地鐵沿線商業(yè)開發(fā)攪動杭州商界

　　杭州地鐵的車輪正朝著萬眾矚目的時間節(jié)點快速迫近。與此同時，蹲守繁華地段的九堡、七堡、武林廣場三個總面積加起來超過140萬平米的商業(yè)綜合體、貫穿武林商圈的地下大型商城和商業(yè)街、盤踞站口要道近50個黃金商鋪，以及受地鐵輻射的沿線商業(yè)項目……地鐵沿線商業(yè)開發(fā)勾勒出的圖景也越發(fā)清晰。

　　10月試運營！杭州地鐵的車輪正朝著萬眾矚目的時間節(jié)點快速迫近。與此同時，地鐵沿線商業(yè)開發(fā)勾勒出的圖景也越發(fā)清晰：蹲守繁華地段的九堡、七堡、武林廣場三個總面積超過140萬平米的商業(yè)綜合體、貫穿武林商圈的地下大型商城和商業(yè)街、盤踞站口要道近50個黃金商鋪、以及受地鐵輻射的沿線商業(yè)項目……

　　杭州地鐵通車之后，運行時間比其他交通工具更長，運行頻率將更頻繁，將改變傳統(tǒng)的生活消費方式。日均20萬人次的消費潛力，車輪與鐵軌之間、城市與地鐵之間，將會碰撞出哪些商業(yè)機會？地鐵商鋪有沒有投資價值？地鐵上蓋商業(yè)綜合體的前景如何？

　　杭城商家聞地鐵而動

　　地鐵商城讓周邊市場喜憂參半

　　地鐵集團(tuán)透露，在公布了站廳內(nèi)部商鋪的信息之后，很多品牌商家聞風(fēng)而動，紛紛向地鐵集團(tuán)咨詢了解商鋪招商事宜，搶占地鐵商鋪資源成為商家的共同目標(biāo)。

　　但地鐵集團(tuán)董事長邵劍明在2月8日新聞懇談會上說，站廳內(nèi)部商鋪由于數(shù)量少，在他們的規(guī)劃中，并不是一個主要的盈利項目。這些店鋪著重引進(jìn)便利店、自動售貨機、ATM機等，為乘客提供便利。

　　記者從地鐵集團(tuán)了解到，目前地鐵站廳內(nèi)部商鋪的招商工作尚未開始，具體租金、業(yè)態(tài)等信息仍不得而知。地鐵集團(tuán)透露，招商工作可能在4月份啟動，請關(guān)注這方面信息的讀者留意相關(guān)公告和媒體報道。

　　地鐵商城讓周邊市場喜憂參半

　　東京、香港、上海、北京等地地鐵商業(yè)模式，地下商城和地下商業(yè)街店鋪出租將是一筆重要的收入來源。武林廣場地下商城的開發(fā)面積達(dá)近10萬平方米，其中蘊含的商機不言而喻。

　　如果參照上海、廣州的模式，將地下商城定位為市場類業(yè)態(tài)，但距離武林門僅1-2公里之內(nèi)已有龍翔服飾城、明珠百貨等多個定位相似的商城，地鐵建成之后，是否會對周邊類似商城形成有效提升，或者與之形成競爭？

　　明珠百貨1樓一家飾品店的老板陳小姐說，她一直很關(guān)注電視上關(guān)于武林地下商城開發(fā)進(jìn)展的消息，雖然龍翔橋也有出站口，但她擔(dān)心武林廣場大型地下商城會起到一個“截流”的作用，“遠(yuǎn)期不好說，但短時間之內(nèi)肯定會有影響，從武林廣場站出來的乘客，如果不是抱著明確購買目標(biāo)，還是去那里更加方便�！标愋〗阏f，如果到時武林廣場的地下商城的租金合適的話，她肯定會考慮將現(xiàn)在店鋪搬過去或者另開一家分店。

　　而龍翔服飾城1樓一家開了5年多的服飾店老板金小姐認(rèn)為，龍翔是一個比較老牌且成熟的市場，客源穩(wěn)定，回頭客比較多，因而武林地下商場不會對他們的市場造成很大的沖擊，相反她認(rèn)為地鐵帶來的人流一部分會流向“明珠”、“龍翔”，形成新的客源。對于武林地下商城店鋪，金小姐表示目前還沒有太多想法，“即使開出來了也要觀望一下，畢竟人氣的形成需要一個過程�！�

　　知名品牌入主地鐵商城很慎重

　　杭州本土知名服裝品牌“JASONWOOD”渠道發(fā)展經(jīng)理黃棟告訴記者，大約半年之前地鐵集團(tuán)下的商業(yè)開發(fā)公司就和他洽談進(jìn)駐事宜，但他沒有貿(mào)然答應(yīng)。

　　黃棟說，他考察過很多城市的地鐵商鋪，在一些城市的地鐵商場中也開了門店，但是否進(jìn)駐他們還是需要綜合考量整個市場的業(yè)態(tài)定位和商業(yè)前景，“比如我們在上海中山公園地鐵站的龍之夢里面有一家120平米的形象店開得很好，但沈陽地鐵周圍的幾個市場我們都沒有進(jìn)場，主要是那里的商場比較低端，與我們品牌的定位不相符合。又如我們的代理商七八年前在上海的‘香港名品街’開過一家門店，但后來代理商因為整個業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型而撤銷了這家門店�！�

　　“另外，店鋪的租金也是要考慮的重要因素�！秉S棟說。

　　餐飲服務(wù)業(yè)或?qū)⒂瓉砹紮C

　　一家國際餐飲品牌連鎖企業(yè)市場部人士告訴記者，在城市大型汽車站、火車站或者大型商業(yè)綜合體之中，通常來說他們都會布局門店，他們現(xiàn)在密切關(guān)注著杭州地鐵的商業(yè)項目，由于目前幾個大型地鐵上蓋綜合體尚未建成或者未開始招商，所以他們暫時沒有這方面的詳盡計劃。

　　而一些服務(wù)企業(yè)也看到了地鐵的商機。杭州三替服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理陶曉鶯接受商報記者采訪時說，杭州地鐵開通之后，或許會開啟一個服務(wù)行業(yè)“大爆發(fā)”的階段，帶動大量的就業(yè)機會，“三替”將積極應(yīng)對“地鐵機遇”，“我們可以為地鐵的物業(yè)提供保潔、建筑外立面清洗、大規(guī)模搬遷、設(shè)備維修等多種服務(wù)。”

　　武林廣場地下商場最適合“做配套”

　　地鐵商鋪因具有強大的客流資源，以杭州地鐵1號線為例，預(yù)計運行后主城區(qū)核心站點平均日客運量可達(dá)20萬人次，且具有恒溫、恒濕、隔熱、安全等諸多優(yōu)點，這是一般商業(yè)區(qū)所無法比擬的，蘊含著巨大的商業(yè)潛力。

　　武林廣場地下商城如何打造自己的商業(yè)模式？

　　杭州商業(yè)地產(chǎn)投資顧問公司贏商投資總經(jīng)理方芳說，杭州地鐵如果照搬香港的模式，可行性不高，因為香港地鐵地上、地下部分的商業(yè)開發(fā)都是由地鐵公司來運作，所以香港的上蓋物業(yè)和地下商城、通道之間可以形成一個無縫鏈接，而杭州則由幾個不同主體來開發(fā)，要實現(xiàn)無縫鏈接的難度不小。

　　上海的人民廣場站現(xiàn)有三個比較大的地下商場：迪美購物中心、香港名店街、華盛街，定位都偏向于白領(lǐng)與年輕時尚人群，走前衛(wèi)、流行路線。

　　方芳認(rèn)為杭州的地鐵地下商城定位不宜過于低端、單一，“幾萬平方的體量純做市場類的業(yè)態(tài)成功的可能性是不大的�！彼�說，“如果武林廣場地下商城的定位和龍翔、明珠趨近，首先檔次太低，與周圍的商業(yè)形態(tài)不符合，第二這種業(yè)態(tài)本身就在走下坡，類似市場也都在轉(zhuǎn)型之中，我覺得在一個比較成熟的核心商圈里去做這些不大合適�！�

　　她給出了建議——做配套，“我認(rèn)為武林商圈目前最多的是百貨類的業(yè)態(tài)，然后是一線品牌的連鎖店，而最欠缺的是吃的、玩的和體驗類項目等配套，這些對一個成熟的商圈來說是必不可少的。武林商圈原有的商業(yè)氛圍是個天然優(yōu)勢，再加上地鐵帶來的人流，應(yīng)該把這些資源好好利用，合理配比商城的業(yè)態(tài)，前景還是值得期待的。”

　　地鐵之于商業(yè)項目是把“雙刃劍”

　　香港的購物中心中60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營運模式已非常成熟，結(jié)合其國際旅游購物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價值得以最大化，并帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展。

　　方芳分析說，商業(yè)綜合體的開發(fā)，是一個專業(yè)性極強、難度極高、風(fēng)險極大的系統(tǒng)性工程，對開發(fā)商的操盤能力是非常講究的�！安⒉皇窍旅嫱�了地鐵就一定能成。”

　　方芳說，地鐵對于一個商業(yè)項目來說可能是一把“雙刃劍”，它可以迅速把人拉進(jìn)來，但當(dāng)你自己做的商業(yè)項目不是很強的時候，地鐵反而會加速把人帶到別的地方去。”

　　考量杭州的8個地鐵上蓋綜合體，多個開發(fā)量都在20萬方以上，最大的達(dá)到了100多萬方，“據(jù)我所知，杭州本土開發(fā)商還沒有能夠操盤二三十萬商業(yè)綜合的成功經(jīng)驗，可見，要把這些綜合體運作起來難度不是一般的大�！�

　　“萬象城之所以能夠起來，與引進(jìn)成熟的管理模式和先進(jìn)的運作經(jīng)驗有密切關(guān)系�！狈椒颊f，除了萬象城，錢江新城的另外兩個綜合體高德國際和來福士都是引進(jìn)外來成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司來操盤的。

　　方芳認(rèn)為臨平南站上蓋綜合體(翁梅站)和下沙金沙湖板塊的龍湖天街有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力，“臨平這個南站所在的新區(qū)已經(jīng)比較成熟了，而且臨平老城區(qū)沒有一個商業(yè)綜合體，而金沙湖板塊可以通過地鐵去輻射下沙這個區(qū)塊，還可以拉動九堡、喬司這幾個區(qū)域的消費。九堡作為杭州東部交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，也有可能做起來，不過還是要看由誰來做，怎么做。另外大型商業(yè)綜合體的開發(fā)也要與整個城市或者區(qū)域的發(fā)展速度相對應(yīng)�！�

 　　商機掃描：杭州地鐵，開啟了哪些商業(yè)項目？

　　50個左右地鐵站廳內(nèi)部商鋪

　　杭州地鐵商鋪招商準(zhǔn)備工作在去年就已經(jīng)開始了。今年2月8日地鐵集團(tuán)召開的新聞懇談會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人公布了商鋪招商的一些初步設(shè)想：地鐵1號線將參照香港“只租不售”模式，業(yè)態(tài)種類地位為便利店、食品店、以引進(jìn)連鎖品牌商家為主。

　　根據(jù)杭州地鐵官方網(wǎng)站的信息顯示，地鐵1號線的商業(yè)資源由三部分組成，一是車站主體的小商鋪，設(shè)置在檢票口附近；二是站廳里的ATM機以及自助設(shè)備空間；三是面積較大的商業(yè)空間。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，杭州地鐵1號線公共區(qū)商鋪僅有50個左右，主要為15平米的超小商鋪和40-80平米中小鋪，其中面積較大的商業(yè)空間包括鳳起路站、城站站、文澤路站、臨平站等。

　　近10萬平方米的武林地下商城

　　武林商圈寸土寸金，向來是商家必爭之地。

　　去年11月30日，杭州武林廣場地下商城建設(shè)有限公司(以下簡稱項目公司)臨時辦公樓落成并正式掛牌。

　　武林地下商城總建筑面積9.6萬平方米，其中地上0.2萬平方米(包括汽車坡道，出入口及豎井等)，地下9.4萬平方米(地下一、二層為商業(yè)餐飲，地下三層為汽車庫)。

　　建成后，武林廣場上將有6個地面出入口連通商城，還要建一個下沉式廣場。廣場上除了人行出入口，東西兩側(cè)還有兩個雙車道的汽車坡道，方便來沿線購物的人停車。

　　地鐵集團(tuán)稱，開發(fā)后的武林廣場將彌補商圈現(xiàn)有不足，對周邊的物業(yè)形成有效連接，促進(jìn)武林商圈聯(lián)動。

　　8個大型地鐵上蓋商業(yè)綜合體

　　去過香港的人一定會驚嘆依托于地鐵而建的時代廣場、郞豪坊、又一城等氣勢恢弘的大型商業(yè)綜合體。杭州地鐵引入了“地鐵+物業(yè)”的香港地鐵模式，在地鐵一號線的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃中，8個大型商業(yè)綜合體輪廓清晰可見。

　　2月8日，記者在現(xiàn)場看到，七堡車輛段綜合體的雛形初現(xiàn)：5000根巨型水泥柱支撐起巨型上蓋平臺，可開發(fā)總面積達(dá)到102萬平方米，今后地鐵1號線、4號線車輛的運營庫、檢修庫，綜合維修大樓和控制中心等地鐵功能建筑被設(shè)置在“蓋子”下方。

　　上蓋部分，被用做開發(fā)住宅和商業(yè)項目，地鐵集團(tuán)董事長邵劍明說，其中63萬方用來開發(fā)住宅，“如果按照1萬元/平方米的單價計算，住宅開發(fā)一項可以收回63個億，這筆錢可以投入到地鐵的運營。”

　　而最大的“亮點”在于一個宏大的商業(yè)開發(fā)方案：約20萬平方米的酒店、商場、寫字樓，同時為了方便這里的住戶，綜合體內(nèi)還將配套建成幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。

　　比七堡車輛段綜合體更值得期待的是武林廣場站上蓋物業(yè)綜合體，地鐵集團(tuán)下屬置業(yè)公司在去年11月拿下了武林廣場04號“黃金寶地”，該地塊位于中山北路和環(huán)城北路交叉口的西南角，北面為西湖環(huán)球文化廣場，毗鄰杭州大廈、武林廣場及延安路等傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)。

　　武林廣場站是杭州地鐵1號線、3號線的交匯點，地鐵集團(tuán)董事長邵劍明透露，原本地鐵公司本部將設(shè)在此處，考慮到這是個黃金地段的巨大商業(yè)價值，所以決定改變計劃，全部用來作為商業(yè)開發(fā)。

　　在地鐵集團(tuán)網(wǎng)站披露的規(guī)劃中，武林廣場站上蓋物業(yè)綜合體業(yè)態(tài)以購物中心、酒店、辦公為主要。地上部分由兩幢塔式超高層主樓和裙房組成，東北側(cè)塔樓為30層的超五星級酒店，西南側(cè)塔樓為28層的甲級商務(wù)寫字樓。

　　九堡東站上蓋物業(yè)綜合體位于地鐵九堡東站上方、客運中心南側(cè)，地塊呈東西向長條形。綜合體西側(cè)為公交場站，東側(cè)為出租車場站。

　　根據(jù)業(yè)態(tài)定位，九堡東站綜合體設(shè)置了購物中心、超市、影院、餐飲、LOFT辦公。九堡東站綜合體地處九堡核心商圈，又有地鐵、客運中心等交通優(yōu)勢，該項目將被打造成為社區(qū)配套型的區(qū)域商業(yè)中心。

　　除了上述三個綜合體外，還將規(guī)劃打鐵關(guān)站綜合體、濱康站上蓋綜合體、翁梅站上蓋綜合體、喬司南站上蓋綜合體、喬司站上蓋綜合體。

　　其中，七堡車輛段綜合體和喬司南站上蓋綜合體都已經(jīng)開工建設(shè)，九堡客運站上蓋綜合體計劃在今年2月底左右開工建設(shè)。

　　二號線商業(yè)規(guī)劃輪廓初現(xiàn)

　　地鐵一號線商業(yè)開發(fā)快速推進(jìn)的同時，二號線商業(yè)用地規(guī)劃也有新進(jìn)展：前天《杭州市軌道交通2號線西北段線路及站點周邊規(guī)劃局部調(diào)整》已在杭州市規(guī)劃局(文三路15號)一樓大廳公示。

　　地鐵2號線西北段全線都位于市中心區(qū)域，起點錢江路站，途經(jīng)江干區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)，全長約12公里，共設(shè)有車站12座。

　　從公示內(nèi)容看，此次規(guī)劃調(diào)整主要是針對用地性質(zhì)，增加了一部分沿線的商業(yè)用地面積。具體為：

　　建國路站-慶菱路區(qū)段：該地塊由超市和一個上蓋物業(yè)組成，融入商業(yè)、消防和住宅功能，形成一個綜合體。

　　慶菱路站：靠近慶春東路的這部分將布置一定的商業(yè)。

　　建國路站：鳳起東路與大樹路交叉的西北面，結(jié)合地鐵出入口，現(xiàn)鳳起路郵政支局的部分今后將用作商業(yè)和住宅用地。

　　中河路站：環(huán)北市場沿鳳起路部分將新建一片0.12公頃的綠地，現(xiàn)十五家園社區(qū)沿鳳起路部分也將新開辟一處商業(yè)設(shè)施。

　　鳳起路站：武林路與鳳起路交叉口的東北面，現(xiàn)燈芯巷社區(qū)沿鳳起路一帶將規(guī)劃建一個0.18公頃的街頭綠地。

　　武林門站：將大大縮小綠地面積，改為商業(yè)用地。

　　文三路站：所有功能將合并到一起，成為一塊綜合用地。

　　學(xué)院路站：華東電動車市場規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)用地。

　　豐潭路站：文二路一側(cè)規(guī)劃的綠地將改為商用。

　　地鐵效應(yīng)還將輻射多個商圈

　　去年，杭州聯(lián)華華商集團(tuán)接手了位于和平商圈的卜蜂蓮花超市原有地下一層物業(yè)，還拿下了原和平家私廣場物業(yè)，這座命名為世紀(jì)聯(lián)華購物城的商業(yè)綜合體，將以超市大賣場和百貨餐飲為主。其地下一層將全部用作停車場，一樓為精品百貨區(qū)，二樓分布品牌餐飲店和超市賣場，三樓整層為超市賣場。

　　世紀(jì)聯(lián)華購物城距離地鐵1號線站僅有300米左右，地理交通優(yōu)勢明顯。加上周邊浙江和平國際會展中心的會展氛圍，杭氧杭鍋地塊的全新改造，以及九龍倉項目的啟動，和平區(qū)塊的商業(yè)前景值得期待。

　　另外，湖濱二期的地下一層將與一號線龍翔橋站出入口連通。湖濱二期建成開業(yè)后將與解百、湖濱一期，以及即將開工建設(shè)的湖濱三期(西湖電影院及周邊區(qū)塊)一道，共同形成全新的“大湖濱商圈”。

　　在下沙寶龍城市廣場、龍湖天街、世茂廣場等主要大型商業(yè)綜合體項目都沿地鐵線排布，地鐵將帶動下沙副城的商業(yè)發(fā)展。

　　位于大學(xué)城北板塊，文匯路附近的寶龍城市廣場商業(yè)體量為26萬平方米。將開出華潤萬家超市、橫店影院、龍麥KTV、寶萊百貨、電玩等多種業(yè)態(tài)，還有獨棟式商鋪。

　　位于下沙金沙湖板塊的龍湖天街，規(guī)劃中有20萬平方米的商業(yè)體量，要形成多重復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，計劃引入國際五星酒店、IMAX影院、真冰場等高端商業(yè)配套。

　　世茂廣場同樣定位為商業(yè)綜合體，總體量達(dá)26萬平方米。其中商業(yè)配套涵蓋了大型商超、購物中心、精品酒店、世茂國際影城等。

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