優(yōu)質商業(yè)項目的打造任重道遠

　　在經歷了2011年“史上最大力度調控”之后，2012年承載了地產行業(yè)太多的厚望。特別是春節(jié)后首套房貸的放松，大量剛需群體的回歸讓“小陽春”在樓市掀起了一陣小小的高潮。樓市似乎有了回暖的跡象，關于“調控松綁”的臆斷也一度甚囂塵上。

　　但隨著“兩會”的落幕，溫家寶總理關于“房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松”的明確表態(tài)終結了外界對于“2012年樓市松綁”的所有猜想。至此，“樓市松綁”的期許看上去更像是房地產行業(yè)一廂情愿的集體自慰。季節(jié)上的春天已經到來，樓市的寒冬卻仍將繼續(xù)，房地產開發(fā)商是否應該轉型商業(yè)地產尋求出路，商業(yè)地產這塊“香餑餑”是否適合所有的房地產開發(fā)商呢？就此類問題新浪樂居獨家采訪易居(博客)中國大上海事業(yè)部項目總監(jiān)樂蓀先生，為我們撥開著重重疑云。

　　轉型商業(yè)地產考驗加劇

　　關于的房地產開發(fā)商轉型商業(yè)地產的問題樂總明確表示這并不是最好的出路。首先，對于長期從事住宅的開發(fā)商而言更應該講究的是專注，如萬科20年鑄一劍，用心打造品質，取得的成功也是大家有目共睹。所以住宅類的開發(fā)商更加去關注品質的打造與提升，站在需求者的角度去考慮開發(fā)出更適合市場的產品。而另外有涉及商業(yè)地產領域的開發(fā)商也應該注重商業(yè)地產風險的評估，商業(yè)地產的開發(fā)跟傳統的住宅開發(fā)有很大的區(qū)別，商業(yè)地產在資金的投入和沉淀上要求很高，在專業(yè)團隊及管理人才的儲備上也備受考量，而地段及區(qū)域內的消費力更是直接影響商業(yè)地產成敗的關鍵一環(huán)，當前許多的商業(yè)地產泡沫的產生也是忽略這關鍵一環(huán)，沒有充分的結合市場需求及市場消費力。

　　其次，商業(yè)地產后期的打造、招商運營、物業(yè)管理等方面也是至關重要的。目前，很多國內的開發(fā)企業(yè)一味的去復制模仿優(yōu)質成熟的商業(yè)項目，從招商的角度出發(fā)一味的去選擇一些大型的品牌連鎖，忽略了商業(yè)特色及市場需求的打造，這樣很多的項目就面臨著發(fā)展空間有限的困境。因此，商業(yè)地產企業(yè)在著手商業(yè)項目時更應該從實際出發(fā)從項目的發(fā)展空間考慮，去量身定做符合市場需求的商業(yè)項目，單純的復制未必可行。

　　看好上海商業(yè)地產前景

　　有關上海今年商業(yè)地產的走勢樂總表示整體比較的看好，從宏觀方面講，隨著“十二五”規(guī)劃的進一步實施和完善，上海作為國際金融中心及國際海運港口，機遇和發(fā)展是不言而喻的；從微觀方面上海的城市結構而言，上海屬于外來人口導入城市，國際化程度很高，這樣對商業(yè)地產的發(fā)展是利好。

　　另外值得注意的是商業(yè)地產細分的兩個方向，一個是專業(yè)市場，面臨電子商務的蓬勃興起，專業(yè)市場的經營要考慮受電商業(yè)務沖擊的承受力度。另一個是偏遠區(qū)域的商業(yè)地產項目，可能住宅的開發(fā)已經比較成熟，但是實際人口的導入卻往往比較的稀疏，這樣對該區(qū)域內的大型商業(yè)項目的發(fā)展來說也是一定的風險和挑戰(zhàn)，以上是樂總對今年有商業(yè)地產項目開發(fā)企業(yè)的一些專業(yè)性的分析建議。

　　光啟城提升宜山路商圈的品質

　　近期入市的光啟城項目，樂總表示作為大上海唯一三線疊加的軌交物業(yè)，市場的競爭優(yōu)勢也相對突出，屬于商業(yè)地產領域的前景向好的項目。首先是地鐵上蓋這樣優(yōu)質的硬性條件，如新鴻基，香港商業(yè)地產的龍頭老大，它的優(yōu)質項目一般都是地鐵上蓋物業(yè)或者是鄰近地鐵物業(yè)，光啟城的這點的硬性優(yōu)勢凸顯無疑。另上海地鐵平均每天運載人次約500萬-600萬，而光啟城所處3號線、4號線、9號線交匯站點之上，人流量的聚集不言而喻。

　　其次，光啟城作為宜山路商圈大型的商業(yè)綜合體，能滿足該區(qū)域內商務辦公、生活休閑等全方位的需求，在品質的打造上較之前該區(qū)域的項目來說，也是一種提升，帶動了整個宜山路商圈的發(fā)展。

　　再次，光啟城本身產品力度的提升上投入也相對較大，較一般的寫字樓，它在硬件設置方面都采用了國外先進的技術裝配，包括通訊系統、安保的消防系統等。而分層供氧的新風系統也從節(jié)能環(huán)保的角度為辦公人群考慮，屬于國內寫字樓少有的創(chuàng)新性實現。另外在車位配比等方面的實實在在站在用戶的角度去思考設計，非常的人性化。

　　光啟城從實際出發(fā)提供便捷服務

　　作為商業(yè)地產的資深人士，樂總也對光啟城的后期運營管理提出了寶貴的意見，在招商方面光啟城應該把握軌交消費快速便捷的理念，控制好各類業(yè)態(tài)的配比，為該區(qū)域的消費人群提供實實在在的服務。在商業(yè)管理方面做好專業(yè)人才儲備和培育的意識，盡快培養(yǎng)出一部分團隊管理的骨干，更好去運營和推廣項目。辦公樓方面，著眼于后期的物業(yè)管理保障，為商務人士實現理想化的辦公場所。也希望光啟城從更多方面有更好的發(fā)展，成為徐匯區(qū)的又一標桿型的優(yōu)質商業(yè)項目。

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