商業(yè)地產(chǎn)未來10年新焦點:中國的50座新興城市

    全球性房地產(chǎn)管理和投資服務(wù)公司仲量聯(lián)行周二稱,大規(guī)模的城市建設(shè)以及經(jīng)濟的快速發(fā)展,正在使中國的城市發(fā)生著快速的轉(zhuǎn)變.以成都、重慶、大連等為代表的中國新興城市50強,將成為世界房地產(chǎn)市場未來十年蘊藏最大商機的市場之一.

    在其發(fā)布的中國新興城市50強報告中稱,為滿足經(jīng)濟迅猛增長的需求,預(yù)計本個10年內(nèi),中國新興城市的50強中的主要城市將新建8,000多萬平方米的現(xiàn)代零售物業(yè)和接近3,000萬平方米的甲級辦公樓,從而為市場帶來亟需的商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng).

    仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)柯志謙說,在今後的10年間,這50座新興城市的經(jīng)濟增長總和預(yù)計將占全球整體經(jīng)濟增長的12%,這50座城市囊括了世界發(fā)展最快城市的前10名,其中,表現(xiàn)特別突出的有重慶、天津和成都.

    "投資者關(guān)注的焦點將是零售物業(yè)細分市場,這將成為最大的房地產(chǎn)市場商機.其主要驅(qū)動力是這些城市中產(chǎn)階級人口數(shù)量的強勁增長,"仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強表示,預(yù)計未來五年內(nèi)這些城市中產(chǎn)階級的人數(shù)將增長一倍,達到1.25億以上.

    報告并指出,物流倉儲細分市場也將存在巨大的商機.目前,中國擁有國際標準的物流倉儲設(shè)施供應(yīng)嚴重不足,總存量僅相當於美國波士頓一個城市的物流倉儲空間.然而,交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善,零售業(yè)的強勁增長以及中國制造業(yè)基地向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移,這些因素將充分帶動物流倉儲細分市場的未來發(fā)展.

    全國“兩會”結(jié)束，其間關(guān)于房地產(chǎn)的話題大為降溫�！皟蓵�”后房地產(chǎn)市場將會怎么走?

    一直在冷眼旁觀的合富輝煌首席分析師黎文江對羊城晚報記者表示，沒有更壞的消息就算是好消息，此時無聲勝有聲，不少開發(fā)商已經(jīng)注意到一個事實，那就是“剛需大戰(zhàn)年”正在到來，“一個奇妙的變化是，‘70/90’，以前是停留在口頭上的、概念上的，2012年將會變成真正落地的東西”。

   風向：政府態(tài)度微妙變化

    “為什么‘兩會’后涉及房地產(chǎn)的聲音大為減少?因為中央早就用行動打過‘預(yù)防針’。”

    千里投資顧問有限公司董事長廖炳光指出，從佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到上海舊政新解“七日游”，地方政府蠢蠢欲動，中央則是“露頭就打”，調(diào)控不動搖的態(tài)度已經(jīng)明確傳達，“地方政府想改變都不成功，開發(fā)商就別不知趣了”。

    一方面是一如既往的“壓”，值得注意的是，另一方面，中央也悄然加大了“�！钡牧Χ�。

    在全國“兩會”即將結(jié)束之際，集合了住建部、發(fā)改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會七部委《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》的報告被披露，報告提出，在堅決抑制不合理住房需求的同時，保證首套住房貸款供給，要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴格執(zhí)行二套房認定標準。

    房地產(chǎn)專家韓世同指出，這一報告，與此前四大銀行開會，決定首套住房貸款執(zhí)行基本利率是一脈相承的。有保有壓，區(qū)別明顯：凡是涉及投資投機需求放松的，一律叫停;凡是有關(guān)剛性需求的，即使稍有出頭，也會睜一只眼閉一只眼。

    樓市觀望情緒濃開發(fā)商各種“價格”噱頭滿天飛

    3月中旬以來，樓市新品欠奉，不過周末樓盤促銷的短信“轟炸”卻讓買家看花了眼�！皟�(nèi)部價”、“員工價”、“團購價”……各種名目的定價紛至沓來，讓人看不清是真降價還是假降價。
 
    業(yè)內(nèi)人士表示，無論是哪種定價策略，都只是開發(fā)商的包裝手法，商家的“煞費苦心”折射了濃厚的觀望情緒。

    開發(fā)商定價

    策略“非常靈活”

    去年5月1日開始，廣州就按政策要求，實行“一房一價”。相關(guān)政策規(guī)定，取得預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴格按申報價格，明碼標價對外銷售。

    不過，在實際操作中，幾乎所有開發(fā)商都采取向相關(guān)部門報高價、向買家低開價的策略，規(guī)避這一政策。

    上周末，記者在增城永和一個大型樓盤銷售中心內(nèi)看到，每隔半個小時，就有來自市區(qū)的買家乘樓巴抵達樓盤。不過，銷售中心內(nèi)客人仍然稀稀落落，也沒有看到銷控表。不過，開發(fā)商還是把每個單位的標價，用A4紙標明，貼在樣板房的墻上。樓盤均價在8000元／平方米以上，有的單位標價甚至達到“９”字頭。

    不過，銷售人員介紹，其實樓盤的定價非常靈活，買家既可選擇毛坯單位，也可選擇帶簡單裝修的單位，前者均價在6900元／平方米左右，后者均價則大概要高1000元／平方米，全部都沒有超過公示的“一房一價”。

    此外，樓盤目前還有“一口價”、“特價單位”等促銷方式。

    “員工內(nèi)部價”

    其實并不“內(nèi)部”

    不少開發(fā)商還青睞用“員工內(nèi)部價”的方式來定價。

    位于南沙金洲地鐵站附近的某樓盤亮出了“5050元/平方米起”的員工內(nèi)部價，96套單位一上午就被搶購一空。

    不過，該批單位靠近地鐵高架橋，景觀稍遜。如非員工購買，均價在6200元/平方米左右，而且是毛坯交樓。銷售人員表示，雖說是內(nèi)部員工價，但只要是開發(fā)商所在集團員工的親戚朋友，都可入場購買。

    業(yè)內(nèi)人士坦言，按一房一價的要求，開發(fā)商在取得預(yù)售證的時候會申報一個價格，售樓時，只要銷售價格不超過申報價格就可以了。至于開發(fā)商如何調(diào)整價格，那就是他們自己的事情了。

    小優(yōu)惠

    難打動買家

    中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析，“員工價”也好，“團購價”也罷，都是開發(fā)商的噱頭。目前廣州樓市的觀望氣氛非常濃厚，如果開發(fā)商不用包裝手法，直接赤裸裸地降價，買家對后市信心不足，反而不會馬上入市。經(jīng)緯行研究中心主任許婉婷表示，今年調(diào)控政策微調(diào)的可能性不大，降價突圍是發(fā)展商在逆市中求生存的良策。春節(jié)后剛需客戶入市意愿有所增強，但市場需求量始終有限，而去年積壓下來的庫存及新增的供應(yīng)正使市場供應(yīng)量不斷加大，發(fā)展商的小優(yōu)小惠明顯不能打動客戶，只有進行實質(zhì)性的降價，才能引起剛需客戶的興趣。

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