中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的幾大誤區(qū)及快速發(fā)展之對(duì)策

    這幾年從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界的幾大巨頭如萬(wàn)達(dá)、中糧、寶龍、華潤(rùn)等發(fā)展來(lái)看，其城市綜合體的開(kāi)發(fā)、盈利模式可謂日趨成熟，從訂單式地產(chǎn)、組合店到城市綜合體，業(yè)態(tài)復(fù)合，多樣性，并形成互補(bǔ)和帶動(dòng)，既有白天繁忙的商務(wù)經(jīng)濟(jì)，又有晚上購(gòu)物、娛樂(lè)的“月光經(jīng)濟(jì)”，形成24小時(shí)商圈。商業(yè)地產(chǎn)由當(dāng)初的銷售為主到如今以持有型物業(yè)，并注重通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，此已成為國(guó)內(nèi)較為成熟的商業(yè)盈利模式。

    回顧各大中城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，早期都不同程度地存在著由于對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)知和理解不準(zhǔn)確不全面而造成定位失誤，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)慘淡經(jīng)營(yíng)，這不僅影響了開(kāi)發(fā)商自己的利益，也破壞了城市建筑格局和商業(yè)格局，還影響了業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的利益，損壞了城市的形像。 我們參考周邊商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)如日本、香港等地，之所以有這么多的優(yōu)秀的、堪稱世界經(jīng)典的城市綜合體作品，有讓我們羨慕的，比如他們很好地將城市的公交站和地鐵站都和項(xiàng)目能夠有很好的連通，做到與城市的無(wú)縫接駁，當(dāng)然，這些因素不是單純一個(gè)開(kāi)發(fā)商能夠解決的問(wèn)題，而要城市規(guī)劃者能夠參與進(jìn)來(lái)建設(shè)，因?yàn)槌鞘芯C合體承載了太多的功能，它做不好會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)生負(fù)面作用；即城市綜合體的開(kāi)發(fā)還非常需要城市運(yùn)營(yíng)者來(lái)關(guān)心和引導(dǎo)它，做不好的話就會(huì)出現(xiàn)一大堆建筑垃圾。    

  中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的5大誤區(qū)

    商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，商業(yè)地產(chǎn)利益誘人，但在觀念、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、招商、管理等方面存在的種種誤區(qū)，說(shuō)明許多開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的基本特征、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化要求，還缺乏足夠的了解。

    與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在其開(kāi)發(fā)理念、設(shè)計(jì)能力、管理水平都還存在較大的差距。因此，提高國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念、規(guī)范開(kāi)發(fā)商的建設(shè)行為、研究我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，就顯得重要而迫切。
 
    近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅速，某些地方存在過(guò)熱過(guò)濫的現(xiàn)象，這不僅僅是一個(gè)政府宏觀管理的問(wèn)題，而是一個(gè)社會(huì)的投資領(lǐng)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)問(wèn)題。因此，首先需要各地方政府、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，對(duì)它的內(nèi)涵有準(zhǔn)確的把握和全面的理解。但是，從目前來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還存在許多誤區(qū)：
    1、 認(rèn)識(shí)誤區(qū)
    商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性把握不準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作規(guī)律認(rèn)識(shí)不清。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開(kāi)發(fā)的模式，簡(jiǎn)單的認(rèn)為，有塊地、有筆錢(qián)，就可以開(kāi)發(fā)出一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它首先要求地產(chǎn)商、投資商按商業(yè)地產(chǎn)的“以經(jīng)營(yíng)為本”的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，要求設(shè)計(jì)商“以商業(yè)空間實(shí)用為本”的設(shè)計(jì)理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)商來(lái)講，滿足業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)需求，以經(jīng)營(yíng)為本，以實(shí)用為先，不僅將保障了經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的需要，更是保障了開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值。
    2、 設(shè)計(jì)誤區(qū)
    我國(guó)目前專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)很少，承擔(dān)設(shè)計(jì)的多為民用建筑設(shè)計(jì)院，他們對(duì)物業(yè)的商用需求了解不多甚至沒(méi)有，沿用更多的是一般的民用建筑規(guī)范，同時(shí)，我國(guó)在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，既有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也落后形勢(shì)，因此，很多商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)后的實(shí)用性差、利用率低，商業(yè)價(jià)值因而也就低了風(fēng)險(xiǎn)大為增加。
    3、 銷售誤區(qū)
    多數(shù)地產(chǎn)商抱著“商鋪切割，一賣(mài)了之”的純粹地產(chǎn)思維的短期目標(biāo)的運(yùn)營(yíng)模式，既不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行完善的規(guī)劃，也不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的招商，而是轟炸式的進(jìn)行廣告營(yíng)銷，銷售火爆的場(chǎng)面一過(guò)，地產(chǎn)商賺錢(qián)一走，商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)日漸蕭條。這種急功近利的運(yùn)作模式，不僅嚴(yán)重地傷害了經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，同樣，也傷害了開(kāi)發(fā)商。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，開(kāi)發(fā)商很難獲得真正的成功。
    4、 招商誤區(qū)
    許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要招進(jìn)幾家主力店、次主力店進(jìn)場(chǎng)就可以了，對(duì)個(gè)體業(yè)戶、配套經(jīng)營(yíng)的招商不重視，“抓到籃子里就是菜”，不管這類招商的質(zhì)量。諸不知，商業(yè)地產(chǎn)作為一種綜合商業(yè)物業(yè)，它的不同業(yè)態(tài)對(duì)客層的要求是不一樣的，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)屬性各自的目標(biāo)客戶資源又是不能共享的。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商，既要符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位的一致性，又要防止不同經(jīng)營(yíng)商戶的同質(zhì)化。這就要求商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)管理者必須對(duì)各類商戶資源進(jìn)行科學(xué)的整合和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，不能厚此薄彼，顧此失彼。
    5、 運(yùn)營(yíng)誤區(qū)
    在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，許多商業(yè)地產(chǎn)商只進(jìn)行簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。由于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)以商業(yè)購(gòu)物為主體，配套餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、觀光、住宿、商務(wù)辦公、公寓等功能為一體的復(fù)合型的大型物業(yè)形態(tài)，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主要目標(biāo)，它的管理不僅僅只是提供簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，而是包括：商圈管理、布局管理、空間管理、賣(mài)場(chǎng)管理、營(yíng)銷管理、商裝管理、人員培訓(xùn)、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)、資源整合以及物業(yè)服務(wù)

    其實(shí)當(dāng)今國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，一開(kāi)始也曾憑著在住宅地產(chǎn)方面的多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維，靠引進(jìn)幾家主力店，將其余商鋪切割一賣(mài)了之，因而埋下了禍根，曾出現(xiàn)了震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的“萬(wàn)達(dá)多米諾”現(xiàn)象：以長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為首張骨牌，從東北到華南，開(kāi)始倒塌，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營(yíng)慘淡，問(wèn)題層出不窮；萬(wàn)達(dá)的高層們未免四處救火，窮于應(yīng)付。 這幾年，萬(wàn)達(dá)在掌聲和批評(píng)聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實(shí)踐中，開(kāi)始審視自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，開(kāi)始反思自己的成敗，組織專人設(shè)計(jì)了新一代商業(yè)綜合體。萬(wàn)達(dá)之所以是萬(wàn)達(dá)，就是它能正視過(guò)去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬(wàn)達(dá)，開(kāi)始了對(duì)萬(wàn)達(dá)模式的改進(jìn)創(chuàng)新。

    商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)快速發(fā)展之對(duì)策

　　首先，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要尊重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。這樣，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能配套和設(shè)備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，符合投資商戶經(jīng)營(yíng)的利益。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至可以全部持有。從而加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。目前，中國(guó)銀行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款也保證持有物業(yè)資金可行性。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要改變過(guò)去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。因而在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。

　　第四，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要成立專門(mén)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商戶的利益。

　　第五，在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要更加嚴(yán)格和規(guī)范，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類、實(shí)力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營(yíng)管理打下了基礎(chǔ)。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的快速發(fā)展及經(jīng)歷過(guò)的血的教訓(xùn)，在萬(wàn)達(dá)、中糧、寶龍、華潤(rùn)等大的商業(yè)地產(chǎn)商不斷創(chuàng)新實(shí)踐和探索下，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)理念模式已被越來(lái)越多從業(yè)人所接受，并已被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因，一個(gè)適合中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)模式已逐步形成，我們相信今后中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)之路將越走越好！

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