浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場,成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨,專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才,還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌,并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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·市場定位分析 | ...... |
占據(jù)天府新區(qū)核心位置,周邊擁有眾多的寫字樓卻缺乏餐飲聚集地,作為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多、有餐飲商鋪銷售的樓盤,峰匯中心的餐飲商鋪是否就此一枝獨(dú)秀?占據(jù)如此資源優(yōu)勢,峰匯中心商鋪的投資回報率究竟有多高?
4P體系
精算盤
位置(Position)
產(chǎn)品(Product)
價格(Price)
潛力(Potential)
在4P體系中,位置(包括地段、交通、配套等)、產(chǎn)品(業(yè)態(tài)、建筑面積等硬件指標(biāo))、價格(在某一銷售時段的銷售價格)均為剛性定量指標(biāo),潛力(核心目標(biāo)客群、投資回報率等)則屬于變量指標(biāo)。
“天下沒有免費(fèi)的午餐!毕嘈湃藗兌贾肋@是一句至理名言。對于在寫字樓里的上班一族來說,別說免費(fèi)午餐這樣的奢望,能在附近找到味好量足的就餐之地已是心滿意足了。特別是在餐飲配套缺乏的辦公區(qū),每天中午到哪里去吃飯,更成為人們頭痛的問題。位于國際城南的會展片區(qū)既是如此,不過,這一狀況隨著峰匯中心的落成而得到改變。
寫字樓包圍的餐飲街
如果說成都的寫字樓三分天下,那么南延線即有其一。從南三環(huán)沿天府大道一路向南至?xí)怪行钠瑓^(qū),約3公里的路程上,密集地分布著數(shù)十棟寫字樓。尤其在大源片區(qū)的天府三街上,不足1公里的距離,就有希頓國際廣場、大源國際、花樣年·福年廣場、香年廣場、新希望國際、峰匯中心等十余個寫字樓項(xiàng)目。
作為天府新區(qū)的核心起步區(qū),峰匯中心所在的大源組團(tuán)近年來高速發(fā)展,其高端住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模。雖然商業(yè)配套正逐漸完善,但餐飲業(yè)仍是比較缺乏。除了伊藤洋華堂旗艦店有一些餐飲店外,在目前的大源住宅區(qū)并無社區(qū)底商的餐飲店出現(xiàn),這一狀況在靠近天府大道的大源商務(wù)區(qū)尤為明顯。
位于天府三街的峰匯中心屬于大源商務(wù)區(qū)核心區(qū)域,有城南CBD的美譽(yù)。片區(qū)內(nèi)的天府大道、益州大道、天府系列街道構(gòu)成交通路網(wǎng),無論是白天就餐還是晚間消費(fèi),自駕車和騎車的到達(dá)性都非常好。不過略顯遺憾的是,天府三街上目前并未開通公交線路,趕公交車只能到天府大道下車再步行至峰匯中心。好在步行路程并不遠(yuǎn),約有300米的距離。
峰匯中心的商鋪更多是針對大源商務(wù)區(qū)的消費(fèi),從區(qū)位上來說,幾乎成為寫字樓集群中的餐飲街。周邊的香年廣場、福年廣場等樓盤還有大量的LOFT公寓,這些年輕人將是峰匯中心餐飲商鋪的消費(fèi)主力。從輻射范圍來看,分會中心距離大源住宅區(qū)的眾多樓盤不過2公里多的距離。如果味道夠好,相信這個距離不會對好吃嘴們構(gòu)成障礙。
僅19套餐飲商鋪
峰匯中心具有豐富的產(chǎn)品形態(tài),包括社區(qū)底商、寫字樓以及住宅,總建筑面積約13萬平方米。其中寫字樓約7萬平方米,住宅約2萬平方米,288戶。底商約1萬多平方米,分為70多個銷售單元,商鋪基本分布在2號樓和3號樓,均為兩層布局。面積在24—540平方米之間。
作為片區(qū)內(nèi)最稀缺的商鋪類型,峰匯中心的餐飲商鋪?zhàn)粤料嘁詠韨涫荜P(guān)注。眾所周知,由于餐飲店的特殊性,很多商務(wù)樓盤的底商拒絕引進(jìn)餐飲業(yè)態(tài)。因此,“被寫字樓包圍的餐飲街”自然成為投資者們關(guān)注的對象。
項(xiàng)目的餐飲商鋪集中在2號樓下,以便于統(tǒng)一安裝煙道。整體呈現(xiàn)“T”字形布局,初步規(guī)劃為品牌中餐、連鎖快餐、西餐、茶樓等業(yè)態(tài)。在項(xiàng)目總共70余個銷售單元中,能夠做餐飲的商鋪只有19個,顯示出比較稀缺的狀態(tài)。
峰匯中心商鋪將于近期開盤銷售。餐飲商鋪的面積最小的是53平方米,最大的333平方米。一樓多為小戶型商鋪,11間商鋪中,除了四間商鋪面積在100平方米以上外,其余都在100平方米以下。這類商鋪更適合做快餐店、中餐店。二樓的商鋪面積普遍偏大,除了一間是115平方米、一間是138平方米以外,其余六間鋪面面積都在202——333平方米之間,適合做品牌中餐、品牌連鎖快餐店以及西餐廳!
動態(tài)看待投資回報率
與峰匯中心隔天府大道相望的英郡,是2010年左右的項(xiàng)目。該項(xiàng)目的底商中也有部分可做餐飲業(yè),如果是以前和房東簽訂的合約,月租金基本上都是100元/平方米左右,現(xiàn)在新簽合約的,月租金已經(jīng)達(dá)到150元/平方米,轉(zhuǎn)讓費(fèi)基本上在10萬—40萬元左右,可見餐飲商鋪的附加值非常高。而英郡能做餐飲的二手商鋪售價,100多平方米小面積的價格為4萬元/平方米左右,大面積的商鋪價格為3萬多/平方米左右。
據(jù)峰匯中心銷售人員透露,商鋪開盤價預(yù)計一樓為4萬多元/平方米,二樓2萬多元/平方米。參照英郡目前的租售情況,這一價格的可信度還是比較高。如果據(jù)此為標(biāo)準(zhǔn),以一樓100平方米的餐飲商鋪來計算,其投資回報率=月租金×12(個月)/售價,即180000元/4000000元=4.5%,這樣的投資回報率和峰匯中心優(yōu)越的地理位置、稀缺的業(yè)態(tài)等優(yōu)勢相比,顯然相去甚遠(yuǎn)。
從現(xiàn)實(shí)的角度看,這一片區(qū)的商務(wù)、商業(yè)氛圍并不成熟,盡管峰匯中心的位置優(yōu)越,商鋪業(yè)態(tài)也很稀缺,不過如果單純以投資回報率來看,目前確實(shí)不夠理想。不過從英郡的商鋪?zhàn)馐矍闆r不難看出,兩年時間左右,租金上漲了50%,商鋪價值提升了25%。隨著天府新區(qū)建設(shè)提速、入住率提升、商務(wù)成熟度逐步提高,商鋪的投資回報率也將快速提升。
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