商業(yè)地產(chǎn)獲利必備十大要素

經(jīng)過與商業(yè)地產(chǎn)一段時間的接觸，以及閱讀了部分相關(guān)的報刊雜志報道以后，發(fā)現(xiàn)今天的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或多或少都存在著這樣或那樣的問題，制約著這片市場的發(fā)展成熟。針對于此，在這里提幾點簡單粗淺的認識，相信各商業(yè)項目在實際開發(fā)運作中，會發(fā)現(xiàn)更多更關(guān)鍵的要素，這里的十點，僅供拋磚引玉罷。

一、地塊素質(zhì)要過硬

相比較住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對地塊條件的要求無疑是更高的，這幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成敗的前提性因素，所以在選擇地塊的時候有必要引起充分的重視。

比如土地：位置一定要好，最好是在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域或靠近交通要道。因為在人們長期的消費習慣沉淀下，已經(jīng)形成了一定的消費思維定式，某塊地方就是做什么的或不是做什么的，在人們心里有時候已經(jīng)有了根深蒂固的認識，與其改變這種認識，另外開辟一塊處女地重新引導人們接受，當然不如就近在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域開發(fā)，能夠收到立竿見影的效果。再比如區(qū)域消費能力：周邊地區(qū)要有足夠的消費群體以及購買能力。對此，國外的商業(yè)開發(fā)已經(jīng)形成了一套相應(yīng)的體系，區(qū)域內(nèi)人口達到多少、人均可支配收入超過多少才能開一個多大規(guī)模、什么檔次的商業(yè)消費中心都有明確的參比規(guī)律，當這些基礎(chǔ)的條件都不能滿足時，項目的開發(fā)無疑是有很大風險的。又比如交通：要求一定要流暢、方便，要有盡可能多的交通工具存在。對于中國農(nóng)村有句話說：要想富，先修路；對于商業(yè)項目，同樣可以說：要想旺，道路暢；這是不言自明的道理。

此外，我們知道，一般大型連鎖店在選址時都有嚴格的要求，比如店址與市中心的距離、市場需求趨勢、周邊人口密度、客流車流、停車設(shè)施、交通條件、建筑狀況、使用年限、規(guī)劃限制、周邊店鋪數(shù)量、規(guī)模等等，只有這些基本條件符合了他們的要求，他們才會考慮是否進駐的問題，可見，項目地塊的質(zhì)素高低徹徹底底影響著以后的招商及存活問題。

二、確定項目財務(wù)分析與目標

商業(yè)項目在開發(fā)伊始，就應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的實力確立相應(yīng)的財務(wù)目標。包括根據(jù)開發(fā)商能承受資金壓力的大小確立商鋪租售的比例、租售的時機以及資金回籠的速度等，以保證開發(fā)商獲取利潤的最大化。對于大型商業(yè)項目，商鋪租售的比例和租售的時機把握不當都將會在很大程度上影響商業(yè)整體的運營能力，實際的贏利能力，甚至導致整個項目的運營失敗，所以說，一個合理的財務(wù)目標是持久運營大型商業(yè)項目的基礎(chǔ)性因素。

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