專業(yè)市場積聚場所交易

    專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。
    專業(yè)市場開發(fā)的五要素
　　一、市場基礎
　　專業(yè)(批發(fā))市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，就需要有市場基礎。以專業(yè)市場為目標產(chǎn)品的市場基礎有兩個：
　　一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標準，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網(wǎng)點不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點。新的專業(yè)市場的生存和發(fā)展必須依賴原有專業(yè)市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運多舛。
　　二是產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴大，另一方面是硬件不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè) (批發(fā))市場對產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。
　　中關村IT市場的生存和發(fā)展就很好地說明這一點，她的發(fā)展基礎是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于周邊溫州、臺州等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　二、政府支持
　　專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展壯大往往離不開當?shù)卣�府的大力支持。一方面批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)(批發(fā))市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展往往是致命的。
　　新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運作，如果沒有當?shù)卣�府支持，前景令人擔心�?

　　三、物流條件
　　專業(yè)(批發(fā))市場商品的流動性強、量大，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。
　　以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運站或火車站較近。木樨園商圈的發(fā)展和馬連道茶業(yè)市場沒有周邊眾多的長途客運站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主干道邊。

　　早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)市場面臨的又一個難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城市中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。

　　四、規(guī)劃設計
　　目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時期已過。升級的專業(yè)(批發(fā))市場對軟硬件如電梯、停車、空調(diào)、防火等指標要求也越來越高。另外，專業(yè)(批發(fā))市場業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設計時必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場還要在配套服務如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強。
　　最后一點，為適應商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場的寬帶配套也是必不可少的。

　　五、經(jīng)營管理
　　統(tǒng)一的經(jīng)營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場，并可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的必要條件之一。
　　專業(yè)市場更需要專業(yè)化的運作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個階段：第一階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。最好在拿地之前就已完成市場研究并有了清晰的定位;第二階段是規(guī)劃設計。這個階段一方面要根據(jù)市場變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設計建筑產(chǎn)品;第三階段是研究銷售對后期經(jīng)營的影響，當然最好是不售。這三個階段要強調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請真正有商業(yè)經(jīng)驗的專家人士或機構支持，如實現(xiàn)定單式開發(fā)最好。走完這三個階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經(jīng)營管理。
　　進入商業(yè)運作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機構和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會失敗。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

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