什么是"旺鋪"？ 商鋪投資要規(guī)避幾大陷阱

    張先生是一家私營(yíng)企業(yè)的老板，早在3年前就投資600多萬(wàn)元購(gòu)置了躍進(jìn)路附近的一處臨街商鋪。張先生說(shuō)，他買(mǎi)的商鋪面積比較大，位置也好，已經(jīng)有銀行跟他聯(lián)系，想租他的商鋪用作銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，他算了一下，按照銀行給的租金，他購(gòu)買(mǎi)的商鋪可以在9年左右收回成本。張先生說(shuō)，在他成功經(jīng)驗(yàn)的帶動(dòng)下，周?chē)�許多朋友都“瞄上”了投資商鋪。

的確，“一鋪養(yǎng)三代”，作為不動(dòng)產(chǎn)投資的一種，在城市的黃金商業(yè)區(qū)擁有一間商鋪，是許多人的夢(mèng)想。尤其是近兩年，隨著住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控，特別是限購(gòu)令的執(zhí)行與延伸，商鋪投資更加成為投資中的熱點(diǎn)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，商鋪投資與普通的房地產(chǎn)投資不同，涉及方方面面，如何使自己的投資更有針對(duì)性和科學(xué)性，是商鋪投資的關(guān)鍵，應(yīng)該慎之又慎。

什么樣的商鋪稱(chēng)得上“旺鋪”

近日，在省直某機(jī)關(guān)工作的韓女士的手機(jī)上，收到了一條“臨街旺鋪”投資的廣告，短信上說(shuō)即將發(fā)售的商鋪，是規(guī)劃中的一條商業(yè)步行街，位于省會(huì)黃金位置，而且投資者還可以選擇將商鋪?zhàn)饨o開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商會(huì)在5年內(nèi)按期返給投資者租金。這讓一直想投資商鋪的韓女士非常動(dòng)心。于是，她按照短信上留的聯(lián)系電話給置業(yè)顧問(wèn)打電話詢問(wèn)，一問(wèn)才知道，這個(gè)售價(jià)每平方米1.5萬(wàn)元起價(jià)的項(xiàng)目是規(guī)劃中的位于地下的商業(yè)街。這讓韓女士又有些猶豫。

針對(duì)韓女士的情況，記者采訪了幾位房產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為韓女士想要購(gòu)買(mǎi)的商鋪稱(chēng)不上“旺鋪”。地下商業(yè)步行街在石家莊還處在起步階段，從目前看，在地上商業(yè)項(xiàng)目還不飽和的前提下，地下商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入繁榮期還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

省會(huì)紫晶悅城商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張磊說(shuō)，投資者投資商鋪要選擇有發(fā)展前景的商圈。每一個(gè)城市都有自己的商業(yè)坐標(biāo)，比如北京的王府井，上海的南京路，廣州的中山路、北京路，深圳的老街以及省會(huì)的中山路。它們都是城市中古老的中心商圈，無(wú)論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂(lè)呵呵地賺錢(qián)。

張磊說(shuō)，根據(jù)商鋪類(lèi)型和所在區(qū)域可將投資方向劃分為：純商業(yè)區(qū)店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價(jià)格比較低廉，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、各類(lèi)水吧酒吧、副食等為主。

住宅樓底商一般是為居民區(qū)服務(wù)，前提是必須有足夠的消費(fèi)人群。從目前石家莊的情況看，幾乎每個(gè)小區(qū)都有底商，規(guī)劃布局簡(jiǎn)單，所以價(jià)格必然相對(duì)低。

純商業(yè)區(qū)內(nèi)的店鋪?zhàn)馐廴菀�、投資收益明顯、回收年限相對(duì)短，所以備受青睞和追捧。但是前期價(jià)格高，負(fù)擔(dān)重，使一部分人很猶豫。不過(guò)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多城市包括石家莊，純商業(yè)區(qū)的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。

幾時(shí)出手最劃算

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，石家莊市橋西區(qū)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正在銷(xiāo)售商鋪，因?yàn)檫�沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商正在銷(xiāo)售“vip”證，銷(xiāo)售人員告訴記者，這種“vip”證1000元一張，正式銷(xiāo)售時(shí)，每張可以抵1萬(wàn)元使用，每個(gè)商鋪限用一張。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來(lái)講，目前省內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)采取預(yù)售的形式進(jìn)行商鋪銷(xiāo)售。預(yù)售也就是期房，此時(shí)的價(jià)格是相對(duì)實(shí)惠的，這時(shí)購(gòu)買(mǎi)比較劃算。但是必須綜合考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期，因?yàn)楹炇鸷贤�后，�?gòu)買(mǎi)者就要開(kāi)始還款，而此時(shí)尚無(wú)法經(jīng)營(yíng)或出租，有一段時(shí)間是沒(méi)有收益的。

隨著工程進(jìn)度逐漸加快，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)漲價(jià)。尤其是中心商圈內(nèi)的店鋪，因?yàn)檎�式營(yíng)業(yè)后前景廣闊，開(kāi)發(fā)商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個(gè)時(shí)候再購(gòu)買(mǎi)，付出的就更多。所以，如果有投資意向，看準(zhǔn)項(xiàng)目前景，就要及時(shí)出手，搶先一步往往能占盡先機(jī)。

商鋪投資要規(guī)避哪些陷阱

商鋪的售價(jià)一般是普通房?jī)r(jià)的3倍到4倍，一間10多平方米的小商鋪售價(jià)也要30萬(wàn)左右，而大一些商鋪，動(dòng)輒要二三百萬(wàn)元，甚至更高。對(duì)一個(gè)家庭而言，這是一筆龐大的開(kāi)支，因此在投資之前要格外謹(jǐn)慎。

張磊認(rèn)為，投資者在投資商鋪之前一定要了解商鋪附近的規(guī)劃。商鋪旁邊有立交橋、高架橋規(guī)劃的，盡量不要購(gòu)買(mǎi)，兩橋是商鋪殺手；此外，盡端路、死胡同商鋪也缺少客流；西曬太強(qiáng)的商鋪不利于經(jīng)營(yíng)和出租；門(mén)面太窄的商鋪也不好出租。

張磊說(shuō)，商鋪投資首先要看商鋪使用年限，有些商鋪標(biāo)榜著40年的產(chǎn)權(quán)旺鋪，而實(shí)際可能經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)多次轉(zhuǎn)手、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、爛尾等原因，實(shí)際使用年限縮短5—10年，投資者一定要看土地證的使用期限。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，很多的投資者更多的是關(guān)注到開(kāi)發(fā)商的承諾或收益，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注得少，實(shí)質(zhì)上一旦發(fā)生某個(gè)因素控制不得當(dāng)，他的投資損失是必然的。其中，假的社區(qū)商業(yè)陷阱和返租期的陷阱投資者一定要提防。假社區(qū)商業(yè)陷阱就是說(shuō)在住宅旁邊的商鋪未必都是社區(qū)商業(yè)。我們把社區(qū)商業(yè)定義成以社區(qū)消費(fèi)為主體，但是規(guī)模大體可以理解為50萬(wàn)平方米的住宅也就能夠支撐1萬(wàn)平方米的商業(yè)。買(mǎi)了有虛假社區(qū)商業(yè)陷阱的商鋪，商鋪就很難出租。此外，有的開(kāi)發(fā)商承諾負(fù)責(zé)出租，可以返3到5年的租金，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的租金，這也是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，在國(guó)內(nèi)有這樣的例子，一些商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商承諾負(fù)責(zé)出租，結(jié)果開(kāi)發(fā)商因?yàn)槠飘a(chǎn)等原因無(wú)法履行合同。

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