商業(yè)地產(chǎn)投資 單房時代需價值重構(gòu)

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司0579/85099786  13157907094詳見http://0571917.com/是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。

　　“成都商業(yè)地產(chǎn)市場依然沒有擺脫困境。”新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵告訴成都商報記者，雖然一季度成都樓市火爆，各大商業(yè)地產(chǎn)項目也試圖搭上這趟順風(fēng)車，但到目前為止，不少商業(yè)項目的市場表現(xiàn)仍不樂觀。

　　實效機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事吳昊指出，目前成都商業(yè)地產(chǎn)遇到的問題，從全國來看都普遍存在，歸納起來就是：盲目投資、經(jīng)驗不足、資金實力不夠和規(guī)劃設(shè)計考慮不周等。他認(rèn)為，這些行業(yè)通病帶給市場的不利影響早已顯現(xiàn)，導(dǎo)致投資者信心不足。

　　■三年困境，凸顯弊端

　　悲觀，是成都商業(yè)地產(chǎn)市場的情緒。2010年的輝煌歷歷在目，近在眼前的卻是慘烈的景象。“成都商業(yè)地產(chǎn)究竟有沒有投資價值？”這仿佛成為市場上無解的天問。

　　知名地產(chǎn)人士彭致遠(yuǎn)認(rèn)為，很多商業(yè)項目沒有做市場環(huán)境等方面的深入調(diào)查，僅憑老板的主觀感覺行事。前期市場的準(zhǔn)備不充分，使得開發(fā)商連對項目有沒有市場以及項目到底做什么，都考慮得不多。同時，在功能定位、業(yè)態(tài)搭配和產(chǎn)品定價方面，目前市場上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都缺乏全面和深入的市場調(diào)查，隨意性和主觀性很強(qiáng)，導(dǎo)致產(chǎn)品在一定程度上脫離了市場，難以為投資者所接受。

　　更為普遍的問題是，開發(fā)商缺乏資金實力，通常采用分割出售的開發(fā)模式，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不同于住宅，項目分零出售之后，將給后期的經(jīng)營包裝和管理工作造成障礙，難以形成好的商業(yè)氛圍。

　　在成都泰然地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理朱宏看來，成都商業(yè)地產(chǎn)的問題首先表現(xiàn)在口岸選擇方面不合理。他認(rèn)為，多數(shù)項目開發(fā)商在拿到地之后，覺得商業(yè)地產(chǎn)項目利潤率高，就盲目上馬，等房子修好了之后再來進(jìn)行招商工作。而很多商業(yè)地產(chǎn)項目陷入困境，更重要的原因還在于開發(fā)商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)項目的專業(yè)化理解，經(jīng)常是以住宅開發(fā)的模式來進(jìn)行商業(yè)項目的開發(fā)，其突出表現(xiàn)就是：項目建成后不符合進(jìn)駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業(yè)經(jīng)營者的使用時間。

　　朱宏稱，從設(shè)計的角度看，不應(yīng)該在專業(yè)的業(yè)態(tài)定位明確之前就開始規(guī)劃設(shè)計，因為大的商家對營業(yè)廳、倉儲、停車場等都有明確的要求。如果開發(fā)商閉門造車，就有可能與商家的需求南轅北轍。事實上，目前大多數(shù)商業(yè)項目都在采用這種模式，這是開發(fā)次序上的顛倒�！霸谶@種開發(fā)模式下，不少開發(fā)商都在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險：采用住宅銷售的方式，向投資者宣講投資前景，分析投資回報，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資者后一走了之�！敝旌暾f。

　　■探尋出路，重構(gòu)價值

　　“從國外的經(jīng)驗看，無論寫字樓、商鋪，還是大型專業(yè)市場，未來的發(fā)展方向都是實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的徹底分離。形象的說法就是，讓有錢的（投資者）出錢，有力的（經(jīng)營者）出力�！毙赂鄣禺a(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵分析稱，越來越多的事實也在證明，過度的分割銷售不僅使業(yè)主直接喪失了項目整體管理能力，也極大損害了后期穩(wěn)定的投資回報收益。

　　金牛萬達(dá)廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受成都商報記者采訪時表示，出色的后期經(jīng)營管理能力，將使一個商業(yè)項目快速成熟，縮短市場培育期，保障租金收益，使其增值空間成倍地增長。他還稱，除了后期經(jīng)營管理之外，項目前期的研究定位更是基礎(chǔ)性的工作。在他看來，開發(fā)商拿到一塊地之后，要進(jìn)行可行性分析，通過充分的市場調(diào)查，要搞清楚能不能做商業(yè)，如果能，那做什么、怎么做，不能讓商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和商家的需求脫節(jié)，在后期尤其要注重包裝和主題的發(fā)揮�！傲硗猓�政府相關(guān)管理部門務(wù)必要進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)定框架，避免目前市場上的盲目投資和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象�！�

　　“中心地段、穩(wěn)定客流、成熟的商業(yè)氛圍以及便捷的地鐵交通，這幾方面是時下投資者入市時必須考慮的方面�！背啥继┤坏禺a(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理朱宏告訴成都商報記者，商業(yè)地產(chǎn)陷入困境，并不意味著成都商業(yè)地產(chǎn)沒有投資價值。這個時候，考驗的是投資者的經(jīng)驗及眼力，能否一次性買定績優(yōu)型商業(yè)地產(chǎn)項目，確保投資安全。

　　業(yè)界觀點

　　陽光100·米婭中心總經(jīng)理助理李則林：

　　電子化是集中式商業(yè)發(fā)展方向

　　說到商業(yè)地產(chǎn)投資，首先要區(qū)別品類，一類是大型商業(yè)，如：大型購物中心，有一定的運營商來進(jìn)行運營；第二種是類住宅項目，比如酒店式公寓，嚴(yán)格意義上是商業(yè)屬性，但不屬于商業(yè)性質(zhì)，40年產(chǎn)權(quán)；第三類是為住宅配套的部分，因為在獲取土地時有不少于10%的商業(yè)兼容；第四類是寫字樓。

　　從目前存量看，有兩類物業(yè)風(fēng)險較大，一種是酒店式公寓，存量和出讓量都比較大，而它又面臨著和住宅的競爭，處于劣勢，因為不可能像住宅一樣南北通透或者戶型又比較合理，這都很難做到。

　　第二種是寫字樓，如果在同一個區(qū)域大量存在的情況下，因為寫字樓首先得有一個概念，就是說誰去租寫字樓？那一定是跟產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。所以在一個區(qū)域中，如果寫字樓量過多，而沒有那么多產(chǎn)業(yè)支撐、沒有那么多企業(yè)入駐，那一定會形成租金水平上不去，售價水平就上不去，自然形成壓力。

　　至于社區(qū)配套商業(yè)，只要設(shè)計合理，交通完善，基本沒有問題�，F(xiàn)在比較多的是大型shoppingmall，傳統(tǒng)商業(yè)正在接受挑戰(zhàn)，像百貨大樓，去買衣服，試一下就可以拎起走�，F(xiàn)在打造的商業(yè)，就是一個體驗中心，去試、去看，可以用多媒體的方式，下訂單也通過電腦或者很方便的觸摸式完成，等你到家的時候貨品也送到家了，這一定是以后購物的方向。這背后靠什么支撐？第一是數(shù)據(jù)，第二是物流，我相信這是未來集中式商業(yè)的發(fā)展方向。

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