商鋪租賃糾紛增多 簽署租賃合同需規(guī)范

　　近年來，河南省虞城縣人民法院在審判實踐中發(fā)現(xiàn)，該院受理的商鋪租賃合同糾紛案件持續(xù)上升。同時，2010年此類案件多集中發(fā)生在經(jīng)濟比較發(fā)達的縣城規(guī)劃區(qū)域范圍，但2011年以來已開始涉及規(guī)劃區(qū)域以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2012年至2013年3月，涉案范圍已開始向全縣各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。

　　據(jù)虞城法院民一庭法官王勇介紹，涉案的糾紛類型主要有以下幾類：

　　房屋租賃中承租人欠付房屋租金引發(fā)糾紛。承租人不守信用，或承租人因經(jīng)營不善、缺乏資金等原因致使出租人不能按約收取房租，產(chǎn)生訴訟。

　　租金約定不明或租賃期限故意約定過短，出租人借機擅自提高租金引發(fā)糾紛。主要表現(xiàn)在出租人借政府拆遷商鋪緊缺之機提高租金，致使糾紛發(fā)生不斷。

　　合同權利義務約定不規(guī)范，租賃期限約定不明引起的合同解除糾紛。例如，出租人在簽訂租賃合同時，只與承租人約定一年的租金，將以后的租金約定為“隨行就市”，一旦發(fā)生糾紛，這種約定又不容易界定。

　　房屋所有權人變賣出租房屋引發(fā)糾紛。認為房屋所有權是自己的，不考慮承租人應享有的權利，損害承租人的合法權益。此類糾紛往往又會引起承租人與出租人，或者與買受人以及承租人要求房屋裝修賠償?shù)纫幌盗行碌脑V訟。

　　關于此類案件增多的原因，王勇分析，通過對16起案件的審理發(fā)現(xiàn)，2010年每間商鋪平均租金約16000元，但到了2011年，猛漲至23000元至35000元不等，進入2012年竟然漲至60000元。這在一定程度上說明拆遷導致經(jīng)營性商鋪供應不足，出租人借機抬高租金。

　　此外，商業(yè)運營公司承諾的條件難以兌現(xiàn)，致使新建市場無法形成消費規(guī)模，眾商戶紛紛拒交房租引發(fā)糾紛。

　　針對上述問題，虞城法院副院長張光明建議，應簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務關系，并到房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，以防發(fā)生糾紛時要承擔舉證不能的責任。

　　還要區(qū)分房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃權轉(zhuǎn)讓的關系。房屋轉(zhuǎn)租與承租權轉(zhuǎn)讓，是房屋租賃關系變動和流轉(zhuǎn)的兩種典型方式。合同法對租賃權合同關系作了專章規(guī)定，但對租賃權的轉(zhuǎn)讓未作明文規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，租賃權轉(zhuǎn)讓的行為卻大量存在。

　　張光明建議，租賃房屋時要對所租房屋的所有權及出租人的品行進行了解，對經(jīng)營項目能否產(chǎn)生相應利潤進行市場考察，不要盲目租房投資，以避免不必要的損失。

　　此外，在拆遷中，政府要做好經(jīng)營性商鋪的安置工作，對商戶給予適當?shù)淖夥垦a貼，為房屋租賃市場和商戶提供良好的發(fā)展和經(jīng)營環(huán)境，從源頭上減少和預防房屋租賃糾紛案件的發(fā)生。

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