成都商業(yè)地產(chǎn)非均衡化

　　一直以來，成都商業(yè)開發(fā)都呈現(xiàn)出非均衡的格局，城中春熙路-東大街片區(qū)，以及城南天府新城都是商業(yè)體扎堆區(qū)域，長期顯得供應(yīng)過量。尤其是近幾年在天府新城，各路開發(fā)商都希望在這座“新城”立下商業(yè)體“豐碑”，期盼在巨大商業(yè)盛宴中分得一杯羹。但是，一涌而上地推出超大商業(yè)體量，現(xiàn)實(shí)市場消化確實(shí)有些“不良”，一些城南寫字樓每平方米的租金低至30元，令人感到極為“寒酸”。

　　據(jù)銳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，成都商業(yè)地產(chǎn)存量已達(dá)1100萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)存量。目前城南片區(qū)已經(jīng)交付使用的寫字樓多數(shù)租金為每平方米40-60元。“這樣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)意義上的投資回報(bào)率�！�

　　目前，成都市除市中心外，形成一種“南多、北少、西缺、東待”的商業(yè)開發(fā)格局，城西、城北等區(qū)域顯得相對稀缺。無論開發(fā)商還是投資者，或許能從這種非均衡格局中發(fā)現(xiàn)投資商機(jī)。

　　任志強(qiáng)成都 “開炮”：商業(yè)地產(chǎn)太多了

　　在開發(fā)商一窩蜂涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，各種城市綜合體如雨后春筍時，在5月13日“國五條后的成都樓市機(jī)會”高峰論壇上，一向以言論大膽著稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長任志強(qiáng)表示，成都目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度超過了第三產(chǎn)業(yè)的增長速度，有過剩的可能。任志強(qiáng)在談到成都不同類型的地產(chǎn)時表示，并不擔(dān)憂成都的住宅市場，但觀察到成都有不少商業(yè)綜合體，擔(dān)憂成都的商業(yè)地產(chǎn)可能過多�！俺啥嫉谌�產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是52%，在全國屬于中等水平，北京大概在70%~80%，一般發(fā)達(dá)國家為60%~80%。我目測成都商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓的新建面積增速應(yīng)該高于第三產(chǎn)業(yè)的增長速度�！比沃緩�(qiáng)說，要注意了。

　　仲量聯(lián)行：成都的消費(fèi)水平承受不了如此多商業(yè)綜合體

　　不僅是任志強(qiáng)的個人之言，專業(yè)機(jī)構(gòu)也有類似發(fā)言。4月24日，仲量聯(lián)行發(fā)布成都第一季度房地產(chǎn)市場報(bào)告。根據(jù)報(bào)告，成都主城區(qū)第一季度住宅市場成交面積為252萬平方米，環(huán)比上漲2.7%，同比上漲53.6%，均價(jià)為8524元/平方米。其中高端住宅市場有所回暖。此外，成都零售地產(chǎn)市場存量仍高，仲量聯(lián)行零售資產(chǎn)管理部運(yùn)營副董事朱敏表示，成都的消費(fèi)水平容納不了如此龐大的商業(yè)體量，行業(yè)洗牌不可避免。

　　仲量聯(lián)行在報(bào)告中表示，一手住宅市場中，購房者對價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期推動了更多需求入市，導(dǎo)致成都一季度主城區(qū)成交量同比大幅上漲53.6%。從價(jià)格方面看，主城區(qū)普通住宅均價(jià)大8524元/平方米，月均漲幅0.9%左右，漲幅較為明顯。就高端住宅市場來看，可比項(xiàng)目均價(jià)自2011年四季度以來首次止跌回升。第一季度主城區(qū)共2500套高端住宅成交，同比上漲81%，環(huán)比上漲8.6%。仲量聯(lián)行認(rèn)為，主要受改善性需求推動影響。一季度高端住宅均價(jià)環(huán)比微漲1.1%，至每平米12350元。

　　就零售地產(chǎn)市場來看，目前零售地產(chǎn)存量體量很大，達(dá)到300多萬平方米，購物中心空置率達(dá)到10.7%，截至一季度末成都市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均凈租金為376元/平米/月，核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均凈租金達(dá)664元/平米/月。朱敏表示，2013年將是零售商業(yè)綜合體供應(yīng)的高峰期，部分競爭力較弱的項(xiàng)目前景不容樂觀�！皳�(jù)我了解，成都人用在餐飲、購物等內(nèi)容的消費(fèi)展薪水的50%以上，整個城市年輕人的生活規(guī)劃性不強(qiáng)。50%這個比例已經(jīng)很高了，零售商業(yè)在成都能夠吸引的消費(fèi)能力也已經(jīng)有限，所以行業(yè)洗牌是必然的，而且現(xiàn)在已經(jīng)開始第一輪洗牌了”。

　　注意了：商業(yè)地產(chǎn)投資三大變

　　一變：閃電戰(zhàn)到持久戰(zhàn)。很多曾經(jīng)投資住宅的投資者，會遵循以往住宅投資帶來的房價(jià)直線上升，資產(chǎn)快速增值的經(jīng)驗(yàn)來投資商業(yè)地產(chǎn)。但在目前，商業(yè)地產(chǎn)相較于住宅市場更多需要長線操作。比如說，如果在前幾年，一個不錯的商鋪加上優(yōu)良的地段，買入一年后出售，扣除稅費(fèi)等，整體收益率或許會達(dá)到15%。但度過了前幾年的快速增長期后，商業(yè)地產(chǎn)市場已趨平穩(wěn)，短線操作贏取高額利潤已經(jīng)行不通。加上目前中國高速城市化人口紅利帶來的消費(fèi)錢景，一場商業(yè)投資的持久戰(zhàn)正在打響。

　　二變：商鋪投資不再是第一選擇。不少機(jī)構(gòu)曾做過調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，在商業(yè)地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，商鋪位居首位，產(chǎn)權(quán)式酒店其次，第三是寫字樓，專業(yè)市場排行第四。專業(yè)人士指出，這種投資結(jié)構(gòu)在近年已經(jīng)發(fā)生了改變。由于近年商鋪售價(jià)高速飛漲，商鋪的投資回報(bào)率早已不如從前，而且隨著投資者的專業(yè)化程度提高，他們對購買商鋪的位置和形態(tài)都有了較高的要求。對商鋪附近的主力店和商業(yè)氛圍都有所考察。因此，據(jù)最新的調(diào)查顯示，寫字樓投資已經(jīng)全面超越商鋪投資位居商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品第一位。

　　三變：城市化造就投資新模式。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，城市化進(jìn)程日益深刻影響著每一個人。而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)也受到城市化進(jìn)程的影響，進(jìn)而拓展出新的商業(yè)地產(chǎn)模式。例如成都剛剛起步的地鐵物業(yè)，近年隨著成都兩條地鐵的開通運(yùn)營和多條地鐵的同時施工，地鐵上蓋和沿線站點(diǎn)物業(yè)都享受到了軌道交通帶來的價(jià)值紅利。地鐵帶來的巨大人流將會為周邊商業(yè)物業(yè)帶來大量的商業(yè)、商務(wù)需求，因此地鐵物業(yè)的升值空間較大已被認(rèn)可。

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