專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)知識(shí)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與招商策略

    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。

二、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。它的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。

    比如，百安居、德國(guó)歐蓓德都屬于專(zhuān)營(yíng)家居建材用品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采取出租經(jīng)營(yíng)的方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式。需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大。

三、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資：高風(fēng)險(xiǎn) 高利潤(rùn)

    繁榮發(fā)展的城市市場(chǎng)環(huán)境是否意味著投資開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)輕而易舉?事實(shí)決非如此，由于消費(fèi)市場(chǎng)單一的緣故，所以在眾多鋪型中(例如專(zhuān)業(yè)街商鋪、社區(qū)型商鋪、旅游商鋪、商場(chǎng)商鋪等)，風(fēng)險(xiǎn)最大的投資是專(zhuān)業(yè)街商鋪，但是其帶來(lái)的高利潤(rùn)也是無(wú)可比擬的。要成功投資開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就要注意以下幾點(diǎn)：

1、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造特色化產(chǎn)品

    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上所呈現(xiàn)的一個(gè)特點(diǎn)就是同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上除所處位置不同外，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品大同小異。這就需要對(duì)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品多加推敲，尋找市場(chǎng)上的空缺點(diǎn)，營(yíng)造特色產(chǎn)品，包括產(chǎn)品本身和經(jīng)營(yíng)模式。

2、挖掘市場(chǎng)潛力，打響市場(chǎng)知名度

    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與其他商業(yè)形態(tài)不同，所服務(wù)的對(duì)象比較單一，但客戶(hù)范圍比較廣泛。知名度是商鋪投資的一個(gè)重要因素，知名度就是品牌的體現(xiàn)，對(duì)吸引客源具有相當(dāng)大的作用。如果做到良性循環(huán)，就可以維持市場(chǎng)的旺盛。有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可能表面上效益較好，但實(shí)際投資回報(bào)率并不高，各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的客戶(hù)因產(chǎn)品而異，挖掘?qū)�業(yè)市場(chǎng)潛力很大程度上是特色產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)結(jié)果的另一體現(xiàn)。

3、尋覓市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選址應(yīng)注重

    物流專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)批發(fā)類(lèi)生意的比重較大，貨物進(jìn)出頻繁，對(duì)商品的物流環(huán)節(jié)要求較高。一些看似繁華的地段其專(zhuān)業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況并不理想，主要還是受到交通的制約。隨著私車(chē)的增多，城市中心區(qū)域路面不容樂(lè)觀，中心商業(yè)街的物流成本也就較高，所以中心城區(qū)不宜開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不同于其他商鋪，選址必須要充分考慮到物流的方便性、經(jīng)濟(jì)性，宜設(shè)于鬧市區(qū)附近，地段不能太熱鬧也不能過(guò)于偏僻，同時(shí)也要注意專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)人氣的聚集能力。

4、注重市場(chǎng)培育，實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理

    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的成熟必定會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)發(fā)展過(guò)程，商業(yè)推廣是否到位、經(jīng)營(yíng)管理是否專(zhuān)業(yè)將直接決定其市場(chǎng)培育周期。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)僅僅通過(guò)租金優(yōu)惠不是市場(chǎng)培育的根本，根據(jù)市場(chǎng)尋求準(zhǔn)確的定位，通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，才是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的根本所在。
四、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的招商推廣策略

    和大型商場(chǎng)一樣，一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)也涉及到開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主、承租經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者等六個(gè)利益主體，因此只有實(shí)現(xiàn)了“六方共贏”，市場(chǎng)才能算是真正的成功。如果只是依靠炒作各種概念、編造種種誘人的餡餅來(lái)吸引買(mǎi)家，那最終只會(huì)落得“銷(xiāo)售滿(mǎn)堂彩，經(jīng)營(yíng)冷清清”，開(kāi)發(fā)商的大贏建立在其他各方利益的大損之上，項(xiàng)目仍然只能算是失敗。實(shí)現(xiàn)六方共贏的根本在于“開(kāi)業(yè)即火”且后續(xù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步上升。由此倒推，即可知專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)招商推廣的核心在于找到一系列能確保開(kāi)業(yè)成功的措施和對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。

1、“招”——大戶(hù)先行

    招，即“招狼入市”。市場(chǎng)能否順利開(kāi)業(yè)的關(guān)鍵就看有多少經(jīng)營(yíng)商家來(lái)捧場(chǎng)，而經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐的數(shù)量首先要看行業(yè)大戶(hù)對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度。因?yàn)樵谂�發(fā)環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)們“羊群現(xiàn)象”十分突出——行業(yè)大戶(hù)走向哪，散戶(hù)小戶(hù)多半會(huì)緊跟而至�！扒苜\先擒王”、“趕羊趕頭羊”，市場(chǎng)要成功，先得攻下行業(yè)大戶(hù)。但既然能成為行業(yè)大戶(hù)，自然不是省油的燈，并不會(huì)那么輕易就答應(yīng)什么，他們往往相互守望、伺機(jī)而行的心理很重。這時(shí)候，一方面要曉之以理，誘之以利，以特殊的優(yōu)惠政策吸引其購(gòu)買(mǎi)進(jìn)駐，如果效果不明顯，則可瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)亮出“招狼入市”的剎手锏——去上一級(jí)城市、上一級(jí)市場(chǎng)招更大的甚至是全國(guó)或區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)效益最好、規(guī)模最大的商家入駐，讓兇狠的外地“狼”來(lái)強(qiáng)烈地沖擊本地經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，什么是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與招商策略 形成“狼入羊群”效應(yīng)，為了搶地形、占山頭、卡位置，本地商家自然也就聞風(fēng)而動(dòng)。

    例如銀川某批發(fā)市場(chǎng)，由于項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏、規(guī)模又極大，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)其普遍心存疑慮。于是策劃公司采取先赴銀川的上游城市西安、蘭州招商的策略，在兩市大張旗鼓、廣造聲勢(shì)，待銀川本地商戶(hù)得知后，為了防止外敵入侵、防止實(shí)力更強(qiáng)的外地“狼”來(lái)蠶食市場(chǎng)，紛紛積極購(gòu)買(mǎi)，尤其是本地有影響力、有號(hào)召力的大戶(hù)，幾乎家家購(gòu)買(mǎi)，并帶動(dòng)大量中小散戶(hù)“借錢(qián)也得買(mǎi)”，使得市場(chǎng)在開(kāi)盤(pán)后二個(gè)月內(nèi)即勁銷(xiāo)70%，而且在所有客戶(hù)中，經(jīng)營(yíng)戶(hù)的比例占到60%以上。
2、“引”

    引——引全國(guó)或行業(yè)最好或最先進(jìn)的市場(chǎng)管理模式和商業(yè)推廣手段。

    引——引本地或區(qū)域市場(chǎng)政府的商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件和未來(lái)商業(yè)中心規(guī)劃和特有商業(yè)效應(yīng)規(guī)劃引導(dǎo)。

    引——引本地周邊商業(yè)輻射地的政府、商會(huì)、工商職能部門(mén)等同市場(chǎng)建立商品流通渠道、溝通渠道和商品推廣聯(lián)合模式。

    引——引上游廠家和特約經(jīng)銷(xiāo)商市場(chǎng)考察，為商戶(hù)爭(zhēng)取區(qū)域市場(chǎng)代理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助購(gòu)買(mǎi)商戶(hù)由散戶(hù)、小戶(hù)成為區(qū)域代理商、經(jīng)銷(xiāo)商。引——引行業(yè)展會(huì)與項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，以市場(chǎng)的商戶(hù)資源與展會(huì)的廠商資源互相促進(jìn)。

    引——引入專(zhuān)業(yè)廣告策劃公司為市場(chǎng)包裝、宣傳推廣提供長(zhǎng)期服務(wù)，定期開(kāi)展客戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)推廣活動(dòng)，定期進(jìn)行多形式的項(xiàng)目形象宣傳。

    引——引入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，建設(shè)網(wǎng)上市場(chǎng)，讓客戶(hù)能同時(shí)在兩個(gè)市場(chǎng)做生意，獲得更多的信息、更多的客戶(hù)。

    這些“引水灌田”的承諾、舉措，不僅將在市場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用，在銷(xiāo)售階段其對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心的增強(qiáng)更非同小可。

3、“挖”

    挖，即“挖地三尺”。有些項(xiàng)目在銷(xiāo)售至70—80%左右時(shí)陷入停滯狀態(tài)，原因極可能是項(xiàng)目規(guī)模偏大，按常規(guī)手段挖掘的消費(fèi)者還不能將項(xiàng)目完全消化。這時(shí)候，就需要拿出“挖地三尺”的勁頭，千方百計(jì)擴(kuò)大客戶(hù)面，吸引按傳統(tǒng)方法界定中購(gòu)買(mǎi)可能性甚小的客戶(hù)。挖——挖區(qū)域市場(chǎng)的投資戶(hù)和周邊下級(jí)城市的投資戶(hù)。

    挖——挖市場(chǎng)其它片區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)和周邊城市市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)。

    挖——挖區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)和已購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的投資潛力，引發(fā)其投資熱情。

    挖的方式則有：

    針對(duì)投資戶(hù)和經(jīng)營(yíng)散戶(hù)，多形式推廣和什么是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與招商策略 宣傳前期經(jīng)營(yíng)戶(hù)入駐的比例數(shù)據(jù)和品牌號(hào)召力、消費(fèi)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，展現(xiàn)經(jīng)營(yíng)前景。

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