年終樓市溫暖入冬？！

 本月18日，五亭華府正式接受預(yù)約認(rèn)籌。圖為昨日傍晚，提前來(lái)看房選房的購(gòu)房者遲遲沒(méi)有離開(kāi)的意思。
       2012年，以“限購(gòu)”、“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴(yán)”調(diào)控進(jìn)入第二年。
       隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)深度博弈的階段。年初，持續(xù)低迷的樓市成交，再加上居高不下的庫(kù)存，促使開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始采取以價(jià)換量的市場(chǎng)策略，全國(guó)房?jī)r(jià)在一季度全線回落。隨著價(jià)格的回落，觀望已久的剛性需求開(kāi)始入市。6月開(kāi)始，樓市迎來(lái)調(diào)控以來(lái)的第一個(gè)成交高潮，房?jī)r(jià)也開(kāi)始悄然回調(diào)，樓市呈現(xiàn)平價(jià)放量的成交態(tài)勢(shì)。然而，隨著庫(kù)存的減少以及地方“微調(diào)”的舉動(dòng)，期待政策翻轉(zhuǎn)成為一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的心態(tài)。降低推盤速度，悄然提價(jià)試探購(gòu)房者的心理成為三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動(dòng)了購(gòu)房者敏感的神經(jīng)，進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，市場(chǎng)一反常態(tài)，再次低迷。
       影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素仍在“房?jī)r(jià)”二字。
       回籠了資金的開(kāi)發(fā)商期待著政策變化，寄希望于購(gòu)房者頂不住價(jià)格回暖的壓力恐慌入市；而不少購(gòu)房人則押寶調(diào)控升級(jí)，盼望開(kāi)發(fā)企業(yè)扛不住市場(chǎng)的冷清再次降價(jià)拋售�！百u的小心翼翼，買的精打細(xì)算”，構(gòu)成了今年樓市博弈的主基調(diào)。
       不過(guò)，隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售目標(biāo)的逐漸完成，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始將目光由回籠資金，轉(zhuǎn)向提高利潤(rùn)。進(jìn)入年底，“保價(jià)縮量”成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏。由于缺少投資渠道，購(gòu)買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。于是年底了，樓市又熱鬧起來(lái)，“翹尾”、“暖冬”、“量?jī)r(jià)齊升”等字眼頻見(jiàn)報(bào)端，聽(tīng)得剛需購(gòu)房者心發(fā)慌。樓市要回暖了？房?jī)r(jià)也要重新開(kāi)漲了嗎？現(xiàn)在不下手是不是就要吃虧了？可轉(zhuǎn)念一想，中央不是反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松嗎？所謂的“暖冬”到底成色如何？本期財(cái)經(jīng)周末聚焦年終樓市。
多地樓市
回暖“收官”
       事實(shí)上，“樓市暖冬”這一描述多出現(xiàn)在杭州、上海等一線城市的房產(chǎn)新聞中，北京甚至被曝出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房。
       先來(lái)說(shuō)說(shuō)離得最近的杭州。據(jù)搜房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入12月以來(lái)，杭州樓市推盤量居高不下，光主城區(qū)就已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)樓盤開(kāi)盤叫賣，老樓盤也不甘示弱，利用“存抵”、“買房送車”等促銷手段，進(jìn)行年終清盤�？偟膩�(lái)說(shuō)，杭州樓市成交可觀。12月7日至13日僅7天時(shí)間，杭州樓市成交量就已經(jīng)高達(dá)1479套，環(huán)比上漲14.2%。
       日均成交維持在200套以上的，除了杭州，還有南京、蘇州等城市，上海樓市的日均成交量更是超過(guò)了700套。據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，11月，上海商品住宅成交總量為98.15萬(wàn)平方米，單月銷量排行年度第二，同比幾乎翻了一番。
       由于年底下手的多是剛需人群，所以不論是杭州還是上海，賣得最好的都是一些單價(jià)比較優(yōu)惠、總價(jià)相對(duì)較低的樓盤，房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn)。然而，北京的情況有些不同，有數(shù)據(jù)顯示，近期北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)恐慌性上漲。有媒體還專門報(bào)道了北京一套售價(jià)是240萬(wàn)元的兩居室，一夜上漲70萬(wàn)元的事情。雖然有些夸張，但可以肯定的是，北京房?jī)r(jià)確實(shí)漲了。房?jī)r(jià)一漲，剛需購(gòu)房者就容易hold不住，而買的人越多，房?jī)r(jià)就越漲。據(jù)了解，11月，北京樓市的新房和二手房市場(chǎng)，簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲。其中，新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到限購(gòu)前的水平。
       雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房?jī)r(jià)也在緩步回升，在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅(jiān)定不移地執(zhí)行和貫徹，只要政策的利劍高懸，投資、投機(jī)性需求被壓制，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)“一邊倒”，房?jī)r(jià)大幅反彈就很難實(shí)現(xiàn)，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。
義烏樓市也有“翹尾”行情
       今年義烏整體的推盤量十分有限，不少新項(xiàng)目目前只接受預(yù)約。所以一有待開(kāi)盤房產(chǎn)，就受到了購(gòu)房者特別是剛需的追捧。
       雖說(shuō)要等12月18日才開(kāi)始接受預(yù)約認(rèn)籌，但華統(tǒng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的五亭華府早已被購(gòu)房者盯上了，提前找關(guān)系打招呼、要求開(kāi)發(fā)商留套好房源的購(gòu)房者不在少數(shù)。華統(tǒng)房產(chǎn)總經(jīng)理朱根喜告訴記者，對(duì)五亭華府感興趣的基本上都是剛需購(gòu)房者，其中有不少是新義烏人，他們看中的正是鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)的高性價(jià)比。
       據(jù)了解，五亭華府的戶型面積多在120平米至140平米之間，比較適合三口之家，鄰近又有深塘水庫(kù)和新建成的五亭公園，居住環(huán)境十分優(yōu)越，基本滿足了改善型住房的需求。而項(xiàng)目所在的義亭鎮(zhèn)，離義烏城區(qū)較近，同時(shí)又處于金義都市核心區(qū)，正在有條不紊推進(jìn)的浙贛線老鐵路改造工程，還將再次提升義亭的交通。區(qū)位上媲美城區(qū)樓盤，價(jià)位上立足于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)，使得五亭華府預(yù)約認(rèn)籌情況很是看好。
       對(duì)于另一正在預(yù)約中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤——上溪金塘雅苑，該項(xiàng)目工作人員祝洋也表示：“預(yù)約情況還不錯(cuò)，雖然展示中心是在9月20日才正式開(kāi)放的，但我們?cè)谝荒昵熬驮O(shè)了展廳，159套房源基本上已經(jīng)預(yù)約得差不多了�！�
       “成交量比上月多出30%左右。賣得最好的是房齡不超過(guò)5年的次新房，只要環(huán)境、戶型、價(jià)格合適，成交的可能性就非常大�！绷x烏信義不動(dòng)產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人吳國(guó)偉認(rèn)為，現(xiàn)在行情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，可能與部分房東在年底需要回籠資金，于是降價(jià)售房有關(guān)。此外，受一線城市回暖行情影響，義烏購(gòu)房者現(xiàn)在下手速度也明顯有所加快。
       但是持幣待購(gòu)的“剛需”或“改善型需求”們加快出手，或許還有另外一種深層次的緊迫感。記者在五亭華府樓盤展示廳碰到了工薪族小陳夫婦，“我們的積蓄不多，只有三十萬(wàn)光景，市區(qū)房子首付都可能不夠，現(xiàn)在又是回暖行情，錢在手上捂著越來(lái)越不值錢。如果不是知道這個(gè)樓盤要開(kāi)了，我們下一步可能是去金華淘房了，反正要把錢變成可能觸摸到的實(shí)物，這樣才會(huì)心安一點(diǎn)�！苯�日美國(guó)推出的QE4計(jì)劃，以及十八大提出的“收入倍增”口號(hào)，提高了人們對(duì)未來(lái)貨幣進(jìn)一步寬松的預(yù)期，使得投資者再次聚焦樓市。而部分手頭不太寬裕的投資者，對(duì)于投資起點(diǎn)較低，居住品質(zhì)、區(qū)位交通等優(yōu)勢(shì)較為明顯的鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)，也表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
“地王”頻出釋放回暖信號(hào)？
       同樣活躍的還有土地市場(chǎng)。事實(shí)上，從下半年起，房企就開(kāi)始高調(diào)拿地了，只不過(guò)到了年底，拿地潮來(lái)得更洶涌了些。據(jù)都市快報(bào)報(bào)道，11月27日至12月12日僅半個(gè)月時(shí)間，北京、上海、南京、蘇州等地就相繼誕生了8個(gè)“地王”。人們將“地王”的強(qiáng)勢(shì)回歸，解讀為樓市回暖的先兆，不過(guò)細(xì)究起來(lái)，這樣的推論是很難站住腳的。
       上海南站商務(wù)區(qū)地塊是本周三才新鮮出爐的新“地王”，這塊占地面積高達(dá)16萬(wàn)平方米的“大蛋糕”，被萬(wàn)科、綠城等四家公司以54.3億元的底價(jià)聯(lián)手拿下，樓面價(jià)約為每平方米1.1萬(wàn)元。同樣底價(jià)成交的還有黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1—12地塊，這是9月29日誕生的上�！半p料地王”，總價(jià)20.5億元，折合樓面價(jià)約為每平方米2.9萬(wàn)元。由此可以看出，“地王”也是今非昔比，少了一份狂熱，多了一份理性。
       相比之下，今年義烏的土地市場(chǎng)則更顯冷靜。從義烏市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站上發(fā)布的土地出讓結(jié)果公告來(lái)看，今年義烏總共只拍出了4宗商住用地：佛堂鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)中心商住地塊、上溪鎮(zhèn)上塘東區(qū)塊、廿三里撥浪鼓廣場(chǎng)中心區(qū)塊和城西街道山翁塊，成交價(jià)分別為1.75億元、1.18億元、3.14億元、7.38億元。其中，城西街道山翁塊由于體量較大，而被眾多開(kāi)發(fā)商看成是義烏土地市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”。據(jù)了解，該地塊面積多達(dá)100759平方米，起拍價(jià)6.42億元，參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商只有3家，在經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)拍后就沒(méi)人繼續(xù)加價(jià)了，整個(gè)拍賣過(guò)程還不到20分鐘。該地塊最終以7.38億元的價(jià)格被義烏金繡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收入囊中，這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是撿了個(gè)大便宜。
       “城西街道山翁塊的價(jià)格比我們預(yù)期得都要低，如果從風(fēng)向標(biāo)的角度解讀，可能預(yù)示著接下來(lái)義烏的土地價(jià)格會(huì)降下來(lái)，至少不會(huì)像去年那么高了，這對(duì)整個(gè)義烏樓市都是有好處的�！币晃徊辉妇呙�的義烏房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，雖然義烏土地市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，外地樓市表現(xiàn)又很搶眼，已經(jīng)大大提振了義烏房企的開(kāi)發(fā)信心，但明年的行情究竟能否回暖好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在下定論還為時(shí)尚早，畢竟國(guó)家的宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有就此打住的跡象。
       不過(guò)也有人提出了不同看法。義烏大都置業(yè)董事長(zhǎng)樓志松認(rèn)為，十八大后，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)被提上議程，這對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用非常明顯，盡管政策還沒(méi)有落地，但接下來(lái)房企的機(jī)會(huì)比較大。同時(shí)，樓志松也表示，在政策明顯轉(zhuǎn)向之前，大都置業(yè)在拿地開(kāi)發(fā)方面會(huì)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
       政策的穩(wěn)定對(duì)市場(chǎng)的博弈無(wú)疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房?jī)r(jià)也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸，投資、投機(jī)性需求被壓制，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)“一邊倒”，房?jī)r(jià)大幅反彈就很難實(shí)現(xiàn)，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。

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