杭州家居航母調(diào)查：金茂MALL危局始末

  “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
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    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

　　21世紀(jì)網(wǎng) 李彬

　　資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號(hào)稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項(xiàng)目如今正深陷危局，游走在崩盤(pán)的邊緣。

　　1月28日，杭州金茂MALL，一場(chǎng)談判正在進(jìn)行。

　　談判的一方是浙江金茂商業(yè)管理有限公司（下稱金茂商業(yè)）總經(jīng)理陳曉東，另一方為10余位商鋪業(yè)主。

　　因?yàn)闆](méi)有兌現(xiàn)承諾中的商鋪返租租金，業(yè)主們已經(jīng)多次來(lái)訪，討要租金。但2個(gè)小時(shí)的唇槍舌劍后，談判無(wú)疾而終。

　　據(jù)一位業(yè)主介紹，這樣的場(chǎng)景幾乎每天都在上演�！敖鹈�提出的‘租金延遲三年再付’的方案實(shí)際上就是在打白條，我們不可能答應(yīng)”。而在多番談判無(wú)果后，業(yè)主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

　　先承諾高額回報(bào)售鋪籌集資金，后以運(yùn)營(yíng)不善為由拒付租金，金茂實(shí)業(yè)這種“售后返租”的營(yíng)銷(xiāo)模式實(shí)則暗藏地雷。

　　在并無(wú)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的背景下，投資20億下注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，金茂實(shí)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也深受質(zhì)疑。

　　押寶商業(yè)地產(chǎn)

　　杭城東部九堡商圈，一個(gè)占地40萬(wàn)方的家具市場(chǎng)頗為引人注目，但華麗外表下，整個(gè)市場(chǎng)卻鮮有人至，生意十分冷清。

　　這就是浙江金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱金茂實(shí)業(yè)）曾經(jīng)力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個(gè)號(hào)稱投資20億、總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)60萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，但自2011年一期項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)以來(lái)，至今一直未能完成招商。

　　“這個(gè)項(xiàng)目的失敗，首先定位就有問(wèn)題�！� 一位不愿透露姓名的地產(chǎn)人士對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。

　　在其看來(lái)，九堡商圈的商業(yè)項(xiàng)目早已過(guò)剩。

　　2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略之后，作為“東城”核心區(qū)塊的九堡就成了地產(chǎn)商眼中的香餑餑，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一度井噴。

　　“專業(yè)市場(chǎng)大大小小的有30多家，僅家居市場(chǎng)就有4、5個(gè)。但是杭州的家居市場(chǎng)早就飽和了。金茂實(shí)業(yè)還要上這么大體量的市場(chǎng)，前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產(chǎn)人士表示。

　　一個(gè)例證是，離金茂MALL500米遠(yuǎn)還有一個(gè)恒大建材市場(chǎng)，投資8億，面積為28萬(wàn)方，2007年開(kāi)業(yè)至今，生意也一直不景氣。

　　據(jù)了解，為了引入恒大這個(gè)項(xiàng)目，杭州市政府在批文中（府辦簡(jiǎn)復(fù)第B20061421號(hào)）曾明確指出今后江干區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不再興建新的陶瓷品和建材市場(chǎng)。

　　“（這個(gè)區(qū)域）養(yǎng)活一個(gè)家居市場(chǎng)都困難，何況現(xiàn)在一上就是4、5個(gè)。”該人士指出，“金茂雖然是做房地產(chǎn)起家的，但是并沒(méi)有運(yùn)營(yíng)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，步子邁的太大�！�

　　根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)獲得的一份工商資料顯示：金茂實(shí)業(yè)成立于2007年，注冊(cè)資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　但對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)，陳曉東并不認(rèn)同。

　　“這個(gè)項(xiàng)目前期是經(jīng)過(guò)了充分的論證，只不過(guò)趕上了不好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)�！标悤詵|解釋道。

　　按照金茂實(shí)業(yè)的預(yù)先設(shè)想，一期40萬(wàn)方的市場(chǎng)，投資在15億左右，對(duì)外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個(gè)億，租金收入保守估計(jì)每年在2個(gè)億左右，刨除每年各2000萬(wàn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和土地租金，3年就可收回投資。

　　但令陳曉東沒(méi)有想到的是，市場(chǎng)建好后，招商工作卻并不順利。

　　“第一年整個(gè)市場(chǎng)的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場(chǎng)的一層。現(xiàn)在你看到的已經(jīng)是出租率最高的時(shí)候了。”業(yè)主陳靜（化名）告訴21世紀(jì)網(wǎng)，業(yè)主們認(rèn)為金茂并不具備運(yùn)營(yíng)能力。

　　對(duì)這一質(zhì)疑陳曉東則表示，該區(qū)塊的配套一直沒(méi)有跟上以及低迷的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢(shì)，才是招商不利的主因。

　　“九堡這兩年發(fā)展的太慢，比如市場(chǎng)前面這條高架，早在兩年前就應(yīng)該建好了，但它現(xiàn)在才開(kāi)始建�！�

　　事實(shí)上，金茂MALL的窘境也是現(xiàn)今家居市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照。

　　據(jù)了解，2012年以來(lái)，家居行業(yè)持續(xù)低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國(guó)，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經(jīng)營(yíng)困局。

　　多重頑疾纏身

　　不過(guò)，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項(xiàng)目深陷危局已是不爭(zhēng)的事實(shí)。資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。

　　由于招商不利，預(yù)想中的每年2億租金已經(jīng)打了水漂，而過(guò)高的商鋪出租率加上低迷行業(yè)形勢(shì)，又加大了市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)難度。

　　21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查當(dāng)日，整個(gè)市場(chǎng)異常冷清，一個(gè)小時(shí)內(nèi)只有幾個(gè)客人光顧。

　　生意蕭條也讓商戶萌生了退意。“因?yàn)樯�意太差，商戶的意�?jiàn)也很大，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個(gè)市場(chǎng)�！� 業(yè)主于守剛（化名）對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示。

　　而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養(yǎng)市”的盈利計(jì)劃完全落空，直接影響到了金茂的現(xiàn)金流，也導(dǎo)致了金茂不能履行當(dāng)初和業(yè)主簽署的商鋪返租合同。

　　據(jù)于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請(qǐng)退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開(kāi)發(fā)商和認(rèn)購(gòu)方按1∶9分成。

　　按照承諾，業(yè)主6年內(nèi)投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益。

　　而據(jù)另外一位業(yè)主介紹，她所簽訂的合同回報(bào)更為誘人�！拔覀�09年買(mǎi)的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個(gè)月可以申請(qǐng)退鋪�！�

　　“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的�！标愳o表示，“她手上的兩個(gè)鋪位是父母為她準(zhǔn)備的嫁妝，一共花了近200萬(wàn)，不成想，被套進(jìn)去了�！�

　　據(jù)了解，像陳靜這樣被套住的業(yè)主一共有2300戶。

　　“2010年、2011年都按時(shí)返租了，可現(xiàn)在卻出了問(wèn)題，2012年上半年的租金現(xiàn)在都還沒(méi)有返�！� 陳靜表示。

　　為了討回租金，陳靜和眾多業(yè)主已經(jīng)多次找金茂和陳曉東進(jìn)行交涉，但結(jié)果并不理想。“陳一直以資金鏈緊張為由做搪瓷，拖欠租金，只是給了一部分人滯納金。現(xiàn)在他連滯納金也不愿意付了。”

　　對(duì)這一說(shuō)法，陳曉東坦言，“金茂的資金鏈的確有些緊張，整個(gè)項(xiàng)目我們都是自有資金開(kāi)發(fā)，沒(méi)有銀行貸款，市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)投入了15個(gè)億，加上兩年返租的1.8個(gè)億，以及在銀行里做保證金的1個(gè)多億，金茂現(xiàn)在真的很困難。”

　　談判陷僵局

　　但對(duì)陳的這一回應(yīng)，業(yè)主們并不買(mǎi)賬。

　　“當(dāng)初只是賣(mài)了40%的鋪位，還有60%在手里，為什么不出售這些鋪位以換取資金？”一位業(yè)主如此建議道。

　　但陳曉東對(duì)此建議則完全排斥，“這60%的鋪位我肯定不會(huì)賣(mài)掉，40%的我已經(jīng)賣(mài)后悔了，要是當(dāng)時(shí)不賣(mài)就沒(méi)有這筆返租的支出，即使現(xiàn)在市場(chǎng)不好，撐個(gè)兩三年起碼還是可以的，我們經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)多年，積蓄總還是有點(diǎn)的，我巴不得把這些鋪位都買(mǎi)回來(lái)呢！”

　　根據(jù)陳的這一表態(tài)，業(yè)主們一致認(rèn)為，金茂的資金鏈并未斷裂，只是賴著錢(qián)不給。

　　為了討回租金，業(yè)主們每天都去陳曉東的辦公室追債，而陳也不回避，每次都是笑臉相迎，并許下還款日期，但事后這些承諾大都沒(méi)有兌現(xiàn)。

　　一位業(yè)主已拿到了十幾張承諾函，但租金卻是一分都沒(méi)拿到。

　　她告訴21世紀(jì)網(wǎng)，“金茂的做法讓她感到很失望，不僅不夠誠(chéng)信，每次都許下承諾給錢(qián)，但是到了日子卻又賴賬；而且對(duì)待業(yè)主并不一視同仁，鬧得兇的就有錢(qián)拿，老實(shí)的反而拿不到錢(qián)。”

　　在此期間，金茂也提出了解決的方案：給金茂三年時(shí)間，返租的錢(qián)延后三年再付，在這期間可以支付返租資金的利息。

　　對(duì)于這個(gè)方案，業(yè)主質(zhì)疑金茂是在打白條�！�3年以后，誰(shuí)能保證市場(chǎng)會(huì)好起來(lái)，而且那時(shí)候周邊的幾個(gè)家居市場(chǎng)也都起來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈�！�

　　大多數(shù)業(yè)主們要求金茂履行合約，一部分業(yè)主則要求退鋪。而金茂一直咬住“三年延付”的方案不松口。

　　雙方各不退讓，談判一時(shí)陷入僵局。

　　據(jù)了解，在多番談判無(wú)果后，業(yè)主們已失去耐心，開(kāi)始尋找法律途徑來(lái)進(jìn)行維權(quán)。

　　對(duì)于業(yè)主們的這一做法，陳曉東表示，如果法院立案，金茂一定會(huì)破產(chǎn)，他懇請(qǐng)業(yè)主們放金茂一馬。

　　但據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查了解，金茂仍然有騰挪的空間。

　　在投資了杭州金茂MALL項(xiàng)目之后，金茂實(shí)業(yè)還先后投資了樂(lè)清金茂商務(wù)廣場(chǎng)和大連金茂世紀(jì)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目現(xiàn)正處在回報(bào)階段，可以為金茂的杭州項(xiàng)目輸血。

　　其中，樂(lè)清金茂商務(wù)廣場(chǎng)A、C兩幢樓盤(pán)在1月29日剛剛拿到預(yù)售證，并將于2月2號(hào)開(kāi)盤(pán)。根據(jù)溫州市房產(chǎn)管理局的資料顯示，將有45686.47平方米的房源可供出售，而以其公布的14000元/平方米的價(jià)格來(lái)計(jì)算，全部售出后將可回籠資金6.4億元。

　　被隱藏的亂象

　　據(jù)于守剛介紹，業(yè)主們決定尋求法律途徑還有一個(gè)原因。

　　“隨著事態(tài)的進(jìn)展，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)這個(gè)金茂MALL項(xiàng)目實(shí)際上的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了他們的想象，一些原本被隱藏的亂象甚至違法行為被一一揭開(kāi)。”

　　首先在于“售后返租”的營(yíng)銷(xiāo)方式。據(jù)了解，這種營(yíng)銷(xiāo)方式在2001年9月就已被國(guó)務(wù)院頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》叫停。

　　而現(xiàn)在的金茂操作的“售后返租”模式不是以往通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)運(yùn)作，而是以重新注冊(cè)的一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司（金茂商業(yè)）和購(gòu)房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報(bào)。

　　即甲方“開(kāi)發(fā)商”（金茂實(shí)業(yè)）賣(mài)給乙方“投資人”（購(gòu)房人，業(yè)主） ，甲乙雙方共同找到丙方“運(yùn)營(yíng)商”（金茂商業(yè)），由丙方代為經(jīng)營(yíng)，回報(bào)出自丙方，如此操作，使開(kāi)發(fā)商合理規(guī)避了國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過(guò)出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資的禁令。

　　在雙方簽署合同后，金茂實(shí)業(yè)只開(kāi)具了收據(jù)并沒(méi)開(kāi)具發(fā)票，涉嫌偷稅漏稅。

　　“在此前的談判中，金茂曾同意對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，但后來(lái)又不同意審計(jì)了，可能就是跟此有關(guān)。”于守剛表示。

　　此外，金茂MALL還在沒(méi)有市場(chǎng)證的情況下，已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)一年，直到去年12月才取得市場(chǎng)證和消防證。而根據(jù)國(guó)家規(guī)定，沒(méi)有市場(chǎng)證和消防證，商家是不能開(kāi)業(yè)的。

　　在眾多維權(quán)業(yè)主中，還有一些業(yè)主正在起訴金茂實(shí)業(yè)“涉嫌欺詐銷(xiāo)售”。

　　“我是2012年7月簽的合同，金茂實(shí)業(yè)在明知已經(jīng)付不出租金之后還跟我簽所謂的‘售后返租’合同，完全就是在欺詐�！痹谡勁鞋F(xiàn)場(chǎng)一位業(yè)主憤怒的表示。

　　而在這方面，金茂早有前科。2008年，陳曉東和劉巧銘旗下的公司就因虛報(bào)年檢材料而被樂(lè)清市工商局處罰。

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