如何投資專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)（商鋪）

        專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，從2004年開(kāi)始，長(zhǎng)三角掀起了建設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)的高潮，因?yàn)殇N(xiāo)售價(jià)格不高、租賃價(jià)格穩(wěn)定，以及發(fā)展商推出各種包租協(xié)議，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)逐漸成投資熱點(diǎn)。
    最近兩三年，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)迅速崛起。一是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，需要大量的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作為配套；二是長(zhǎng)三角地區(qū)處于全國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭地位，各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，新生專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比較多；此外，江浙地區(qū)的民間資本比較豐厚，浙商本身的生意需求也使得專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租售兩旺。

從理論上來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整體是值得期待的。但從個(gè)人投資角度來(lái)看，為盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，則并不是所有的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)都值得投資。目前，招商營(yíng)銷(xiāo)中的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也存在良莠不齊的狀況。
   投資有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎，關(guān)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資本人覺(jué)得有以下幾點(diǎn)是需要注意的。

第一，  要選擇有行業(yè)（或產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)）支撐的市場(chǎng)。跟住房市場(chǎng)一樣，這就是所謂的是否有剛性需求，是投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的首要考慮條件。

    我們可以來(lái)看一些成功的商業(yè)市場(chǎng)，如義烏小商品交易市場(chǎng)、紹興的中國(guó)輕紡城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，無(wú)不是以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)為支撐，通過(guò)市場(chǎng)的建立完整其上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，從而取得成功。

    但是，目前不少專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)盲目圈地，在沒(méi)有地域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有同類(lèi)產(chǎn)業(yè)交易傳統(tǒng)的情況下，僅僅因?yàn)槟玫搅艘粔K地皮，就拍拍腦袋上馬一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。即便因?yàn)榻煌ū憷�、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)等因素而興旺起來(lái)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)鏈支持的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最多只是個(gè)二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)。

第二，  要選擇交通比較便利的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。周邊要有高速等配套。

    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不同于普通的小商品商貿(mào)城，真正的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)批發(fā)類(lèi)生意的比重較大，貨物進(jìn)出頻繁，對(duì)商品的物流配送能力的要求非常高。因此，很多大的集散型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一般都會(huì)選擇優(yōu)越的地理位置，擁有便捷的交通、物流配送等保障，才得以匯集了大量的商家，對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行輻射。

第三，要認(rèn)真詢(xún)問(wèn)委托經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力。

    目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商往往是通過(guò)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)完成，這是符合國(guó)際慣例的一種現(xiàn)代化操作模式。專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)公司，運(yùn)用商業(yè)化的包裝，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化推廣，并且用專(zhuān)業(yè)化的管理為商家做好配套服務(wù)，保證商家的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。這種專(zhuān)業(yè)分工有利于銷(xiāo)售更透明，也有助于投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取收益。

第四，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資管理公司和開(kāi)發(fā)商不能為同一方。

    目前在中國(guó)，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商同時(shí)具有專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理能力。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目周期和管理一家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的周期，是完全兩個(gè)時(shí)間概念，開(kāi)發(fā)和管理也是不同的專(zhuān)業(yè)知識(shí)領(lǐng)域。所以，在現(xiàn)實(shí)操作中，一個(gè)正規(guī)的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商通常在項(xiàng)目建成銷(xiāo)售之后就會(huì)退出，重新尋覓新項(xiàng)目。而市場(chǎng)則交由專(zhuān)業(yè)管理公司接盤(pán)。

第五，投資只有使用權(quán)的商鋪要謹(jǐn)慎。

    去年年底到今年年初，在杭州及周邊區(qū)域有不少新市場(chǎng)樹(shù)立起來(lái)，也采取了手機(jī)短信等推廣營(yíng)銷(xiāo)手段。

    但是，在宣傳中，他們始終比較回避的一個(gè)問(wèn)題就是商鋪的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。碰到偶有投資人問(wèn)及，他們會(huì)坦言確實(shí)只有使用權(quán)，但又會(huì)多次強(qiáng)調(diào)，使用權(quán)也有保障。

如果投資人投資的僅僅只是商鋪的使用權(quán)，這是怎樣一個(gè)概念。

    這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也僅僅取得的是土地的使用權(quán)，而非所有權(quán)。說(shuō)直白一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商好比一個(gè)二房東，租了一塊土地建起了一個(gè)市場(chǎng)，進(jìn)行銷(xiāo)售。

    按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，使用權(quán)的租賃一次只能簽訂20年期限的合同。那就存在兩種情況，一是投資者也相應(yīng)的獲得的是20年使用權(quán)。二是開(kāi)發(fā)商反復(fù)強(qiáng)調(diào)，20年期限一到，有租賃優(yōu)先權(quán)。

    但是，對(duì)于一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成熟期也最起碼5到10年，在這個(gè)過(guò)程中，如果開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)束退出，或者經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有波動(dòng)，又或者開(kāi)發(fā)商本身經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，那么，在距離投資已經(jīng)過(guò)去數(shù)年的情況下，消費(fèi)者要維權(quán)是相當(dāng)困難的。實(shí)際上，在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)悄悄地把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。

第六，如何選擇商鋪。

    當(dāng)你在確認(rèn)了前面幾點(diǎn)后，覺(jué)得投資時(shí)，商鋪挑選上也有一些小技巧：不要貪圖便宜找“死角”鋪位，即使買(mǎi)入時(shí)價(jià)格便宜，今后出租也會(huì)十分困難；另外，不要以為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)越大越好，周邊經(jīng)濟(jì)和地理位置對(duì)市場(chǎng)的剛性需求，比樓盤(pán)體量更重要。

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