看商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展新趨勢

針對住宅市場調控的持續(xù)態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)在2011年表現(xiàn)得備受關注。無論是投資商還是零售品牌都有積極的舉動，從而也使“商業(yè)地產(chǎn)”呈現(xiàn)出一些新的特點。
一、奧特萊斯成為新熱點

作為對消費市場成熟度要求較高的奧特萊斯業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)歷了一個階段性萌芽起步期后，目前已進入快速發(fā)展軌道，并將在未來五年進入發(fā)展高峰期。奧特萊斯業(yè)態(tài)成為市場關注熱點主要基于以下幾點原因：首先，奧特萊斯作為目的性的業(yè)態(tài)，具有相對更廣的顧客輻射能力，并因其“可與市中心商業(yè)產(chǎn)生有效差異化”的特點，而備受政府及地產(chǎn)投資商的積極關注。其次，中國消費者的品牌意識越來越強，特別是對奢侈品牌的認知度和購買力都達到了較高的程度，進而刺激了它們在中國的推進速度，亦為奧萊今后的發(fā)展奠定了基礎。第三，城市車輛的迅速提升和高鐵、城市軌道的籌劃或建設，有效改善了業(yè)態(tài)區(qū)域上的局限，有助于奧特萊斯形成更大的輻射能力。但奧特萊斯的高端化屬性決定了其不可能像購物中心一樣在各城市數(shù)量眾多，因此如果一個城市規(guī)劃面積過多，未來會面臨較大招商壓力。

二、快速時尚品牌向下深耕

隨著ZARA、優(yōu)衣庫、H&M等眾多快時尚品牌在中國深耕，國際市場服裝年輕化漸成主流。這股風潮隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，也在城市間縱向延伸。品牌進入一個階段后，都有擴張規(guī)模的需求和持續(xù)生根的愿望。目前除西北幾個城市外，幾個領先的品牌都已進入了絕大部分省會城市及部分三線城市。鑒于中國各二三線城市人口數(shù)量的龐大及快銷品牌的親民價格，未來這些品牌還將有十分廣闊的市場機會，三線城市也很快會成為其開拓的重心。

同時我們看到，國際品牌的擴張步伐也帶動了國內(nèi)傳統(tǒng)正裝企業(yè)對快時尚潮流的迎合，比如杉杉集團開始主推S2，雅戈爾大力推廣G&Y，以及羅蒙推出TACCALITI品牌。國內(nèi)品牌若想與國際品牌在同場競技中獲勝，其對于消費市場的深度研究和產(chǎn)品創(chuàng)新是當務之急。新推出迎合潮流的品牌，加之尚有相當數(shù)量的國際時尚品牌尚未進入中國，未來這一領域的競爭將會更加激烈。

三、奢侈品聚焦二三線城市

隨著二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，我們看到更多的奢侈品牌一改從前只在一線城市布局的態(tài)度， 2011年在中國二線城市表現(xiàn)積極，龍頭品牌如GUCCI、LV、Herm鑣等都分別在鄭州、廣州、沈陽等地開出多家店鋪，其中GUCCI在本年規(guī)劃開店數(shù)高達12家，創(chuàng)造了品牌進入中國的開店速度之最。

一線品牌近三年內(nèi)大舉進入三線城市的機會還不大，僅部分一線品牌中名次靠后的品牌將會有進入的意愿，這主要是與城市消費力的厚度有關系。正如ZEGNA一位高層曾講：“奢侈品消費的主要提升是依托大量中產(chǎn)階級，而并不是百萬富翁的增加�！�

四、電商對實體店影響顯現(xiàn)

電商與實體店相比，有一定的競爭優(yōu)勢。首先，供貨中更少的中間環(huán)節(jié)和更少的庫房、場所的租金壓力，使電商貨品擁有更具競爭力的價格。其次，依靠網(wǎng)絡的便捷，網(wǎng)絡購物在比價、挑貨上都更加省時、省力。第三，電商在品牌和貨品品類上的豐富性與實體店相比并不遜色。2011年電商的強大已經(jīng)引發(fā)了部分實體業(yè)態(tài)的變化，如日月光數(shù)碼城轉型購物中心、光合作用書店關閉等。但因為電商作為提供貨品的虛擬場所，消費者無法親自觸碰到實物，產(chǎn)生一定的不可控性，而現(xiàn)代消費者所追求的體驗式消費感受從電商渠道也無法獲得。所以目前重點受沖擊的是偏標準化的商品，個性化較強的服裝服飾基本未受影響，且對整體商業(yè)市場的影響仍十分微小。購物中心目前絕大部分業(yè)態(tài)是非標準化的商品及服務，所以整體亦暫未受到波及。

五、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商領跑提速

在住宅調控日益深入、投資者需求強勁的背景下，商用物業(yè)逐漸成為投資商眼中的新主角，行業(yè)資金進入迅速增長。然而基于商業(yè)地產(chǎn)本身的特性，開發(fā)企業(yè)自身存在的文化差異和行業(yè)人才緊缺的市場環(huán)境，使更早進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域和專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)成為了領跑者。在2011年不斷有新競爭者加入，使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于激烈，原有行業(yè)領先企業(yè)如萬達、中糧、華潤等亦加快速度開店或拿地。其中華潤置地更是在原有萬象城的基礎之上創(chuàng)立了五彩城品牌，主要針對有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。

六、百貨業(yè)態(tài)危機初顯

由于快速時尚品牌的競爭與消費者一站式消費需求的增強，使得百貨這一品類相對單一的業(yè)態(tài)受到了威脅。ZARA、H&M、MUJI等都積極擴張開店，為業(yè)主提供了聯(lián)合幾家此類品牌來替代百貨的機會。同時，諸多這些品牌還具有設計特色或價格平易的優(yōu)勢，能夠吸引大量人氣，且平均租金支付能力亦高于百貨，便更進一步強化了業(yè)主選擇其取代百貨的意向。購物中心較之百貨，擁有更大的面積及更豐富的業(yè)態(tài)，能夠在一個場所提供多元復合的功能，因此受到越來越多消費者的歡迎。在市場壓力下，我們看到在2011年出現(xiàn)太平洋百貨撤離北京，美美百貨、西武百貨部分店鋪關閉，廣東歲寶、武漢中百等開始尋求由百貨向購物中心轉型等事件。這代表原有傳統(tǒng)百貨的黃金期已過，提示百貨業(yè)態(tài)在未來須主動求變。

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