(jīng)營(yíng)面積1.3萬(wàn)平方米的天河城虎門店在當(dāng)年10月開(kāi)業(yè)。不過(guò)，好景不長(zhǎng)，入駐不到2年，天河城便在2007年7月表示，其已經(jīng)撤離虎門步行街。
　　天河城走后，虎門步行街風(fēng)光也不再，如今，只有負(fù)1層、第1層商家充足，人氣旺盛，第2、3、4層大量鋪位空置，門庭冷落。
　　當(dāng)時(shí)，虎門步行街的誕生，天河城的入駐，也是商家看到虎門強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和繁密的人流，但結(jié)果是，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)太骨感。
　　虎門步行街、天河城雙雙告敗的原因，與虎門的特殊的消費(fèi)狀況緊密相關(guān)�；㈤T有50萬(wàn)的外來(lái)人口和10多萬(wàn)的戶籍人口，人口結(jié)構(gòu)倒掛，貧富懸殊。外來(lái)務(wù)工者，大多經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，購(gòu)買力不強(qiáng)，對(duì)中高端的大型商業(yè)中心需求不大。本地人，財(cái)力雄厚，但是喜歡到深圳、香港消費(fèi)，有的甚至買一瓶洗發(fā)水也跑到香港去，他們看不上虎門本地的商業(yè)中心。
　　這種狀況在今天的虎門依然存在，這對(duì)新增的商業(yè)體無(wú)疑是一種挑戰(zhàn)。
　　不過(guò)，虎門國(guó)際購(gòu)物中心的營(yíng)銷總監(jiān)肖浩則信心滿滿。他說(shuō)：“其他項(xiàng)目，我不敢說(shuō)。我們的項(xiàng)目處于非常中心的位置，周邊有多個(gè)住宅項(xiàng)目，有消費(fèi)群體在，我們相信項(xiàng)目可以迎合需求，實(shí)現(xiàn)盈利�！�

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